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平成の終わりが迫り、新元号のもと、新たな一世代が始まろうとしている。翻ってこの30年間、不動産を取り巻く環境はどのように変化してきたのだろうか。そして令和の時代は、不動産業界にとってどのような時代となるのか。今回は日本不動産研究所 不動産エコノミストの吉野薫氏に、平成30年間の振り返り、そして将来の展望について聞いた。

平成の30年は「不動産市場成熟の時代」

平成30年間の不動産市場を振り返ってみたとき、それは「成熟の時代」だったと筆者は考えている。

昭和からバブルの頃まで、どちらかというと不動産は「特別な資産」だと捉えられていた。たとえば価格形成の面では「土地神話」を背景に、不動産は所有しているだけで価値が上昇するという考えが根強かった。

ところが平成の30年間、バブル崩壊などを通じて、不動産の本質的な価値はその希少性などではなく「用益」、つまり入居者やテナントに使われることで得られる収益にこそあるのだと考えられるようになっていく。値上がりを期待して投資するのではなく、いかにして入居者に選んでもらい、安定的な賃料収入を得るかを重視する現在の流れにシフトしていったのだ。

平成の後半、不動産に証券化の動きがあったことも「成熟」に寄与したと言えるだろう。90年代の終わりごろに不動産の流動化に関するいくつかの法整備があり、2000年に入ってからREITが誕生した。こうして不動産市場と金融市場が結びついたことで、不動産の価格が実質的な価値によって決まるという考え方が定着していったのであろう。

逆に言えばバブル期以降の現代において投資家が不動産を購入するとき、そこに住む人、使う人がいるかどうか、そしてその不動産が人々に満足感や利便性を生み出すためにどのような工夫が必要かといった、いわば「経営的な視点」が欠かせない。

繰り返しになるが、不動産は株式などの有価証券とは違い、「用益」にこそ価値がある。管理をし、手を加え、入居者に選んでもらえなければ利益を上げることはできない。不動産のもつ不確実性やリスクを、自ら能動的に働きかけることで低減させることができるのだ。このような視点を欠いたまま不動産に投資をし、その上にあぐらをかく人は、いずれ苦境に陥ってしまうだろう。

「令和」の時代、地価は上がる? 下がる?

平成の時代を振り返るとともに、来たるべき令和の時代に不動産市場はどのように変わっていくのか、いくつかの視点から考察してみたい。まずは今後の地価についてだ。

前提として今後、日本の人口が減少していくことは間違いないだろう。そして地価は人口の増減と非常に相関性が高い。市町村別に人口と地価の変化を見た場合、人口が増えたところでは地価も上がっているし、減っているところでは地価も下がっている。したがって今後、少なくとも日本全国の平均的な地価は下がっていくだろう。

住宅地の地価変動率と人口増加率の相関を示す散布図。正の相関関係にあることがわかる(人口増加率は10月1日時点、住宅地地価は7月1日時点。政令指定都市は区ごと 出所:総務省「国勢調査」、国土交通省「都道府県地価調査」)

一方で、不動産投資をするに当たり、地価の先行きに一喜一憂しすぎる必要もないと筆者は考える。なぜなら不動産は個別性が強く、不動産投資では「市況全体には張れない(投資できない)」からだ。

例えば日経平均と連動する金融商品の場合、日経平均を予測して個別の商品に投資することができる。ただし不動産では、不動産市況全体に張れる商品は1つもない。REITでも、ポートフォリオに含まれる物件はせいぜい300件程度だ。不動産投資では、個別の物件に投資せざるをえないのである。平均的に地価が下がるという認識を持ちながらも、その中で個別的にどこに収益機会があるかを見出していくことが重要になるだろう。

これからの不動産を占うキーワードは「都市」

ではこれからの時代、不動産のどこに収益機会を見出せばよいのだろうか。筆者が考えるキーワードは「都市」だ。これから起こる都市の変化の中に、不動産の価値の源泉である「用益」のありかを見出すのである。

どういうことなのか順を追って説明していこう。まず昭和の時代、都市は各地に分散するように発展してきた。これは当時の日本が建設業や製造業といった第二次産業に軸足を置いていたためだ。第二次産業における工場は都市に置く必要がないので、工場は地価の安い郊外に置き、それに伴って都市の機能が分散し、拡大していった。

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しかし平成の時代に入り、国内産業は小売業やサービス業といった第三次産業へとシフトしていく。第二次産業の場合、生産地と消費地は離れていても問題ないが、第三次産業では生産地と消費地が近接していなければならない。こうした日本の産業構造の変化は、ヒト・モノ・サービスを都市に集積させるという流れを起こす。この流れは今後さらに加速するだろう。

またこれに伴い、人々の働き方や家族のあり方も変わっていくはずだ。働き方改革だとか、一億総活躍社会といった構想を国が推進する中、かつての「住宅すごろく」のように、郊外に庭付きの一戸建てを買えばアガリという考え方は過去のものとなりつつある。

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代わりに、コンパクトでもいいから都心のマンションに住みたい、あるいは郊外の一戸建てで子育てを終えた高齢者が、利便性を求めて都心に住むという動きはすでに顕在化している。例えば東京の中央区では、競争力を失ったオフィスビルが小ぶりなマンションに建て替わり、そこにDINKs層、あるいは夫婦+子1人といった構成の家族、また子育てを終えた高齢者夫婦が居住するということがすでに起こっている。

令和の時代を目前にして、こうした流れが東京だけでなく、大阪や名古屋といった都市圏はもちろん、広島や福岡などの地方都市でも起き始めている。それに伴い、「都市」というもののあり方も大きく変わってくるはずだ。都市への近接性、都市の利便性がより求められる時代が来るだろう。こうした変化を見据えて需要を先取りすることが、収益機会を見つけることにつながるはずだ。

もう少し具体的な例として、働き盛りの一人暮らし世帯についてとりあげておこう。25~49歳までの単身世帯は、30年前は全国で約300万人であったが、現在は約600万人に倍増している。そしてその間、人口は5%ほどしか増えていない。

出所:総務省「国勢調査」

この統計から得られる教訓は、人口の増減に目を向けることはもちろん重要だが、上記のように働き盛りの独居世帯が増える中で、そういう人たちへの住宅供給が必要だったし、そこには確実に投資機会が存在したという事実だ。

今後の人口動態は、高齢者がさらに増えていくだろう。そういう人たちの住宅需要がどこにあるのかを見定めたうえで投資する。これが経営視点の一つの例となろう。筆者にしてみれば、不動産は斜陽産業でも何でもない。こうした収益機会をみつけ、そこに投資することにこそ社会的な意義があり、投資妙味もあるのだ。