asan

Aさん

資産2、3億の人ってサブいと思うもん。

csan

Cさん

家賃年収7億8000万って大したことねーぞ、わりーけど。

bsan

Bさん

(この時計は)中古で1000万ぐらいっすね。

 

物件のほとんどをフルローン・オーバーローンで購入し、手元資金を残して投資規模を拡大していくことは「フルレバ(フルレバレッジ)不動産投資」と呼ばれる。金融機関の融資という、いわば「他人の金」を活用して効率よく資産を増やしていくことができる反面、高額の借金を背負うというリスクが伴う戦略だ。

今回は、顔出しなし・完全匿名という条件で、3人の合計融資額が140億円に上る「フルレバ不動産投資家」の覆面座談会を企画。彼らはどのようにして多額の融資を獲得し、現在の規模まで拡大してきたのか。金融機関の攻略法から、金の使い方、急拡大のリスク、そして「破綻」の恐怖まで、赤裸々に語ってもらった。

【動画の流れ】

【1】総融資額140億の3人が買った1棟目

今回の覆面座談会には、自らを「クズ業界のヒーロー」と称する元フリーターのAさん(44)、滋賀・京都に絞って規模を拡大している士業のBさん(42)、総投資額80億円以上という一部上場企業管理職のCさん(52)の3人が参加した。


まずは不動産投資を始めたきっかけと拡大戦略について。「当時の年収は300万円で、1棟目は妻名義で勝手にローンを通した」(Aさん)「1法人1物件スキームを使って1年目で20棟」(Cさん)などのエピソードが繰り広げられた。債務を隠して規模を拡大したことが金融機関に発覚し、窮地に追い込まれた投資家の事例についても語り合う。

動画でチェック(00:34~

・それぞれの「始めた理由」
・ゴリ押しで手に入れた1棟目
・「1年で20棟」を可能にしたスキーム
・金融機関「ふざけんな 返せ」
・「借りてはいけない」金融機関

csan

Cさん

不動産投資を始めたきっかけ…サラリーマンとしてそれなりの給料をもらってますけども、それをだいたい海外投資に回しすぎて、子どもの塾代とか学費がカードで落ちなかったんですね。それで日本でのキャッシュフローも作ろうと

bsan

Bさん

私が不動産投資を始めたのは過払いバブルが崩壊した頃だったので、それに代わる事業としてちょうどいいかなと思って。当時の年収は1000数百万とかそんなレベルだったと思います。

asan

Aさん

話聞いててめちゃくちゃ羨ましい。僕、浪人中に一家離散して大学にも行けなくて、24までフリーターやったからね。で26で起業して、金借りるのに10年かかったんすよ。

bsan

Bさん

Aさんが一番夢がある。
レバレッジ感が半端ないっすね

asan

Aさん

自分の会社が倒産寸前になって、どうせ倒産するんやったら金借りて倒産する方がいいわ、と思ってヤケクソで買ったんがきっかけなんすよ。当時の年収は300万ぐらい。看護師の嫁さんの名前で勝手にローン通したんですよ僕が

csan

Cさん

僕は1法人1物件スキームで買いまくって、28法人・26金融機関から融資を受けています。最初は片っ端からサンタメ業者に電話して、週3回金消契約するような時もあって、1年目で20棟ぐらい買いました。とにかく融資が開いてる間にいろんな金融機関開拓しておかないと、と思って。日本の将来なんてどうなるか分かんないでしょ?

【2】なぜ、融資を受け続けられたか

3人は融資を受けやすい金融機関をどのように探しているのだろうか。Bさんの「突撃あるのみ」という意見にAさんも賛同し、「今のサラリーマン投資家はこすいテクニックで融資を引こうとしすぎ」と指摘した。

「僕は『絶対に買うべき物件』しか金融機関に持ち込んでいない」と語るAさん。預金が14万円しかなかった5年前、ある金融機関から初の取引で5億円の融資を引いたという。飛び込みの4番手から巻き返した当時の行動を振り返る。

動画でチェック(11:23~

・「突撃」という言葉が大好き
・今のサラリーマン投資家は「こすい」
・属性も知識もないが「絶対に買うべき物件」は分かる
・「頭金200万で5億の物件買えると思ってるんですか?」
・不動産取得税が払えずに

bsan

Bさん

私は滋賀・京都のドミナント戦略で地元の金融機関しか無理なんで、ひたすら名刺持って挨拶行ったり、突撃あるのみですよ。

asan

Aさん

大好き、その言葉。僕それだけやもん。今のサラリーマン投資家って、こすいテクニックでごまかして「物件持つにはどうしたらいいんですか?」みたいな程度の低い質問が多いのよね。ちょっとおかしいん違うかな。

csan

Cさん

当たって砕けろは、僕も半分あるかな。

asan

Aさん

□□(金融機関)は預金が14万しかなかった時に初取引で5億引いてるんですよ。その5年前に運転資金300万の融資を申し込んだら「275万減額です」って言われて、そん時に「このクソ銀行、絶対に俺3億抜いてやるからな」って思って…。

bsan

Bさん

一発目5億はスゴいっすね。

asan

Aさん

そんで金ないときにこの案件が入ってきて、買うしかないやろ思たけど金ないし。その時にたまたま□□が挨拶に来たんすよ。300万も貸してくれないとこやから、「無理や」と思ってたんやけど、担当が代わってて…。

【3】それぞれの「金融機関攻略法」

メガバンクから地銀、信金・信組まで幅広い取引のあるCさん。「信用を積めば積むほど野太くなる」という信金・信組の攻略法や、地方ネットワークの活用テクニックについて持論を展開する。飛び込み開拓については「最低10行回れ」「あきらめてからが勝負」という話でAさんと意気投合した。

支店長や担当者との関係作りにも話が及び、AさんとBさんは「共担も定期も入れるからとにかく欲しい、としつこく言う」。そしてAさんは突如、「1年半前に1億円を建築会社に持ち逃げされた」と告白したが、話は意外な方向に…。

動画でチェック(18:19~

・「信金・信組」攻略法
・「金利2%」ってナメてる?
・担当者を「オトす」殺し文句
・まず10行回ってこい
・「1億円持ち逃げ」の結末

asan

Aさん

当たった不動産の数なんて分からん。50ぐらいあるんちゃうかな?

csan

Cさん

50はあるね。

bsan

Bさん

スゴいですね。

asan

Aさん

僕は電話営業せえへんからね。直でバーン行く。成功率もクソもあれへん。話聞いてくれる人を見つけるまで絶対にあきらめない。これがテクニックです。ひどい扱い何回もされたよ。「すいませーん、こちらです」って案内されて、応接に通されるかと思ったら出口なんすよ

csan

Cさん

おお

asan

Aさん

最近の投資家は「3行も回ったんですけど断られてちょっと…なんかいいテクニックないですか…?」とか。30行ぐらい行けや!

csan

Cさん

全く同感。最低10行回ってこいよって感じ。

asan

Aさん

僕は20行回って20行目で借りられたことがあるんすけど、3行ぐらいで「俺やっぱ無理ちゃうかな」って1回あきらめ入るんすよ。

csan

Cさん

わかるわかる! これが「やったやつ」かどうか。表面上の「わかる」じゃないねん。俺もあったよ、あそこ歯食いしばってよかったわ、って。

【4】「借金の恐怖」と今後

3人が規模を急拡大した時期と比べて現在の融資情勢は格段に厳しくなっており、Bさんは「最近はフル・オーバーが引けなくなった」と明かす。しかし、Aさんは「僕は全然違いを感じない」と断言し、「属性が悪ければ時代は関係ない。まずは『融資』より『不動産』を勉強しろ」と呼びかける。

「借金は全く怖くない」という3人が、「破綻のリスク」についても議論。Aさんは含み損1億5000万円のボロ物件を掴まされた有名企業勤務の友人の話を披露し、「騙される投資家は不動産に関して真面目じゃない」と厳しい言葉を送る。

最後に、それぞれの「金の使い方」「家族の理解」「今後の目標」について質問。「あなたにとって借金とは」という問いの答えは…。

動画でチェック(30:55~

・「お金を借りる勉強」の前に「何を買うかの勉強」
・「ナメた素人」ほど金利にこだわる
・「ハメられた、損した、って恥ずかしないんか」
・資産2、3億は「サブい」
・それぞれの「借金とは」

bsan

Bさん

滋賀の金融機関でも前まではフル・オーバーでいけたところが、最近は頭金1割入れてくれって言ってきたり。京都市内の金融機関も、市内の物件の場合は足並みそろえて2割入れるってなったらしいです。

asan

Aさん

今は属性が良くても借りられないから厳しいって時代じゃないですか。属性悪い人はずっと借りられへんからね。借りたいんやったら融資の前に不動産の勉強せえと。そのくせね、素人の方が住宅ローン基準やからむっちゃ金利にこだわんねん

csan

Cさん

あー、なるほどな。

asan

Aさん

買ったこともないやつが0.01%とか0.05%とか。

csan

Cさん

絶対借りれないよそんなの。絶対無理。

asan

Aさん

成功者の「0.4%とか0.7%で引いた」って話聞いて、素人もいけると思うねん。

csan

Cさん

無理!

asan

Aさん

ちょっと年収1500万とか2000万あるやつが銀行行って、「俺、高属性やから0.5%やったら借りたるけど」みたいな。金融機関からしたら「ナメたやつ来たな」ってなんねん。

csan

Cさん

ナメんなこの野郎

スルガ銀行の不正融資問題以降、地銀をはじめ多くの金融機関がフルローン・オーバーローンでの融資を抑制し、2、3割の頭金を求めるケースが増えている。しかしこの時代でも、手元資金を残しながらフルレバで規模を拡大している投資家が存在することは事実だ。

「投資は自己責任」―。

短期間で何億、何十億という資産を手に入れる成功談に憧れを抱く投資家も多いが、その裏には大きなリスクが潜んでいることを忘れてはならない。返済比率や残債利回り、債務償還年数などの指標を意識し、目先ではなく将来的なキャッシュフローを見据えながら、投資戦略を組み立てていくことが重要といえる。

(楽待新聞編集部)