専門分野のAI(人工知能)技術を活用し、独自理論に基づいた不動産投資で利益最大化を図る新世代の投資家がいる。中国生まれで都内在住のAI研究者、李天琦(リ・テンキ)さん(29)だ。

自作の価格分析AIを駆使し、大学時代から都心一等地の築古区分マンションに絞って投資。8年間で総投資額は2億円を超え、すでに手取りベースで本業の収入を超えた。

「利回りは気にせず、立地と平米単価を重視する」―。

大学を首席で卒業、Googleも認めたその頭脳が導き出す「不動産投資の新常識」に迫っていく。

「GPA4.0」の頭脳

中国・上海の西側に位置する蘇州市に生まれ、ピアニストとして活動する親の来日をきっかけに10歳から日本育ち。中学時代からコンピュータにのめり込み、ゲーム関連の動画でニコニコ動画の総合ランキング1位を獲得したこともある。

大学ではコンピュータサイエンスを専攻し、統計学やAIの研究に没頭。深層強化学習の理論を応用した自動運転シミュレーションの研究が高く評価され、Google Japanの社内研究会に招かれて成果を発表した経験もある。成績は同学年約6000人の中で4年連続トップ。この大学史上初めて、GPA(各科目の成績平均を示すポイント)で全科目満点の4.0を在学中維持し続けた。

大学時代に出会った「次元の違う富裕層」の友人の存在が、不動産投資を始めるきっかけとなった。「その友人は1泊100万円以上する高級ホテルのスイートルームでパーティーをしたり、ヘリを借りて空から東京の夜景を眺めたり、といった遊びを毎日、当たり前のようにしていたんです。『持つ者』『持たざる者』の差を実感した強烈な体験でした」

友人は株の配当だけで年間数億の収入があり、不動産にも投資していた。「この友人の影響で、自分も技術者としての能力を生かしてお金を得る方法を考えるようになった。その結果、変動要因の大きい株価分析ではなく、データサイエンスという自分の強みをより生かせる不動産分析にたどり着いたんです」

1戸目は大学2年で

その後、楽待のコラムなどで不動産投資の知識を深め、宅建の勉強や不動産ベンチャーでのインターン、工務店での内装リフォームのアルバイトなどに明け暮れた。「不動産業界のダークな部分を知ることができ、利益最大化に欠かせない価格交渉のテクニックなども学べた貴重な経験でした」

最初の物件を手に入れたのは大学2年の時。都内の築35年、800万円の区分マンションをキャッシュで購入した。「資金は学業優秀者を対象とした返済不要の奨学金とアルバイトで貯めました。当時は成績トップの学生限定で落第した学生向けに補習を行うアルバイトがあって、その時給が4000円と高かったんです」

さらにもう1戸キャッシュで都内の区分マンションを購入した後、大学を首席で卒業し、国内の大手IT企業に就職した。「昔からこの会社が制作するゲームのファンだったことに加え、融資を受けるのに上場企業の方が有利だという判断もありました」

以降、都心一等地の区分マンションに絞って買い進め、現在は10戸を所有。利回りは全体で10%程度、家賃年収は2000万円を超え、不動産投資を始めた時に目標としていた「手取りベースで本業の年収を超える」という目標を達成した。

割安物件はAIが教えてくれる

では実際に、どのようにAIを不動産投資に活用しているのか、具体的な投資戦略について紹介していきたい。

所有している物件はいずれも、新宿や池袋、渋谷など自身が「メガターミナル」と位置付ける駅から徒歩10分以内の超好立地にある築古区分マンション。「メガターミナル近辺の人口ピークは2030〜2040年と予測されていて、突発的要因を排除すれば今後10〜20年の間も需要は増え続け、資産価値は向上していく。また、都心であれば取引も盛んに行われているので、ビッグデータを蓄積して精度の高いAIを構築できるということも理由です」

具体的な投資対象は、そのビッグデータに基づく自作の価格分析AIによって決定している。「統計的にみると、都心の区分マンションは『最寄り駅』『駅徒歩』『築年数』『平米単価』『間取り』『構造』が価格決定要素の95%を占め、その他の細かい情報はそれほど価格に影響していない。売りに出ている物件が『割安』かどうかは、この6個の指標だけを見れば判断できるんです」

例えば「新宿駅」「徒歩5分」といった各種条件をAIに与え、その条件下で実際に「4500万円で売買成約した」「家賃18万円で賃貸成約した」というデータをAIに学習させる。そのビッグデータによって、AIが条件に応じた適正な売買価格と賃貸価格を算出できるようになる。そのうえで、適正価格から下方向にズレた物件が見つかれば、AIが『割安』と判断して検討を提案してくる仕組みだ。

「例えば、本来なら平米単価80〜90万円程度が適正だと考えられる物件が平米単価60万円で売りに出ているのが見つかれば、AIがそのズレに反応して私に提案してくるわけです。その後は普通の投資家の方と同じように人力作業。現オーナーの売却理由から指値の可能性を探り、管理組合の修繕積立金や管理状況などを確認、現地見学で問題がなければすぐに買い付けを入れるという流れです」