Vol.2から続く)

過去2回の記事で、管理会社の基本的な業務内容や、悪質な管理会社の事例について紹介してきたこの連載。社員が多岐にわたる業務に忙殺されていることや、中にはオーナーの金を狙う管理会社も存在することなどが分かってきた。

今回は実際に管理会社で働いていた社員の意見を基に、業界の実情や投資家と管理会社の付き合い方を学ぼうと、顔出しなし・完全匿名という条件で元管理会社社員による覆面座談会を企画。「良い管理会社」の見極め方や業界のタブー、そして「付き合いたくない大家さん」まで、赤裸々に本音を語ってもらった。

【1】管理会社の仕事はこんなに大変

今回の覆面座談会には、大手総合建設企業の元管理職、中小・大手3社の経験者、賃貸管理会社勤務歴12年の元社員が参加。まずは管理会社に入社した理由や厳しいノルマについて語る。3人とも現在は不動産投資家としての顔も持つが、自身が所有する物件の管理は自主管理派・管理委託派で意見が分かれる結果に。入居率の「嘘」や管理委託契約書で注意すべき点などについても聞いた。

動画でチェック(00:04~

・管理会社社員の給与はどれぐらい?
・「新卒は怒鳴ると辞めるから採らない」
・ノルマ未達で腕立て伏せ
・「管理会社は必要ない」VS.「任せる方が効率的」
・「入居率99%」は信用できない

【2】「良い管理会社」はこう見分ける

管理会社は業態や規模、担当者の質もさまざまだが、投資家は「良い管理会社」「良い担当者」をどのように見分ければいいのだろうか。彼らの具体的な業務内容について深堀りしながら、社員がどのような思いで業務に当たっているかを紐解いていく。管理会社の収益構造や、客付け能力が高い社員のテクニック、管理会社視点で見た費用対効果の高い空室対策などについても語ってもらった。

動画でチェック(13:44~

・こんな質問で担当者のレベルを測る
・ホスト風の社員は客付け能力が高い?
・工事費見積りが適当な会社は危険
・「人間性やお土産は客付け優先度に関係ない」
・入居者への野菜プレゼントは効果大?

【3】管理業界の内情に迫る

日々、さまざまなトラブルに直面する管理会社社員。入居者の失踪やアリバイ会社をめぐる恐怖体験など、彼らがこれまでで一番大変だったと語るエピソードを語る。さらに、管理物件の引き抜きやリフォーム業者との癒着など、彼らしか知らない業界の内情についても本音トークを展開。近年問題が表面化しているサブリース契約についても、リアルな実情を明かしていく。

動画でチェック(22:14~

・新築の部屋が汚物まみれに…原因は?
・管理会社で横行するパワハラ
・引き抜きのタブーを破って取引停止
・リフォーム業者との癒着はあるか
・契約内容を理解していないサブリース会社社員

【4】「こんな大家さんは嫌だ」

オーナーにとって、管理会社は自身の賃貸経営を成功に導く重要なパートナー。当然、担当者と良好な関係を築くことが大切になる。では、管理会社の視点で「良い大家」「悪い大家」の基準は何なのだろうか。「不勉強な投資家はカモにされる」という中で、彼らが「印象が良い」と語るオーナーの特徴とは? 今後の賃貸業界はどう変化するのか、という将来の見通しについても話が及んだ。

動画でチェック(36:00~

・社員の悪口がFAXで届く
・神経質すぎる芸能人オーナーに辟易
・偽装写真で無駄なリフォームを強要
・「騙された人間」は金を取られやすい
・目利き力のある投資家だけが生き残る未来

これまで管理会社の問題点について重点的に触れてきたが、もちろん、大半の管理会社はオーナーにとってなくてはならない存在で、管理会社と良好な関係を築いて不動産投資に成功している投資家は大勢いる。

また、管理委託をせず、自主管理という道を選んで利益最大化を実現しているケースも。次回は、自分に合った管理方法で賃貸経営を成功に導いている「管理勝ち組大家」の事例を紹介していきたい。(Vol.4へ続く)

(楽待新聞編集部)