関東在住の梅本さん(仮名)は、関東圏に2棟の物件を所有する不動産投資家。そんな梅本さんは現在、母親が所有する土地にアパートの新築を検討中で、すでに建設業者に依頼してプランの案もできあがっている状態だ。

その土地は現在、コインパーキングとして8年間稼働している。毎月定額で8万円の収入があるが、角地というアドバンテージを生かし、より収益性の高いアパートやマンションを新築しようと考えたのだ。建設予算は1億円前後、2021年の3月までに入居者を募集できるように新築したいと考えている。

今回梅本さんは、建設会社から提案された2つの新築プランを携え、仲介会社へヒアリングを行うという。そこに我々楽待スタッフも同行させてもらった。

梅本さんの母親が所有する土地

<土地の詳細>

場所:東京都
土地面積:128.88平米
地目:宅地
建ぺい率:60%
容積率:300%
用途地域:第一種中高層住居専用地域
駅徒歩:5分
周辺環境:閑静な住宅街で周辺には保育園や小学校などがある

今回の新築プラン

梅本さんの新築プランは次の2つ。

○プランA

プランAは3階建て。それぞれのフロアに1Kが3室あるタイプだ。家賃は6万5000円と8万5000円(広めの角部屋)で設定。建築の見積金額は6080万円。

○プランB

プランBは4階建て。1階に2LDKが1室と1Kが1室、2~4階は1Kが3室ある。家賃は2LDKを10万3000円、1Kを7万3000円で設定。建築の見積金額は9200万円。

この2つのプランが妥当なのか、妥当だとすればどちらが良いのか分からず、梅本さんは悩んでいるという。そこで、梅本さんが相談したのが溝口晴康さん。これまで、都内を中心に土地から新築を7棟手掛けている不動産投資家だ。

仲介会社へのヒアリング

梅本さんは、溝口さんとともに仲介会社へヒアリングを実施した。その結果、得られた情報は以下の通りだ。

仲介会社へのヒアリング結果を受けた梅本さんは、その手応えについて「不動産会社にヒアリングに行っても、いつも1人で心細く聞きたいことも聞けないことが多いが、今回は溝口さんにフォローしていただいてよかった」と話した。

一方、課題も見えてきた。家賃はプランBの1Kの場合、7万3000円に設定していたが、仲介会社へのヒアリングの結果、6万円が妥当だとのこと。そこで、インターネット無料、ペット可のプランで6万5000円の家賃への変更を検討することにしたようだ。

梅本さんは、今後も引き続きプランの検討をしていくという。梅本さんの場合、すでに土地を所有していたが、通常であれば土地を購入してから新築するまではかなりのスピードが求められる。いずれにしても、土地から新築は簡単な投資ではないので、しっかりと情報を取得してから始めてほしい。

(楽待新聞編集部)