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昨年、東京都港区の南青山で、児童相談所を建設する計画に住人らが反対した「騒動」を覚えている人も多いだろう。「『青山ブランド』のイメージが悪くなる」など資産価値の低下を懸念して反対意見を述べる場面も報道されていた。

その存在が、住民や物件所有者らから嫌われる施設のことを「嫌悪施設」と呼ぶ。「必要性はわかるが、自分の物件(住宅)近くには建てないでほしい」という意味を含んで「NIMBY(Not In My Back Yard)」という言葉で言い表されることもあるが、収益物件の近くにあると、入居者が決まりづらかったり、資産価値が低下したりするとして、嫌悪施設が近隣にある物件は「絶対に持ちたくない」と避けるオーナーも多い。

冒頭に述べた児童相談所も、一部の人から「嫌悪」される存在になってしまっているが、そもそも何が嫌悪施設に当たるのだろうか? 本当に、資産価値は低下するのだろうか? 近くに嫌悪施設がある物件に、銀行の融資はつくのだろうか? そんな疑問に答えるべく、今回は不動産鑑定士、銀行員、そして投資家のさまざまな意見を聞いてみた。

「嫌悪施設」に明確な定義はない

「嫌悪施設」は、実は明確に定義されてはいない。不動産流通市場の整備などに携わる公益財団法人「不動産流通推進センター」は嫌悪施設を以下の4分類で説明するものの、実際には明確な定義はなく、「嫌悪を感じるかどうかは個々人により判断が異なるなど、一概には言えない」という。

同様に、「付近」というのもどの距離までを言うのか、どの程度近くにあったら影響するのか、ということもあいまいだ。

<住宅地近辺の主な嫌悪施設>

○騒音や振動が発生するもの
高速道路などの主要道路、飛行場、鉄道など

○煤煙や臭気が発生するもの
工場、下水道処理場、ごみ焼却場、火葬場など

○危険を感じさせるもの
ガソリンスタンド、高圧線鉄塔、暴力団組事務所など

○心理的に忌避されるもの
墓地、刑務所、風俗店、葬儀場など

株式会社西原不動産鑑定の代表取締役で、不動産鑑定士の西原崇さんは、「例えば墓地と言っても、高級住宅地にあり、著名人の墓も多い『青山霊園』の隣がダメな立地なのか、と言われればそうではありません。また、古くからのお寺がたくさんあるような地域では、お墓が立ち並ぶのも普通の光景。こうした場合、墓地が『嫌悪施設』とは言えないのではないでしょうか」と話す。

入居者や住民がその施設にどのような感情を覚えるかは、人によってさまざま。また、その施設が地域にとってどのような立ち位置にあるかによっても与える影響は異なってくる。

それでも、ほとんどの場合で『嫌悪施設』となってしまう施設もある。例えば暴力団事務所だ。

「これは、(近くにあると)墓地などよりよっぽど深刻だと思います。黒塗りの車が頻繁に出入りしていたり、その筋のような人が大勢いたりすれば、やはり多くの一般人はその近くの物件には住みたくない。住んでくれる人を見つけるには、相場より家賃を下げざるを得ないケースが多いと思います」

西原さんは、嫌悪施設による価値の低下について、「収益物件の場合、嫌悪施設が近隣にあることが、間接的に資産価値に影響を与えます。つまり、嫌悪施設があるが故に家賃を下げざるを得ず、それによって収益が低くなってしまうために、資産価値が落ちる、と考えられるのです」と解説する。

風俗街でも同様のことが言えるが、西原さんによると、歌舞伎町などでは、付近で働く人向けに家賃を高く設定したマンションでも満室運営ができているそうだ。

「ただし、こういったケースでは滞納率が一般的なマンションと比べて高い傾向にあります。そのため結局銀行の融資がつきづらく、利回りを高く設定しないと売れません。結果的に収益価値が落ちるので、資産価値としては下がっていることになります」

葬儀場や火葬場は「それほど問題ない」?

嫌悪施設というと、一般的には墓地や火葬場、葬儀場、暴力団事務所、工場といったイメージが強い。しかし何度も述べる通り、周囲の人が嫌悪を覚えれば「嫌悪施設」になってしまう。

「例えば校庭が賑やかな小学校や保育園、1階に入った飲食店、宗教施設も当てはまるでしょう。居酒屋なども、騒音が聞こえるようなら『嫌悪施設』ですし、極論を言えば、コンビニもたまり場になったり、音がうるさかったり、ということから嫌う人もいます」(西原さん)

一方で、葬儀場や火葬場は「実はそこまで大きな影響はない」という。近年の火葬場は煙が出づらく、また外観もきれいで、気にされづらいということだ。葬儀場も、近隣にできると聞くと反対運動が起こる場合もあるが、西原さんは「できてから土地の価格が極端に下がった、ということもあまり聞きません」という。

墓地の場合は、「特に開口部(ベランダなど)の向きにある場合には、入居が付きづらい傾向にあると思います」と言い、どの向きに嫌悪施設が位置しているかによっても影響の多寡は変わるそうだ。