ガラボロ物件投資家としてお馴染み・広之内友輝さんが、空室で悩める全国の大家さんのもとへ突撃! 今までおよそ10件の物件に突撃してきましたが、「物件のその後が見たい」という声を多く頂いていました。そこで今回は、過去に突撃した物件の「今」を動画でお届けします!

再度突撃したのは、大阪にお住まいの新島さんが札幌で運営する2棟のマンション。洗濯機置き場がなく広告費を5カ月かけても埋まらなかった物件と、前オーナーの奇抜なリフォームが強烈だった物件の状況は、およそ2年の間にどのように変化したのでしょうか? Before&Afterを動画でご覧ください!

 

1物件目:物件概要(前回突撃時)

駅から近く、近隣には商業施設もあったことなどから、「修繕さえすれば決まるだろう」と考えていたという新島さん。しかし、広告費を5カ月分積んでも埋まりません。物件を見た広之内さんは洗濯機置き場がないことに注目。「プラスのリフォームよりも、マイナスの部分を通常に戻すべき」とアドバイスしましたが、果たして…。

「洗濯機置き場を設置して家賃アップしました」

「前回仲介会社に訪問して、やはり洗濯機置き場がないというのが大きな問題だとわかったので、順に洗濯機置き場を設置していきました。洗濯機置き場設置前は家賃2万5000円でしたが、設置後は2万9000円前後にアップすることができました。

洗濯機置き場の設置以外には、家具を設置してモデルルームを作ったり、3室を1室にするリフォームを行ったりしました。

その甲斐あって2018年8月には満室になり、以降、退去がある部屋は民泊として運用しながら満室を維持しています」(新島さん)

棚があった位置に洗濯機置き場を設置

3部屋をまとめて2LDKにリフォーム

2物件目:物件概要(前回突撃時)

前オーナーの奇抜すぎるリフォームが物件全体に施されており、11戸中入居が1戸だけだった物件。広之内さんからは「あらゆるところがNG」というコメントも飛び出しました。「どこから手をつけていいかわからない」と悩んでいた新島さんでしたが、その後、どのように状況が改善したのでしょうか?

「思い切ってリフォームしました」

「もともと、1戸しか入居者がおらず、空室率は90%ほどでした。前回の突撃後、広之内さんの力強い助言で勇気を貰い、まずは思い切って6戸のリフォームを行いました。

空室対策としては、民泊用の賃貸を取り扱っている仲介会社に営業し、民泊用の賃貸物件としての入居が5戸決まりました。民泊新法の施行でその部屋が退去してしまい、一時入居率が下がっていましたが、今は11戸中8戸が入居中です。

物件自体は安く現金買いしているので、内装にも費用がかけられて、金利の負担や返済に追われないのはストレスが少なく済んでいます」(新島さん)

階段に塗られたペンキは目立たない色に塗り替え

ボロボロだったキッチンを交換

全面緑のクローゼットはクロスをはり、棚や扉をシックな色に

ボロ物件だからこそ…入居後のトラブルも

リフォームや客付けの工夫で空室率がグッと下がったものの、地域最安の価格帯のため入居後のトラブルも起きているという新島さん。今は家賃滞納が1件と、夜逃げが1件起きているそうです。こうしたトラブルをいかに防ぐか、広之内さんに伺いました。(19:54~

 

トラブル対応策

□ 家賃保証会社を利用する

家賃保証が通らない人は入居させないという選択肢も。

□ 入居者と信頼関係を作っておく

信頼関係を作っておき、何かあったときにも連絡を取れるように。

□ 民泊専用の保険も検討する

騒音などで訴訟問題になった場合でも、対応できる保険を検討する。

再突撃を終えて…

■広之内さんからのメッセージ

新島さんのガラボロ物件への前回訪問はよく覚えています。あまりに課題が多い2物件で、用意していた資料では不十分で、本当に突撃!となりました。コメントもほとんど現地で考えてお話していました。

賃貸営業の店長に「あの物件は洗濯機が置けないので決まりが悪い」と指導してもらったことを覚えています。

『ガラボロは一人で経営しなくていい』これはガラボロ投資の原則の一つですが、再会した一番の感想は「協力者からのアドバイスを素直に実践されているな」でした。管理会社、賃貸仲介の皆様のアドバイスに耳を傾け実直に実践する。できそうでできないことです。

1物件目は賃貸営業の店長に指摘された洗濯機置き場や給水設備を導入していましたし、2物件目のボロボロ物件も、あまりに改修費用が掛かる部屋は残しているなど、選択的な経営をされており好印象です。

これは『ガラボロの修繕費は、ガラボロに稼いでもらえ』という原則の実践ですね。

2物件目の方はかなり入居が進んでいますが、改装せず残していた最恐部屋(カビだらけの部屋)のモンスターっぷり、そのカビっぷりや築古臭の充満っぷりなどなかなか伝えきれないのが残念ですね(笑)。あの状態の部屋を見てもなお投資意欲を持つという新島さんの投資姿勢は学ぶべきです。

また、『課題が明確な物件ほど再生しやすい』。汚い部屋はきれいにすればいい。ただし、状態の良い部屋から再生し、再生した部屋から上がる収益で次の再生をする。2年で再生はほぼ完了できそうですね。

私が100人の前でセミナーをやると、「いい話だ」と言いつつ何もしない人は90名くらい。実際にやる人は100人中10人がいいところです。そして取り組みを継続できる人はせいぜいたった1人です。夜逃げなどたくさんの課題がありましたが、「漏水」「滞納」「夜逃げ」「火災」「孤独死」「自殺・他殺」を経験するたびに大家ランクは上がります(苦笑)。ぜひ再生を続ける人としてこれからも活躍ください。

■新島さんのコメント

今回は2度目の訪問ありがとうございました。

前回頂いたアドバイスを参考に思い切ってリフォームを行い、入居状態も改善していたので今回は広之内さんに成果を見て頂くことができてよかったです。

夜逃げ、家賃滞納の問題は賃貸業を行う限りはこれから先も必ず発生するものだと思っています。入居者様にも様々な事情があり、家賃滞納に至っていると思いますので、滞納となってしまった方には事情を伺い、お互いの信頼関係が壊れない限りはこれまで通り安心して住み続けて頂こうと考えています。今後は、家賃を分納してもらうなど、支払い形式を工夫することを相談してみようと思っています。

最後に、初めはガラボロ物件として取り上げて頂きましたが、お陰さまで普通の物件に生まれ変わらせる事ができました。もうガラボロ物件と言われないよう修繕も適切に行っていきたいと思います。

今回はお忙しい中ありがとうございました。

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