先日の記事では、20歳で不動産投資家デビューを果たした現役大学生大家・野田昌寛さんに密着。大家業を始めるに至った経緯や大学生ならではの苦労、今後の夢を伺った。

並外れた行動力を持つ彼は、不動産投資開始から僅か2年で500件以上の現地調査をこなし、購入の検討を繰り返している。今でも1週間に5物件ほど物件視察に赴くそうだ。ハイペースで物件を探し続ける学生大家さんに「現地調査」「収支シミュレーション」で押さえるべきポイントを聞いた。

 

現地調査

野田さんが繰り返し重要と説くのは「賃貸仲介店へのヒアリング」だ。物件付近に店舗を構える賃貸仲介会社に訪問し、エリアの賃貸需要を確認する。質問するのは賃料の妥当性、敷金礼金の有無、フリーレントの必要有無、周辺の賃料相場などだ。正確な投資判断を下すために最低3社はヒアリングをする。

また、「販売図面やレントロールの記載内容と実際に相違がないかを確認するため、できる限り現地に行ったほうが良い」と野田さんは言う。入居の真偽を確かめるため、バルコニーに生活感があるかを確認したり、電気メーターをチェックする。

収支シミュレーション

野田さんが使う事業計画書(一部加工) ※クリックで拡大

野田さんは購入の検討時に自作の調査票を用いる。本表の細かな説明は割愛するが、投資判断を下すうえで大切にしているというポイントを2つ紹介したい。

1つ目は「家賃の適正化」。現況家賃をもとにした収支シミュレーションだけではなく、適正な家賃に引き直した上で利回りを考える。「まず、インターネットで競合になる物件の募集賃料を確認します。これを基準の家賃として、それよりもお部屋を探す方がお得に思う家賃設定で、全体の家賃を引き直します。これが家賃の適正化です」と野田さん。

2つ目は「返済比率・CF比率」。物件にもよるが、現在は返済比率50%以下・CF比率3%以上が投資判断の基準だ。返済比率を低く抑えることが出来れば自由に使えるお金が増えるため、漏水などの突発的な支出が発生した場合でも手元資金に余裕を持って対応ができる。

「不動産投資を始めたばかりの頃は、物件を見る目を養うためにもなるべく多くの物件を見たほうがいいと思います。たくさんの物件を見ることで判断の正確性やスピードが増すからです」と、これから不動産投資家を目指す方に向けたメッセージをもらった。気になる物件があれば現地に赴き、まずは物件見学をするとこから始めてみるのはいかがだろうか。

 

(楽待新聞編集部・藤江良)