不動産売買契約書

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不動産投資を行うにあたり、売買契約の内容をどこまで把握しているだろうか?

売買契約書には物件の価格や面積だけではなく、契約を締結してから引き渡しを受けるまでの時期や、債務不履行が起きたときの取り決めなども明記されている。いざ契約日になって「知らなかった」「聞いていなかった」とならないよう、あらかじめどんな内容が契約書に盛り込まれているのか確認しておきたい。

今回は、主にこれから不動産投資を始める人のために、実際に不動産会社で売買仲介経験のある筆者が「売買契約」の基礎知識について解説していく。

書面で記録を残す

不動産の売買は、一般の物品取引と同じように口頭だけで売買契約が成立する。例えば売主が「この戸建を売りたい」と言い、買主が「この戸建を買いたい」と意思表示をすれば、口約束だけで取引は成立してしまう。これを「諾成(だくせい)契約」という。

口約束で取引が成立するとはいえ、取引の後になってトラブルが発生してしまうと、「言った・言わない」の水掛け論が始まってしまい、訴訟などに発展するリスクもある。そのため、きちんと不動産売買契約書を作成して売主と買主の双方が一部ずつ保管しておけば、何かあったときはすぐに契約書を見て内容を確認することができて安心だ。不動産売買の実務でも、仲介会社が物件調査を行った後に売買契約書を作成して売主・買主へ渡すのが通常の流れとなっている。

課税文書として内容を保護

売主・買主にとって売買契約書はどこまで効力があるものなのだろうか。

不動産売買契約書は「課税文書」としてその契約内容が公的に保護されている。課税文書とは、印紙税が課税される文書をいい、収入印紙を貼ることで納税している。収入印紙が貼られた売買契約書は、悪意のある第三者が原本を複製しようとしても簡単にはできず、さらに取引の当事者である売主と買主の割り印を押すため信頼性が高い。契約書に記載された内容が重要となるため、もし「言った・言わない」の論争が起こっても売買契約書に書いてある内容が優先されるのだ。

個人間取引は可能か

不動産売買は仲介会社が売主と買主の間に立って安全に取引が完了できるよう進めるのが一般的だが、個人同士で直接取引を行うことも可能だ。ただし、不動産は物件によって権利関係や状況等が大きく異なるため、専門的な知識がなければどちらか一方にとっては不利益になる可能性もある。

例えば「売主は不動産に詳しいが買主は不動産の知識がまったくない」といった状況では、契約書に記載された土地の面積が現況と違っていたり、「売主の瑕疵担保責任を免除する」といった特約がつけられたりしているなど、買主にとって不利な契約になってしまう危険性がある。個人間の直接売買は不動産会社に支払う仲介手数料が発生しないメリットがあるが、不動産の知識がないために不利な取引になってしまい、結果として仲介手数料よりも高い損失にもなりかねない。

不動産仲介会社は不動産の専門知識を備えているだけでなく、中立の立場で公正な取引が行えるように努めている。法務局と役場で物件に関する法規制や権利関係を調査し、調べた内容を契約書に反映させているため、不動産の知識がない個人が作った契約書よりも精度が高く、安心できる点が大きい。

契約が無効となる場合

売買契約が締結されると、原則として契約書の内容が保護されるが、場合によっては契約そのものが無効になることもある。

1. 強行法規に違反する場合、公序良俗に反する場合

強行法規とは、当事者の意思に関係なく強制的に法律の規定が適用されること。この強行法規に反する契約は無効となる。例えば区分所有マンションの売買で、専有部分とは別に駐車場を利用する権利を持っている場合、「駐車場の利用権のみ」を切り離して売買する契約は無効だ。共用部分の持ち分のみを売却する契約も当然ながら無効である。

公序良俗に反するというのは、例えば時価5000万円の一棟アパートを所有している高齢者Aに対して、所有者Aの判断力が低下していることにつけ込んだBが、極端に安い300万円で売買契約を締結した場合などだ。このAとBの売買契約は、給付と対価の均衡を著しく欠くもので暴利行為に当たるため、公序良俗に違反しており無効となる。

2. 心裡留保・虚偽表示・錯誤などの場合

「心裡留保(しんりりゅうほ)」とは、不動産を買うつもりがないのに、冗談でAが「この一棟アパートを買うよ」と言い、そのままアパートの所有者Bと売買契約をしてしまったような場合。所有者Bが、始めからAには契約する意思がないことを理解していた(冗談だと知っていた)ときは契約が無効となる。逆に、Aは冗談のつもりだったのに所有者Bが冗談だと知らなかった(Aは本当に契約する意思があると思っていた)場合は、契約が有効となる。

「虚偽表示」は、例えば一棟アパートを所有しているAが、不動産ローンの返済が困難になり抵当権者であるB銀行からアパートを差し押さえられそうになっている場合。アパートの所有者Aは、銀行の差し押さえを回避するために友人であるCにアパートの名義を移そうと考え、Cと共謀して虚偽の売買契約を締結した。これは通謀虚偽表示といい、表面上だけで実態が伴わない売買契約は無効となる。

「錯誤」はいわゆる勘違いのようなもので、買主Aは甲アパートを買うつもりだったのに、売主Bが隣に建っている乙アパートと勘違いして売買契約を締結した場合だ。錯誤による契約も無効となる。

3. 無権代理の行為

無権代理はその名称の通り、権利がないのに代理行為をすること。例えば父親Aが所有している土地を、息子であるBが勝手に代理人を装って買主Cと売買契約を締結したような場合。本来の所有者である父親Aには土地を売却する意思がないため契約は無効となる。

ただし、買主Cが土地の所有者本人である父親Aに対して追認(後から息子Bの代理行為を本人が認めること)を求めて、父親Aがこれに応じた場合は契約が有効となる。

これら3つの項目に当てはまっていれば原則として契約は無効。心裡留保や錯誤に関しては、契約を無効とするためには相手方の意思を証明することが必要になるケースもある。実際にトラブルが発生したときはまず専門家に相談することをおすすめする。