前回から続く)

実際に「今」売りに出ている物件を投資家たちがチェックし、「買い」か「見送り」かを見定めていくこの企画。前回は地方高利回り物件を狙う6人の投資家が、5物件の資料を見ながら「検討」と「見送り」の札を上げた。

今回はいよいよ、検討に上がった物件の現地を実際に訪れて見学。当日はあいにく、朝から強い雨と風に見舞われたが、5人の参加者が1日かけて茨城県と栃木県の計2物件を回った。

建物や周辺環境のチェック、そして管理会社へのヒアリングを通じて、最終的に購入するかどうかを決断。果たして、彼らのお眼鏡にかなう物件は?

【現地見学の参加者】

中島亮さん
18棟229世帯のアパートに投資しており、投資総額は自宅を含めて8億円、年間家賃収入は1億円に上る。
「雨なんですが頑張っていきましょう!」

池野さん(仮名)
地方に物件を3棟所有。新幹線でも飛行機でも日帰りで行ければどのエリアでも検討対象。
「初めて行く土地ですけども、そこでいい物件を見つけたらぜひとも買いたいと思います。よろしくお願いします」

藤林さん
物件を6棟所有し、家賃年収は2000万円。関西、中部、関東などエリアはさまざま。
「雨ニモマケズ、風ニモマケズ、頑張ります! お願いします」

小野さん
10棟89戸を所有し、利回り重視の投資を実践。エリアは東京、神奈川、千葉、茨城。
「残念ながら雨なんですが、頑張って物件を見に行きたいと思います。よろしくお願いします!」

木戸さん
東京と栃木に1棟ずつ物件を所有。総投資額は1億2000万円。
「雨でも『買い付け』! よろしくお願いします」

1棟目:一番人気だった鹿嶋の物件へ(0:42~)

最初に訪れたのは、茨城県鹿嶋市のアパート。商業施設に近いなど立地が良く、駐車場が1世帯に1台あることなどから、前回は物件資料を見た6人中5人が「検討」の札を挙げた一番人気物件だった。海に近く、鉄部の腐食が懸念材料として挙がっていたが、最終的な投資家の評価は?

1棟目

所在

茨城県鹿嶋市

種別 

一棟アパート

価格

1950万円

利回り

14.15%

築年

30年

間取り

2K×6

駐車場 

6台

販売図面(クリックで拡大)

現地で確認するポイントとは(02:51~)

まず、彼らが物件見学でどのような部分をチェックするか聞いてみた。

ike

当該物件が満室だったとしても、周辺のアパートにどれぐらいの入居があるのかは気にしますね。それと駐車場。台数が足りない場合は、周りに借りられるところがあるかを確認します。

ono

築が古い物件に関しては、建物状態を中心に見ます。今回はたまたま近くに物件を持っていて賃貸需要はある程度把握しているので、建物メインですね。

kido

素人目ですが、建物の基礎の部分にひび割れなどがないかを確認します。賃貸需要に関しては、周りの建物の電気メーターが回っているのかを見て、本当に入っているのかチェックします。

fuji

今回の物件は満室と聞いているので、どれぐらい修繕費がかかってきそうかというところを中心に見たい。あとは周辺物件の電気メーターで本当に入っているかは現地で見ます。

naka

まずは駐車場を見て、数が足りていれば躯体の基礎のクラック外壁の塗装状況を見る。場合によっては屋根の塗装などを見ます。大規模修繕が必要かどうかによって全くコストが変わってくるので。

動画でチェック(04:40~

・外壁のクラックはどの程度か
・鉄部に塩害の影響はあるか
・駐車場の幅は十分か
・近くに嫌悪施設などがないか
・周辺アパートの空室率は

 管理会社に何を聞く?(09:40~)

見学を終えた一行は、物件近くの管理会社へ移動。エリアの特徴や物件周辺の賃貸需要などについて、生の声をヒアリングした。彼らはどのような質問をするのだろうか? 

naka

鹿嶋市は非常に大きな工場地帯にもかかわらず、住居のエリアと工場エリアが分かれていて道路も広く、住みやすそうなイメージです。実際はどうですか?

ono

ファミリー向けとして考えるべきか、単身者向けとして考えるべきか?

naka

家賃を上げるためのリフォームとしてはどのようなものが考えられますか?

fuji

仮に家賃3万7000円・敷金礼金なしだとして、全空からどれぐらいの期間で満室になりますか?

kido

これから供給が増えるかどうかという点についてはどうでしょうか?

いよいよ最終ジャッジ(14:41~)

現地見学と管理会社へのヒアリングを終え、購入意欲が高まった様子の参加者たち。いよいよ、最終ジャッジの時間を迎えた。

すると、3人の投資家が勢いよく「購入」の札を挙げ、買い付けが重なるという結果に。その場で「どれぐらいの金額で買付証明書を出すか」という心理戦が繰り広げられた。

「目の前でライバルが買い付けを入れている姿は初めて見る」という参加者たち。どのような戦略で金額を決定したかも注目だ。