空き家再生人・広之内友輝が、あなたのボロ物件に突撃!!

ガラボロ物件投資家の広之内友輝さんが、悩める大家さんのもとに突撃! 今回の物件は、なかなか満室にならない築浅一棟アパート。築2年とまだ新しいこともあり、部屋の中にはほとんど課題は見つかりません。

ところが、ここで大きな問題が1つ。最寄り駅から車で十数分かかるという立地にもかかわらず、駐車場がないというのです。オーナーの佐藤さん(仮名)は、これが満室にならない要因だと見ています。

車必須の物件で駐車場がない…。そんな時、広之内さんはどのように改善していくのでしょうか?

物件概要

オーナーの悩み

オーナーの佐藤さんにとっては、これが1棟目となる物件。「駅から車でも10分ほどかかる立地の悪さはわかっていましたが、約13%という高利回りに惹かれて購入しました」と話します。しかしそんな立地にもかかわらず、駐車場が敷地内に無いこの物件。それがネックとなり、12戸中10戸空きという状況からのスタートだったそうです。

今まで、佐藤さんも入居付けのために家賃値下げやインターネット無料といった施策を講じ、また、フリーレントを付けたり、広告費を上げたり、外国人が多い土地柄のため、佐藤さん自ら英語でチラシを作成し、仲介会社に営業も行ったそうですが、なかなか満室にはならなかったようで…。内見はあっても成約に至らず、現在も12戸中3戸が埋まらないままだということです。

「自分では、できることはやってきたと思います。広之内さんなら、この物件をどのように見るのか教えてほしいです」と話す佐藤さんに、広之内さんは…!?

広之内流・駐車場の探し方!

物件自体には、大きな問題は見当たらないという広之内さん。佐藤さんが言うとおり、やはり「駐車場の確保」が満室を実現させるために必要な要素のようです。

ですが、敷地内には駐車場を設けるスペースはありません。そこで、広之内さんは近隣を見て回り、駐車場を確保するためにいくつかの提案をしていきます。

近隣の土地を駐車場として借りたい場合、どのようにアプローチしていけばよいのでしょうか?

 

広之内さんからのメッセージ

ガラボロノウハウが通用しない物件への突撃は、「私自身」への突撃でもありました。正直に申し上げて、佐藤さんのお悩み解決に、私は適役ではないのではと、少々悩んだのです。しかし、私のもう1つの専門である「地方都市への不動産投資」のノウハウ活用ができるかもと考えて引き受けました。

地方都市や、あるいは交通の便の悪い場所での不動産投資の肝は、「駐車場の有無」。今回は駐車場がないことが課題でしたので、物上げのノウハウを活用し、駐車場を作り上げてしまおうという作戦を立てました。

物上げとは、(1)現地調査などで欲しい物件や土地を調べ、(2)ブルーマップで地番を調べ、(3)法務局でその物件の謄本を取り、(4)所有者に手紙や電話で連絡を取って物件買収を交渉することです。

実をいうと、撮影当日は、佐藤さん物件の付近をグーグルマップで調べ、めぼしい空き地をいくつか候補として挙げておき、実際に謄本を取って電話しようとしていたのです。ちょうど佐藤さん物件の斜め向かいに10台以上は取れそうな、いい空き地がありました。その空き地は隣接する企業の持ち物のようでしたので、事業者なら遊休地を貸してほしいという話も通しやすいと、経験上わかっていました。

しかし何ということか、その目星をつけていた空き地が、実際に月ぎめ駐車場に変身していたのです! 私はもちろん、楽待のスタッフも、管理会社ですら知らなかった、できたてほやほやの駐車場でした。

収録的には少々残念でしたが(笑)、オーナーが努力を続けているとこのような「奇跡のような必然」が起こることがあります。佐藤さんやみんなが真剣に頑張ったことに、運命の神様が、にこっとしてくれたのかもしれませんね。

「駐車場有」とうたえる物件になりましたが、今は閑散期ですので3月末までに満室をめざしましょう。その前に、管理会社とめぼしい賃貸仲介業者への営業を忘れないでください。また4月に入っても満室にならなければ、今度は物件の個性化をお勧めします。例えば、アパートのスマート化などでしょうか。

諦めなければ願いは叶う。アパートやっていてよかったと家族に言えるその日を目指して、一緒に頑張りましょう。

佐藤さんの意気込み

撮影から少し時間が経ち、ありがたいことに入居が1戸決まりました。これまでは内見希望者も近隣で働く方に限られていたのですが、「近隣に駐車場有り」をうたえるようになってからは、少し遠くで働く方など、対象のエリアが広がったようです。これから年明け、繁忙期に向けて、少しだけ期待できそうかなと思います。

駐車場の有無は既存の入居者にとっても満足度が上がり、長期入居につながりそうだと考えています。

駐車場があることで、この物件も「普通の物件」になりました。「駐車場がないから…」という言い訳はもうできません。あとはオーナーである私自身の力が試されると思いますので、近隣の競合物件を分析したり、入居の際の初期費用を極力下げたりなど、努力を続けたいと思います。このたびはありがとうございました。

「私の物件にも突撃してほしい!」という方大募集

「空き家再生人・広之内友輝が、あなたの物件に突撃!!」企画では、引き続き「築古物件の空室をなんとかしたい!」という不動産投資家の皆さまからのご応募をお待ちしております。空き家再生人・広之内さんが、あなたの物件に突撃し、客付けやリフォームの仕方などを具体的にアドバイスします。

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(楽待新聞編集部)