福岡市に住むアインさん(37)。2016年に約3000万円を借り入れ、コインランドリー投資をスタートさせた。不動産よりも投資額を抑えられ、常連客が付けば売り上げは右肩上がり、返済後にはサラリーマンの平均年収ぐらいの額が手元に残る──そんな夢のような計画だった。

「所有していた木造アパート3棟の、将来的な家賃下落対策にもなると思ったんです」。投資を始めたきっかけをアインさんはこう振り返る。ところが待っていた現実は、毎月40万円もの赤字を垂れ流し続ける地獄のような日々だった。

魅力的なシミュレーション

2011年ごろ、サラリーマンとして働きながら、将来への備えとして不動産投資を始めたというアインさん。その後約6年間かけて、物件価格5000万円前後、利回り8%程度の新築木造アパートを3棟ほど買い進めていった。3物件とも満室が続き、さらに規模を拡大すべく次の物件を探していたが、2016年ごろになると市況が変わり、付き合いのある不動産会社から「これまでのような出物はもうない」と言われてしまう。

そんな時、広告でたまたま知ったのがコインランドリー投資だった。不動産に代わる新たな投資先として興味を持ったアインさんはメーカーのWebサイトにアクセスし、自ら資料請求をして営業マンと会うことにした。

営業マンから提示されたシミュレーションには魅力的な数字が並んでいた。初年度は利益が少ないものの、開業後しばらくすると常連客が増え、売り上げも徐々に増えていくという内容だ。月の売り上げ額は70万~90万円ほど。家賃や光熱費などのランニングコスト、借入金の返済額を差し引いた手残りは毎月17万~25万円ほどになる計算だ。

「アパートの家賃は下がっていく一方ですが、コインランドリーの売り上げは徐々に上がっていく。これは家賃下落に対するすごい武器になるぞ、と感じました」

メーカーから提示されたシミュレーション表(提供:アインさん、クリックで拡大)

新たな事業として、コインランドリーへの投資を決意したアインさん。アパート購入時から付き合いのあった地銀にこの案件を持ち込み、無事、機器購入費1600万円、工事費1400万円、計3000万円を、返済期間10年のフルローンで借り入れることができた。

機器は大型乾燥機が2台、2段式乾燥機(小型の乾燥機が上下に2台連なったタイプ)が4台、大型洗濯機が2台、小~中型洗濯機が3台、そしてスニーカー専用の機械が1台という構成。店舗面積は約30坪ほどと、比較的大規模なコインランドリーだ。

繁忙期なのに、売り上げは想定の半分

アインさんが店舗を構えたのは福岡県某市、県道沿いに建つ建物の一角。メーカーから紹介された新築間もない平屋建ての物件だ。飲食店や美容室なども入居していた。駐車場も複数台完備、周辺にはマンションや飲食店もあり、コインランドリー店の立地としてはまずまずに思えた。

アインさんが経営するコインランドリーの店内。大型の機器がずらりと並び、店内もかなり広い

店がオープンしたのは2016年の11月半ば。初月は15日間のみの営業で、売り上げは約15万円。営業マンのシミュレーションには初年度でも月に70万円の売り上げが見込めるとあったが、その半分にも満たない。しかも年末年始のこの時期は、コインランドリーにとっては書き入れ時のはず。

「本当に大丈夫なのか」

不安が胸をよぎったが、「オープン初月だし、来月に期待しよう」と言い聞かせるしかなかった。

翌12月。月間の売り上げはやはり、想定を大きく下回る約34万円。諸経費を考慮すると収支はすでにマイナスだ。

「これはヤバいんじゃないか」

ここからが地獄の始まりだった。オープンから4カ月たっても、売り上げが大きく上がる気配はない。この月から借入金の元本返済も始まり、収支はマイナス50万円に。所有するアパート3棟から得られたキャッシュフロー約20万円を充ててもまだ30万円足りない。貯蓄を切り崩してなんとか返済したが、生きた心地がしなかった。

1年目の収支表。4カ月目からは借入金の元本返済が始まり、マイナスが膨らんだ(提供:アインさん、クリックで拡大)

破産の文字が何度も頭をよぎった。この頃から、店舗の稼働状況が気になり、落ち着かない毎日が続いた。「店内の様子をWebカメラで確認できるシステムがあるんですが、毎日病的にそればかり見ていました。お客さんがいれば心が落ち着くんですが、空っぽだと激しく落ち込んだりして。とにかく毎日イライラしてましたね」

店内に設置されたWebカメラ(防犯カメラ)の様子をスマートフォンで確認できる。オープン当初はこの画面ばかり見ていたという

その後も相変わらず30万円以上の赤字が続いた。10月は1カ月の約8割が雨天という長雨となったことから、初めての単月黒字となった。しかし、黒字額はわずか8682円。

赤枠内が借入金の返済額を差し引いた後の収支。月の8割が雨だった10月でも手残りは1万円に満たない(提供:アインさん)

「こんなに雨に恵まれても、これだけなのか…」。貯金を切り崩しながら赤字地獄に耐え続けるアインさん。結局、2017年の年間売り上げ額は約484万円、家賃や電気、ガス代などの支出が541万円、そして借入金の返済が315万円、最終的な収支はマイナス372万円という、あまりに悲惨な結果であった。

SNSでの出会いに「救われた」

経営が2年目に入ると、売り上げにわずかながら改善の兆しが見られるようになる。オープンから1年が過ぎ、周辺住民への認知度が上がったこと、また、洗濯機の料金を半額にするキャンペーンを打ち出したことなどが要因とみられた。

2年目の収支。前年に比べ売り上げが上がり、収支がわずかに改善した(提供:アインさん、クリックで拡大)

諸経費や返済を差し引いた最終的な収支はマイナス20万円台に。赤字であることに変わりはないが、所有するアパートのキャッシュフローでほぼ相殺できる金額だ。この頃を境に、アインさんの考えも少しずつ変わっていった。

「深く考えすぎて、イライラしてもしょうがない、って。破産を覚悟したこともありましたから、もう腹は据わっていました。あとはもう、とにかくやれることをやるだけだと開き直れました」

乾燥機の売り上げ金を回収する。集金は1週間に1回程度

少しでも足しになればと、日中は知人が経営する会社を手伝っている。シングルファザーであるアインさんにとって、子育てと大家業、そしてコインランドリー事業を両立できる、融通の利く仕事はありがたかった。

今年に入ると、自身の経験をSNSで発信するようになった。Twitterで半ば自虐的に投稿したTweetがいきなり反響を呼び、多くの人の目に触れた。

「僕よりもずっとベテランの不動産投資家の方にも注目されたりして、驚きました。同じように赤字に悩んでいる人とつながることもできて、『自分だけじゃなかったんだ』って。それまで自分は特別運が悪かったのかと思っていたけど、そうじゃないことを知って救われた気がしたんです」

すぐにブログも開設。これまでの収支を丸ごと公開した記事が再びインターネットで話題となった。こうした反響についてアインさんはこう話す。「コインランドリー投資に関する中立な情報って意外と少ないんです。書籍やWebサイトもあるにはありますが、そのほとんどがメーカーが発信したもの。自分のように実際に投資をして、赤裸々に数字まで公開している人は少なかった。だからウケたんでしょうね」