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賃貸経営における重要なパートナーである管理会社。理想の管理会社、あるいは担当者に巡り会えればよいが、一方で管理を巡るトラブルに頭を悩ませているという投資家も多いのではないだろうか。

今回は、編集部が実施した不動産投資に関するアンケ-トのうち、「管理会社」についての質問と回答を紹介する。管理会社を変えたくなるのはどんな時なのか、また理想の管理会社像はどのようなものなのか、複数の投資家の意見を参考にしてほしい。

※実施概要
調査時期:2019年7月18~23日
有効回答数:253

「管理会社を変えたことがある」は約3割

まずは、「これまでに管理会社を変更したことがあるかどうか」という質問。以下のグラフの通り、「ある」が33%、「ない」が39%と、回答が割れる結果となった。また、「検討したことがあるが、変更はしていない」と回答した人は16%だった。

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管理会社を変えたことが「ある」と回答した人の回答理由を見てみよう。

「管理会社を変更したことがある」の回答理由

客付け力が足りないと感じたため。全体の半分が空室になるまで放置された(千葉県・40代)

客付け力が弱く、メールの返信が遅かったから(大阪府・50代)

・新築から半年後に8部屋中5部屋が退去して空室になり、4カ月経っても1部屋も埋まらなかったから(千葉県・50代)

・管理に不備があった。当たり前のことをきちんとできていなかった(埼玉県・30代)

・原状回復などのコストを抑えようとしてくれず、勝手に割高なエアコンを手配されてしまった(東京都・30代)

・購入から3年後に担当が変わりました。新しい担当者は約束を守らないいい加減な人だったので、知人の紹介で別の会社に変えました(北海道・30代)

担当者がすぐにやめてしまう会社だった。後任はいつも忙しくて対応が悪く、空室を埋めることができなかった(東京都・50代)

管理会社が倒産してしまったので仕方なく変更しました(東京都・40代)

・管理会社の継続条件付きで区分を購入した後、数カ月経過後に懇意にしている会社へ変更した(愛知県・30代)

理由として最も多かったのはやはり「客付け力」。入居までの期間は物件やエリアによって異なると思われるが、空室を埋めようとする姿勢が感じられない、入居付けだけでなく普段から対応が悪いなど、いくつかの理由が積み重なって変更に至った、という人が多い印象だ。

また、会社というよりも担当者に不満があったというケースや、管理会社自体が倒産してしまったことを理由に挙げる人も複数いた。

管理会社の変更は「面倒くさい」

続いて、「管理会社の変更をしたことがない」と回答した人のコメントを紹介する。

「管理会社を変更したことがない」の回答理由

特に不満はないから(兵庫県・40代)

・現在の管理会社の対応に問題を感じないので(京都府・40代)

・緊急時にすぐに連絡が取れて、対応もしてくれる。もちろん客付けもできる。今の管理会社に満足しています(京都府・50代)

オーナーの利益を優先してくれる管理会社さんだと感じる(福岡県・60代)

・まだ投資経験が浅いため、管理会社を変えようと思ったことがない(兵庫県・40代)

面倒だから変えていない(東京都・30代)

「ない」の回答理由は、「特に問題がないから」といったものが大多数。当然といえば当然だが、積極的に管理会社を選んでいるというよりは、特に不満がないのであればわざわざ変える必要もない、と考える人がほとんどのようだった。「管理会社を変えるのは面倒」といった回答も目立った。また、所有物件数が少ない、あるいは投資歴が浅い人の中からは、「管理会社を変える」という選択肢を意識したことがないという意見も出ていた。

なお、本アンケートでは、自主管理を想定して「管理会社を利用したことがない」という選択肢も設けたが、この回答を選んだ30人のうち11人が「まだ物件を所有していない」と回答している。自主管理をしているとの回答は残りの19人。その中から一部のコメントを紹介しておこう。

「管理会社を利用したことがない」(自主管理をしている)の回答理由

・アパート2棟を自主管理している。管理会社は不要(東京都・40代)

自分でできる。管理費を支払うのはもったいない(京都府・60代)

区分1戸だけなので、管理会社を使うまでもない(愛知県・30代)

・自主管理をしています。不動産経営に際して一度は自主管理を経験することは非常に大事です(東京都・70代)

今回のアンケートでは、投資規模や本業の有無などに関する項目は設けていなかったが、所有物件数が少ないことや、管理費の節約、また大家としての経験を積むためなど、自主管理をする理由もさまざまだった。