収益物件の購入を検討する際、物件資料や現地でどのような部分をチェックしているだろうか?

この企画では、実際に「今」売りに出ている物件について、投資家たちが「買い」か「見送り」かを真剣に見定める様子をウォッチング。検討に上がった物件は現地見学を行い、買い付けの判断に至るかどうかをリアルに追いかけていく。

投資家たちは購入判断にあたり、物件資料のどのような部分に注目し、現地では不動産会社にどんな質問をするのだろうか? なかなか見ることができない内容で、これから物件の購入を検討している人にも参考になる部分があるだろう。

「本気で買いたい」投資家6人

企画には「物件案内人」として、楽待コラムニストで18棟229世帯のアパートを所有する中島亮さんが協力。中島さんが付き合いのある不動産会社から、実際に「今」売りに出ている物件の資料を提供してもらった。

今回は中島さんを含めて6人の投資家が集結。それぞれ、本気で「物件を買いたい」と考えており、特に地方築古高利回り物件に狙いを定めている。

【企画参加者】

中島亮さん
18棟229世帯のアパートに投資しており、投資総額は自宅を含めて8億円、年間家賃収入は1億円に上る。
「参加者の皆さんをどうやって蹴落とすか考えています(笑)」

武藤さん
総投資額は6000万円、家賃年収は1200万円。茨城県と千葉県に6棟を所有。
「貴重な機会をいただきましたので、全部買い占めていこうかなと思っています」

池野さん(仮名)
地方に物件を3棟所有。新幹線でも飛行機でも日帰りで行ければどのエリアでも検討対象。
「目利きにすごく時間がかかるので、すぐに答えが出せるか自信がないんですが、頑張りたいです」

藤林さん
物件を6棟所有し、家賃年収は2000万円。関西、中部、関東などエリアはさまざま。
「いい物件があると思うんで、積極的に買っていきたいです。今年の目標はM-1予選突破です(本気)」

小野さん
10棟89戸を所有し、利回り重視の投資を実践。エリアは東京、神奈川、千葉、茨城。
「今日はたくさんの投資家さんがいらっしゃるんで、いろいろ勉強しながらお話しできたらいいなと思います」

木戸さん
東京と栃木に1棟ずつ物件を所有。総投資額は1億2000万円。
「『買い付け=あいさつ』! 1棟買い付け入れます!」

彼らには5物件の資料を1つ1つ見ながら、不動産会社に質問をぶつけ、自身の投資判断で「検討」か「見送り」の札を挙げてもらった。どれも地方高利回り物件だが、それぞれ問題点も…。果たして、検討に上がる物件はいくつあるのだろうか?

1棟目:「全空」は埋められる?

1棟目

所在

茨城県取手市

種別 

一棟アパート

価格

1100万円

利回り

約19%

築年

40年以上

間取り

1DK×6

駐車場 

なし

販売図面(クリックで拡大)

1棟目は茨城県南部に位置する取手市のアパート。市の人口は10万7000人で、取手駅周辺は再開発や区画整理が進んでいる。物件の想定利回りは19%と高いが、築40年を超えて外も中も古く、現在は全空。駐車場がないのもネックだが、三井住友トラスト・ローン&ファイナンスですでに評価が出ているのはプラス材料。

動画でチェック(01:19~

・「全空は引いてしまう」VS.「引く人がいるからありがたい」
・「全空でも埋められるかどうか」の判断基準は?
・不動産会社に「指値はできない」と言われたらどうする?

2棟目:駐車場の不足をどう判断する

2棟目

所在

栃木県鹿沼市

種別 

一棟アパート

価格

1450万円

利回り

約15%

築年

平成築

間取り

1DK×6

駐車場 

2台

クリックで拡大

栃木県中部に位置する鹿沼市は宇都宮市のベッドタウンで、商業施設も多いエリアだが、将来的な想定人口減少率が高いのは懸念材料。2棟のセット販売で、現況は1室が空室。内観は比較的きれいに保たれているが、6世帯に対して駐車場が2台と少ないのがネックといえる。

動画でチェック(07:33~

・「見送り」が多ければ「検討」の逆張り思考
・これだけは「見送り」にしてしまう物件は?
・今は指値が通りやすい市況?