投資用不動産に対する不適切融資をめぐり、スルガ銀行に金融庁の立ち入り検査が入ったのは昨年4月。この問題以降、地方銀行をはじめ金融機関の多くが投資用不動産に対する融資の引き締めに舵を切る結果となったが、それから約1年半、各金融機関の融資姿勢はどのように変化したのだろうか。

日銀が発表した今年4~6月期の貸出先別貸出金統計によると、アパートローンなど「個人による貸家業」向けの国内銀行の新規融資額は前期比35%減の4688億円。ピーク時(2016年7~9月期)の1兆1045億円と比べると約4割まで減少し、四半期ベースでは東日本大震災直後の2011年4~6月期以来の低水準となった。

統計上は今年上期から投資用不動産向けの融資にさらなるブレーキがかかった状況が伺えるが、現場の投資家からは違った意見も聞こえてくる。そこで楽待新聞編集部は不動産投資家約500人を対象に、今年4~9月の融資動向に関するアンケートを実施。どのような投資家が融資を受け、どのような金融機関が融資を出しているのか分析していくと、統計には表れない融資情勢がみえてきた。

(※調査期間:9月27日~10月6日、有効回答数:488件)

高属性有利は変わらず

まず今回のアンケート回答者488人のうち、「2019年4~9月に融資承認が下りた物件がある」と回答したのは138人(27%)だった。半期前の今年3月のアンケートで「2018年9月~2019年3月に融資承認が下りた物件がある」と回答したのは252人中65人(26%)。回答者の数や属性などが違うため単純に比較はできないが、回答者に占める割合はほぼ同じという結果だった。

138人の属性をみると、年収(家賃収入含む)は1000万円以上という回答が6割以上で、金融資産も3000万円以上の層が4割近くに上っている。やはりどの金融機関も、安定した収入や資産背景のある借り手を求めていることが分かる。

 年収や金融資産がそれほど多くないにもかかわらず融資を獲得している事例もあるが、属性の不利を補う何らかの要素があるケースが目立つ。

年収600万円未満かつ所有物件ゼロながら、4500万円で築32年の木造アパートを購入した東京都の30代男性。日本政策金融公庫から3.15%・10年のオーバーローンを引いたといい、「融資担当者の知り合いからの紹介で面談し、都の推薦状も持っていったので話が早かった」という。

同じく年収600万円未満という千葉県の60代男性は、メガバンクから1.4%・19年という条件で融資を引き、1400万円の区分マンションを購入。「以前から取引があったことに加え、このメガバンクのグループ会社の不動産会社から購入したことが融資を受けられた理由だと思う」と振り返った。

実績のある投資家からの紹介や、不動産会社と金融機関のパイプなど、何らかの理由付けがない場合、融資を受けられたとしても苦しい条件になってしまうケースが見受けられた。

年収400万円未満という埼玉県の40代男性は、神奈川県内の築45年、850万円の木造戸建をノンバンクの融資で購入したが、頭金5割で5.8%・15年という条件だった。それでも「属性が低く病気持ちだったので1円も借りられないと思っていたが、融資が引けて信じられない気持ちだった」と語る。

実績ある投資家は信金・信組で

138人のうち大多数はサラリーマンで、専業大家は5%。所有物件数は「5以上」という回答が約4割に上り、賃貸経営の実績が豊富な投資家が融資を受けやすい傾向は顕著だった。特徴として、所有物件5以上の投資家は信用金庫・信用組合から融資を受けた事例が多く、逆に所有物件が少ない投資家は地銀や信託銀行、政府系金融機関を活用したケースが目立った。

取引のない投資家に対する融資姿勢の厳しさを指摘する声は多く、「12行にヒアリングしたが、スルガショック以降は新規を一切受け付けないという回答だった」(愛知県・40代男性)「静岡の信金は新規を基本受け付けず、物件をすでに持っていて相続対策という名目が通りやすい」(静岡県・40代男性)「福岡エリアでは一定の金融資産があってすでにプロパーローンを活用できている投資家が有利な状態」(福岡県・40代男性)などの意見があった。

そんな中、初めての収益物件購入に成功した投資家は、やはり紹介などを活用した事例が多い。1棟目として築33年のRCマンションを地銀に持ち込み、1.2%・13年という条件で7000万円のフルローンを引いた熊本県の40代男性は「知り合いが支店長を紹介してくれたため新規でも承認されたと思っている」と語った。

低価格帯の承認事例多く

今回、融資承認が下りたという回答のあった物件の価格は約5割が3000万円以下と、小ぶりな物件が目立った。1000万円以下の築古戸建に政府系金融機関が融資を出しているケースが多かったほか、1000万円台の中古区分にノンバンクや信託銀行、信金・信組がフルローンで貸し出している事例も複数あった。

逆に1億円以上の高額物件は、南関東の地銀や都内の信金・信組が貸し出しているケースが多く、融資を引いているのは金融資産が5000万円~1億円以上と属性の高い投資家が目立った。

1億8000万円のRCを南関東の地銀から1.1%・30年のフルローンで引いた東京都の30代男性も、金融資産が5000万円以上。「ただ審査期間はかなり長く、融資に対してはかなり慎重な様子だった。別の銀行にも持ち込んだが、個人の年収が3000万円ないと無理だと言われた」と語った。

5割弱は頭金ゼロ

頭金に関しては、地銀だけでなく信金・信組でも「2、3割求められるようになった」という意見が多かった。ただ、そんな中でも全体の19%がオーバーローン、28%がフルローンと、自己資金なしで融資を引いている投資家は少なくない。

政府系金融機関や信託銀行から、少額の築古戸建や中古区分で頭金なしの借り入れに成功しているケースもあるが、5000万円以上の一棟物件でも、信金やノンバンク系からフルローン・オーバーローンで引いている投資家は多かった。

本来は高属性の投資家の方が自己資金を抑えて融資を受けやすいと思われがちだが、割合でみると年収が低い層の方がオーバーローンの比率が高いという結果が特徴的だった。ローン残債が少ないことや共同担保を前提にノンバンク系から引いているケースが多かったが、信金や地銀でもそういった事例はあった。

年収600万円未満という宮城県の40代男性は、築21年、6800万円の木造アパートを地元の信金に持ち込み、1.8%・15年のオーバーローンを獲得。「物件の積算価格は5000万円以下。このご時世でオーバーローンを出してくれるとは思わなかった」と驚いた様子だった。