「不動産会社の甘い言葉を鵜呑みにして、儲からない物件を掴んでしまった」
「毎月のキャッシュフローが赤字で、どうしたらいいかわからない」
「物件を購入してみたものの、このまま何十年も持ち続けるのが不安」

――このように、「不動産投資で失敗してしまった」と感じている方は少なくないと思います。そんな悩める方たちの相談を、不動産投資家の五十嵐未帆さんが受け付ける新企画がスタートします。

ファイナンシャルプランナーの資格を持ち、細かい収支シミュレーションや財務体質改善などのノウハウに定評がある五十嵐さん。相談者に厳しくも愛のあるアドバイスを送り、物件の問題点や今後のリカバリー策について考えていきます。

もっと拡大したいけど…

第1回目の相談者は、神奈川県の会社員・吉崎誠さん(仮名・39歳)。新築区分マンション2戸と新築・築浅アパート計2棟を購入したものの、「借り入れがいっぱいになってしまって、拡大に向けた打ち手がない」という相談です。

igar

本日はよろしくお願いいたします。今の状況を教えてください。

soud

よろしくお願いします。まず、2016年に新築区分マンションを立て続けに2戸購入しました。生命保険代わりになると思ったのと、節税が目的です。

soud

ただ持ち出しがあったので改善したいなと思って、18年と19年にアパートを2棟購入しました。CFはどうにかプラスになったんですが、借り入れがいっぱいになってしまったので次の拡大に向けて融資が引けず、打ち手がなくて困っている状況です。

救いようがない

igar

物件概要を拝見したところ…申し訳ありませんが、わたし的に言うと「救いようがないダメ物件」です。利回りが相場より低すぎますし、返済比率(=家賃収入/返済額)も高すぎます。属性がもう少し良ければ借り換えの可能性もあったんですが、今の状態では借り換えも難しい。耐えて持ち続けるか、損切りで売却するか、考えていかないといけません。

soud

……。

igar

まずは1棟目のアパートを楽待のCFシミュレーションにかけてみます。

クリックで拡大

igar

最初から最後までずっと収支がマイナスで、35年後の累計CFがマイナス3550万円という状況になっています。

soud

……ヤバいですね。

igar

非常にヤバいと思います。なぜこうなってしまったか、1つ1つ考えていきましょう。

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