不動産の売買契約書には、土地の面積など現地で物件を見ただけではわからない部分が数字で明確に記載されている。人間でいうところの健康診断書に近い。健康診断書を見れば自分の身体の状況が詳しく把握できるのと同じように、不動産売買契約書からも物件の取引に関する具体的な内容を知ることができる。

売買契約書の主な内容は以下の通り。

1. 売買当事者の氏名や住所
2. 売買される物件の所在地や建物の構造等
3. 土地・建物の面積
4. 売買の目的物と売買代金
5. 手付金の額
6. 売買代金の支払い方法と決済の日時
7. 物件の引き渡し時期
8. 抵当権等の抹消
9. 売買代金以外の金銭の授受があるとき(固定資産税の清算等)はその額と支払い時期
10. 手付解除、契約の解除について定めがあるときはその内容
11. 違約金・損害賠償の額について定めがあるときはその内容
12. 危険負担について定めがあるときはその内容
13. 瑕疵担保責任について
14. 特約条項があるときはその内容

項目が多いように思えるが、どれも重要なので必ずチェックしておこう。売主・買主の氏名などから始まり、物件の売買代金や引き渡し時期などが明記されている。また、手付解除・違約金・損害賠償額など、契約を解除した場合や違反した場合の取り決めについてもあらかじめ契約書に記載しておくのが一般的だ。

特約条項に気を付ける

不動産売買契約書には特約が付けられているケースがほとんど。重要な部分なのできちんとチェックしておきたい。一般的な特約は以下の通り。

[融資利用特約]

買主が不動産ローンや住宅ローンを利用して物件を購入する際に、「もしローンが承認されなければ売買契約は白紙にする」というもので、たいていの売買契約に融資利用特約が付けられている。

[瑕疵担保責任]

民法上での瑕疵担保責任は、原則として売主が責任を負うことになっている。売買契約締結後に、買主が瑕疵の存在を「知って(発見して)」から1年以内であれば、売主に対して契約の解除または損害賠償の請求ができる、というもの。

買主が瑕疵を発見した場合は、発見してから1年以内なら売主に責任を追及できるのだが、これではあまりにも売主の負担が大きい。契約後、いつ瑕疵が出てくるかわからないものに売主はずっと不安なまま過ごさなければならなくなってしまう。そのため、特約条項として物件の引き渡し完了日から3カ月以内のみ瑕疵担保責任を負う、と規定しているのが一般的だ。

また、築年数が古い物件で改修工事費用が多く掛かることなどを考慮して売買代金を決めている場合は、「売主の瑕疵担保責任を免責する」といった特約を付けるケースもある。ただし、売主が宅建業者(不動産会社)で買主が一般の個人である場合は前述した特約は無効となり、「瑕疵担保責任を負う期間は物件の引き渡し日から2年」という特約のみ認められるという点に注意したい。(参考:宅建業法40条1項)

[危険負担]

危険負担とは、物件の引き渡しが完了するまでに天災などによって当該物件が毀損・滅失してしまった場合に誰が負担するのか、という部分だ。民法上の規定では、債権者(買主)が負担することとされている。(参考:民法534条1項)

例えば売主Aが所有する一棟アパートを買主Bが購入し、売買契約を締結。ところが、引き渡し日前に火災によってアパートが全焼してしまった。こうした場合でも、民法上では買主の売買代金支払い義務は消滅しない。アパートが滅失してしまっていても、買主は売主へ代金を支払わなければならなくなるのだ。

しかし、これでは買主にとって負担が大きいため、実際の不動産取引では売主が負担することを特約として付けているのが一般的だ。

売買契約の解除

たいていの売買契約書には契約の解除についての取り決めも記載されている。

[手付金と手付解除]

契約時に売買代金の一部を手付金として売主へ支払うことで、当事者は法的責任を持つことになる。もし売主・買主どちらか一方が自己の都合によって契約を解除したい場合は、あらかじめ定めた手付解除期日までであれば可能だ。売主が解除したい場合は手付金を買主に返還し、さらに手付金と同額を支払わなければならない。買主が解除したい場合は手付金を放棄することで契約解除ができる。

手付金の額は、売買代金の10%程度に設定されることが多い。

[違約金と違約解除]

売買契約を締結した後に、売主・買主のどちらかが債務を履行しないときは契約違反となる。例えば決済日が到来しているのに買主が残代金を支払わない、引渡期日を過ぎても売主が物件を引き渡さない、といった契約不履行だ。もし買主が履行に着手している(残代金を振り込んでいる・または支払おうとしている)のに売主が物件を引き渡そうとしないときは、買主は契約解除を申し出て違約金・損害賠償請求をすることができる。

実際の売買契約では、あらかじめ設定した手付解除期日を過ぎている場合に違約金・損害賠償請求ができるよう定めていることが多い。

停止条件と解除条件

売買契約でよく使われる「停止条件」と「解除条件」について説明する。停止条件とは、「一定の条件が成就すれば契約が成立する」といったもの。たとえば借地権つきの戸建を売買する際に土地所有者の承諾が停止条件であれば、もし承諾を取ることができなければ売買契約はなかったことになる。

解除条件は、融資利用特約で使われることが多い。もし融資の承認が下りなければ契約は解除となる。

物件を購入するときの重要事項説明

不動産の売買契約をするときは、事前に当該物件に関する重要事項説明を受けなければならない。この重要事項説明は、「売買契約前まで」に宅地建物取引士が説明を行うよう義務付けられている。

実際の取引では売買契約の1時間ほど前に宅地建物取引士が現れて重要事項説明をするケースがよくあるのだが、正直なところ、短時間で説明を聞いてもいまいち頭に入ってこないのではないだろうか。重要事項をよく理解していないまま契約に進むと後からトラブルに発展する可能性もある。

例えば物件の前面道路が幅員4メートル未満の「2項道路」だと、建て替えをする場合は敷地を後退させるセットバックの必要があり、土地価格や建蔽率に影響が出てくる。また私道の「位置指定道路」だった場合なども法令上の制限がかかってくる。重要事項説明書に明記されているのに買主が把握していないと、契約した後になって問題になりかねない。

できれば「契約の前日」までに重要事項説明を実施してもらうよう仲介会社に頼んでおいたほうが良い。筆者も何度も重要事項説明を行っていたが、よほど細かい質問が飛んでこない限り1時間~2時間程度で終わることがほとんど。売買契約と同日に重要事項説明を実施する仲介会社も多くいるので、事前に確認しておこう。

売買契約書には雛形がある

売買契約の内容は、きちんと書面で残しておいたほうが後からいつでも確認できて安心だ。売買契約書は宅建協会が雛形を発行しているのでそのまま利用している不動産会社も多く、どの会社が作ってもほぼ同じような構成になっている。

売買契約の内容も民法や宅建業法で制限されているので、それぞれ物件が違っていても手付金・違約金や瑕疵担保責任などの取り決めは同じような場合が多い。もちろん売買代金によって手付金などの額も異なり、物件によって特約条項なども微妙に違ってくる。契約前には必ず重要事項説明があるため、そのときに契約内容をしっかりと把握しておこう。

(長野久志/楽待新聞編集部)