空き家再生人・広之内友輝が、あなたのボロ物件に突撃!!

 

ガラボロ物件投資家としてお馴染み・広之内友輝さんが、空室で悩める全国の大家さんのもとへ突撃! 今回は、新潟県で築25年のアパートを購入したという酒井さん(仮名)。

新潟駅から車で10分弱。市の中心部にほど近く、立地は文句なしのアパート。ですが、車社会にもかかわらず駐車場がなく、周辺に借りられそうな土地や月極駐車場もありません。地域最安値の家賃設定をしているにもかかわらず、現在は10戸中4戸が空室に。2カ月で満室を目指していますが、実現できるでしょうか!?

物件概要

オーナーのお悩み「8月末までに満室にしたい!」

今年の3月に購入しました。当時から4戸が空室で、そのうち2戸を見て購入を決めたのですが、購入後に全ての空室を確認して驚愕! ひとつは元入居者が夜逃げした部屋で、壁と天井に穴が開き、動物の糞尿が放置されていました。異臭が充満していて、数年間は放置状態だったと思います。もう一部屋も退去された時のまま清掃されておらず、汚臭が漂っていました。結局、瑕疵ということで2戸は売主負担でリフォームとなりましたが、その期間は入居者の募集ができませんでした。

やっと募集を開始し、賃料は地域最安値、敷金・礼金ゼロ、フリーレント、ペット可、Wi-Fi無料などできる策を打っています。ただ、正直暗中模索の状態なので、より費用対効果の高い施策を施し、8月末までには満室にしたいと考えています。

地域最安値、+αで出来る空室対策は?

築25年とはいえ、外観の状態は良好で、募集中の部屋はリフォーム済。「入居者が夜逃げした部屋」も綺麗にリフォームされていましたが、動画内ではところどころ「頼んだリフォームが施されていない!!」という場面も。

酒井さんが希望する「8月末までに満室」を目指すために、今からどんなことをすべきなのか。「入居ターゲットを絞る」という観点から、広之内さんがアドバイスします!

 

広之内さんからのメッセージ

私は満室経営のポイントとして「物件力×営業力×大家力」と言っています。

まず大家力とは「実行力×継続力」です。酒井さんは事業を経営されていて、苦労を乗り越えて成功されつつも、将来を見据えて不動産投資を行うという本物のマインドを持つ投資家でした。

短期間にフルローンで資金を集め一気に物件を増やすという投資方法は一見するとリスクはあります。しかし、物件を増やすことで収入を上げ、リスクをヘッジする実行力は、将来的には安定したキャッシュフローを生み出す「金の鶏」を産み出しているとも言えます。

今後5年の大規模修繕計画を立てる、取引銀行を増やし万一の資金調達力を高めていくという「いざという時への備え」を大切にしてください。

「物件力」については、今回はそれほど問題を感じません。駐車場無は確かにネックなので、近隣の駐車場をなんとか探して「提携駐車場あり」にできれば文句ありません。

そして「営業力」です。まず駐車場がないことを踏まえた「生活保護&高齢者向け住宅」というガラボロ投資王道の営業戦略は、とても良いと思います。住宅セーフティ法案が通り、生活保護や高齢者の住宅対策は大きく充実し始めました。

まずは以下3つの形で戦略をさらに具体化しましょう。

(1)新潟市の住宅支援協議会に、生活保護や高齢者の受け入れ、補助金について相談

(2)地域に生活支援のNPOなどがあれば、住宅の提供の申し入れ

(3)ケースワーカーに生活保護者の入居についてどのように進めていくのか相談

そのうえで(4)(5)のような受け入れ体制の充実に努めてください。

(4)管理会社や地域の客付け会社に「生活保護・高齢者OK」をPR

(5)生活保護者には「代理納付(市役所より大家に直接家賃が振り込まれる制度)」や、高齢者の保証人がいない場合の保証会社の活用など、管理会社とも相談の上、生活保護・高齢者のリスクヘッジ対策をとる

酒井さんの大家力は、事業での苦労で磨かれた本物です。大家力とは、実行力、そして継続力です。8月末ないし、入居のシーズンである9月末での満室の朗報をお待ちしています!

酒井さんの意気込み

今回、アドバイスを受ける前からさまざまな対策は練っていました。しかし、アドバイスをお聞きする中で、どの部分により力を掛ければよいのかが明確になりました。

私自身、まだ賃貸経営歴が浅く、手探りなところは多々ありますが、実際に自分で動いて初めて理解できることが多いと感じています。

「手間を掛ける」「手間が掛かる」そういった事が結果として表れると思っています。出来ない部分は置いておき、今できることを愚直に積み重ねていきたいと思います。

「大家力=実行力」という、大変ありがたい一言をいただけたことが最大の収穫でした。ありがとうございました!

 

「私の物件にも突撃してほしい!」という方大募集

「空き家再生人・広之内友輝が、あなたの物件に突撃!!」企画では、引き続き「築古物件の空室をなんとかしたい!」という不動産投資家の皆さまからのご応募をお待ちしております。空き家再生人・広之内さんが、あなたの物件に突撃し、客付けやリフォームの仕方などを具体的にアドバイスします。

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