PHOTO:tanemu385/PIXTA

空き家の活用に向け、全国の自治体が試行錯誤を続けている。総務省の「住宅・土地統計調査」によると、2018年10月時点で、全国の総住宅数に占める空き家の比率は13.6%の846万戸。このうち賃貸用の住宅は5年前から2万戸増の431万戸(いずれも推計)と、空き家全体の半数以上となっており、十分な活用が進んでいない。

2015年には「空き家法」(空家等対策の推進に関する特別措置法)が施行され、一定の条件下において、自治体が空き家の敷地に立ち入って調査することを認めたり、解体・除却などの代執行が行えるようになった。以降国や自治体は対策に本腰を入れており、全国的に家財処分やリフォーム経費などへの助成制度が広がっている。

しかし、同じ「空き家問題」でも地域によって抱える課題は千差万別だ。自治体の悩みは、実は個人の不動産投資家の関心領域とも重なるが、今のところうまく関係付けられていない。今回は自治体の空き家対策事情を紹介しつつ、今後の展望を探る。

空き家対策の現状

まず、全国の自治体が現在、どのように空き家対策に取り組んでいるのか、大枠をつかんでおこう。

空き家の活用に向けては、多くの自治体がリフォームや家財処分費用の助成制度を設けている。上限や補助率は自治体によって異なるが、家財処分だと5~10万円程度が相場のようだ。多いところでは20万円(神戸市)というところもあった。後ほど詳述するが、神戸市を含め多くの自治体が、自治体が空き家情報を提供する「空き家バンク」に登録された物件を助成対象としている。

リフォームへの助成は少ないところでは20万円から、多いところでは150万円などと幅広かった。この家財処分とリフォーム経費への補助は非常に多くの自治体が導入しているため、空き家を取得する際には、自治体の補助制度を利用できないか確認しておくとよいだろう。中には実需向け物件に対象を絞っているケースもあるので注意が必要だ。

以降では、個別の自治体による施策に焦点をあてて課題を探る。人口規模や施策の方向性など地域性があり、空き家対策は一様ではない。今回は全体像を俯瞰するため、総務省の実態調査で紹介された先進事例や各自治体のWebサイトなどを参考にしつつ、都市部から過疎地まで幅広く取り上げる。

空洞化エリアに補助金でてこ入れ

比較的人口の多い県庁所在地の中心地区でも、空き家対策は大きな課題となっている。

山梨県の甲府市は、JR甲府駅からおおむね半径500メートル圏内、中心市街地の空き家対策に力を入れている。市が指定した中心区域内に限り、戸建ての改修費の3分の1を、30万円を上限に助成する仕組みを導入した。理由はエリアの空洞化だ。

市の担当者は「この中心地区は他と比べて空き家率が高い。地価が高い一方で、駐車スペースやスーパーがないなど、日常生活が不便というのがあるようだ」と話す。ただ、18年1月から助成制度を開始したものの、利用者は「当初の計画の10~20%ぐらい」と低迷している。

甲府市が公式サイトで公開しているパンフレット(クリックで拡大)

こうした空洞化のほか、スプロール化(中心部から郊外へ無計画に開発が行われ、住環境が整備されない宅地が虫食い状態に拡がること)も、地方都市共通の課題だ。スプロール化が進めば低密度の都市が拡大し、公共交通やインフラ、サービスの提供が維持できなくなる。

香川県高松市の場合、その対策として都市機能を一定の地域内に集約させる「コンパクトシティ」を目指し、その一環として中心市街地を「居住誘導区域」に設定している。人口減少が続いていても、一定のエリアにおいては人口密度を維持することで、生活に必要なサービスやコミュニティが持続的に確保できる、という考え方だ。高松市はこの区域で今年9月以降、空き家に関する補助金を上乗せすることにした。従来、改修費の補助額は50万円を上限に費用の2分の1を支給するというものだったが、この地区に限って補助額の2割を加算するという。

農地付き空き家、移住に効果

兵庫県の中山間部にある宍粟(しそう)市では、農地付きの空き家が成約に至るケースが増えているという。人口減少が急速に進むエリアで、IターンやUターンといった移住促進をターゲットにしたケースだ。

農地付きの物件を取得する場合、農地法により、投機的な土地取得を制限する目的で取得者に一定規模以上の農地を確保することを求めているが、地域の実情に応じて特例を認めている。同市では10アール以上の農地確保が必要とされていたが、この特例を利用し、空き家バンクに登録された物件とセットの農地に限り、1アールの取得でも認めることにした。家庭菜園程度の小規模な農地を求めるニーズと合致し、17年10月時点までで9物件の成約に至った。

またこうした人口減少が進むエリアの場合、住居だけでなく、日々の暮らしや就業支援などきめ細かい支援が定着のカギとされている。情報提供や相談体制が移住者の目線で出来ているかどうかが、空き家活用の成否とも関わってきそうだ。