地道ingさん以外の参加者たちの動向もお伝えします。

指値の仕方が分からない

ノーローン主婦よしこさん(48)大阪府
職 業 :アルバイト
投資歴 :20年
所有物件:戸建×2、テラスハウス×4
総投資額:2000万円
家賃年収:360万円
ひとこと:特技は布団に入って3分で寝られることです

引き続き、親族からかき集めた5000万円の予算で一棟アパートを探しています。まずは前回から検討していて、指値をどうしようか考えていた物件Gです。

物件G

所在

大阪府大阪市

種別 

一棟鉄骨マンション

価格

3200万円

利回

11%

築年

31年

備考

建蔽率・容積率オーバー

仲介会社にお電話して、「指値できますか?」と聞いたら、「どのぐらいをご希望ですか?」と聞かれました。思いきって「理想は利回り20%ぐらいです」と言ったら、「はい、そうですか」と電話を切られちゃいました…。

とにかく指値の交渉が初めてだったので、難しかったですね。建蔽率・容積率オーバーだから指値も通るかな、という気持ちで、あまり何も考えずにストレートにいっちゃいました。

物件N

所在

大阪府松原市

種別 

一棟鉄骨マンション

価格

3900万円

利回

11%

築年

30年

備考

河内天美駅徒歩2分

この物件はGW前に見学しました。駅から2分の好立地で、自宅から近いのが魅力。価格をもう少し下げたかったんですけど、折り合いがつかず断念しました。

それにしても、仲介会社さんの対応は独特ですね。しっかり自分を持っていないとエラい目に遭いそうです。

この物件でも、「○○円やったらおそらく指値通りますよ。とりあえずその値段で買い付け入れてみたら?」と言うので、「とりあえず買い付けを入れて、通ったら買うかどうか考えるということですか?」と聞いたら、「買い付け入れた後にそんないい加減なことせんといて!」。いやいや、とりあえずって言ったのはそっちでしょ…私の人生左右するぐらいの決断なんですけど!? と思いつつも、顔はニコニコで対応しました。

物件O

所在

大阪府藤井寺市

種別 

一棟鉄骨マンション

価格

4480万円

利回

20%

築年

31年

備考

2013年に外壁補修・塗装済

これもアプリの検索条件で引っかかりました。駅から10分以内で建物はすごい良かった。ただ、物件から駅まではずっと上り坂。周りのアパートを歩いて回ってみたんですが、けっこう空室が多かったんですよね。大阪の中では不人気の路線だったということもあると思います。

まだまだいいなと思える物件には出合えていません。一生懸命物件を探し、数打ちゃ当たる精神で続けていけば、希望の指値が通るような物件も見つかるのかな? 大きな買い物なので、そんな簡単に条件の合う物件が出てこないのも仕方ないと思っています。懲りずに探します!

悩んでいるのは指値の仕方。どういう流れで話を切り出せばいいのか、どう伝えるべきなのか。あとは皆さんが「これぐらいだったら買おうかな」というのはどういう基準で決めているのか。そのあたりを知りたいなと思っています。

融資が厳しくなっている中で

MOLTAさん(仮名、58)大阪府
職 業 :会社員
投資歴 :30年
所有物件:一棟マンション×9、区分マンション×2
総投資額:約10億円
家賃年収:1億円以上
ひとこと:蔵書は約1万冊。哲学からビジネス、マンガまで

GWは家で書類仕事等に明け暮れていて、アプリにもあまり触れませんでしたが、いくつかの物件に問い合わせました。

物件P

所在

神奈川県横浜市

種別 

一棟RCマンション

価格

2億9000万円

利回

11%

築年

33年

備考

2017年に共用部リニューアル

首都圏で駅徒歩8分という立地と利回りの高さに魅力を感じたんですが、物件資料を取り寄せてみるとシェアハウス仕様でした。シェアハウスだとしたら、今の価格では正直厳しいかなと感じています。

というのも、シェアハウスは管理をしっかりした会社に依頼する場合、管理委託料がかなり高くなる。逆に管理委託料を抑えてローコスト運営する場合は、自分の時間を取られることになる。どちらにしても難しいと個人的に感じています。

物件Q

所在

滋賀県長浜市

種別 

一棟RCマンション

価格

4億円

利回

12%

築年

37年

備考

2棟バルク

2棟バルクで土地面積が約2000平米というボリューム感に関心を持ちました。ただ、物件資料を請求したところ、謄本はそろっているのにレントロールが1週間経っても届かない。エレベーターの修繕履歴について質問しても返事がない。この会社は物元と本当につながっているのかと、少し不安になってきました。

それと、これだけ土地の広さがあるのに敷地外駐車場を借りていて、毎月18万円近くも支出があるのがよく分からない。もう少し活用方法があるのでは…。

この築年数だと、融資を引ける可能性のある金融機関はかなり絞られてきます。融資に積極的な大阪の信金に相談したら4%台だったので、相当利回りが高くないと厳しい。単年度のCFで1億円あたり250万〜350万円ほどは欲しいので、そうなるとこの価格では高い。自分が納得する額で買えるなら買いたいと思います。

物件R

所在

岐阜県多治見市

種別 

一棟RCマンション

価格

8000万円

利回

12%

築年

22年

備考

敷地内に木造2階建て戸建てあり(一括売買)

価格や利回りなどの数字は悪くないです。まだ資料請求段階なんですが、敷地内の戸建てにオーナーが住んでいるんでしょうね。一括で8000万円ならラッキーだと思います。

岐阜県内に3棟持っているんですが、多治見市というのはあまりなじみがない。駅からバスで20分ですが、現在は空室が12室中1室のみということなので、バス便が問題になるエリアではないのかな? という印象。もう少し賃貸需要などを調査してから判断します。融資に関しては岐阜で積極的に融資を出していた銀行が最近渋くなってきているので、どうしようかなと考えている感じですね。

参加者たちはなかなか希望通りの物件には出合えていませんが、引き続きアプリでの物件探しを続けています。今後も活動を追いかけていきますので、読者の方々のご意見やアドバイスをお待ちしています。

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※キャンペーン対象物件への問い合わせ受付期間は終了しました。
キャンペーン応募は9月30日まで可能です。

(楽待広報部)