モニタリングする物件(クリックで拡大)

経験豊富な不動産投資家が、物件見学の際にどこをどのように見ているのかを「モニタリング」する本企画。

今回、物件見学を覗き見させてもらうのは、総投資額約11億円、年間家賃収入は1億3500万円にもなるというMOLTAさん。東海、近畿、四国に10物件を所有している。

今回見に行く物件は、大阪府内にあるRCマンション。駅徒歩5分、1LDKが27室という大規模な物件は、宅配BOX付やバストイレ別、カードキーの導入など、設備面がかなり充実している。ベテラン投資家はこの物件をどのようにチェックするのだろうか。

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物件資料チェック

MOLTAさんがまずチェックしたのは、物件資料の「土地」の項目。この物件は、土地面積が広いことが特徴だ。

続いて、「都市計画」の項目を確認。この物件は、「市街化区域」で、所在地域は「近隣商業地域」である。こうした地域に物件を建てる場合、大規模な建物を建設することができ、収益性アップにつながりやすいという。

最後に確認したのは、「備考」の項目。この物件は、近隣に区役所や郵便局があるだけでなく、幼稚園や中学校も徒歩3分の距離にある。こうした文教エリアには、いわゆる「嫌悪施設」が建てられないため、物件の持つ価値をさらに高めることができるとMOLTAさんは語る。

外観チェック

多くの植栽が印象的なこの物件。緑にあふれ、気持ちのよい印象を与えてくれるが、植栽の手入れがしっかりできていないとMOLTAさんは語る。こうした植栽は、物件購入前に状況を確認して、メンテナンス費用がいくらぐらいかかるかを把握しておく必要があるという。

また、物件の外壁や塗装についても慎重に調べる。外壁が剥がれている箇所はないか、チョーキングを起こしている箇所はないかなど、直接触れて確認していた。

駐車場は、世帯数に応じた台数があることがベストだが、この物件では27世帯に対して16台しか駐車場がなかった。しかし、都心部へのアクセスの良さを踏まえると世帯数分の駐車場を確保しなくても問題ないとMOLTAさんは判断した。購入を検討している物件に駐車場があった場合、世帯数に応じた駐車場が設けられていなくても、周辺状況を踏まえて判断する必要がありそうだ。

室内チェック

MOLTAさんが物件見学時に、設置されていれば必ず確認するという「避難はしご」。交換するためには、10万円ほどの費用がかかるため、物件見学時にしっかり確認しておきたい。

また、今回物件見学をした部屋は、エアコン2台・床暖房・温水便座・追い炊き機能など、設備が充実している点が特徴。しかし、購入するにあたっては、こうした設備が壊れた際の修繕費用も諸経費に含んでおくことが重要と語る。

床暖房がついている物件の場合、リフォームする際に全面を張り替える必要があるため、修繕費が高くなることもあるという。購入前の物件見学時には、修繕費用についても検討し、後悔しない物件を購入していただきたい。

 

物件見学を終えたMOLTAさんは、「物件オーナーのこだわりがしっかり伝わってくる物件」と語った。皆さんは、どのような点に注目しただろうか。

本企画では初めてとなる「RCマンション」で物件見学をした。1LDKが27室という大規模な物件のため、チェックする項目も多い。物件の躯体だけでなく、境界標や貯水槽など細かな点まできちんと見たうえで、購入の判断をしておきたい。

※本物件情報は一部編集しています。
※物件所有者に許可を得て撮影しています。

もう一度「覗き見」してみる

(楽待新聞編集部)