楽待利用者のリアルな話を届ける本企画。今回も楽待で物件を購入した経験がある3名の不動産投資家にお集まりいただき、ご自身の不動産投資について赤裸々に語っていただいた。

「楽待では区分店舗や底地を購入しています」「見せかけの入居者が見抜けず、退去が続いた」など、貴重なエピソードを聞くことも。初心者だけではなく、楽待の利用歴が長いベテラン大家さんもぜひ参考にしてほしい。

【座談会の参加者】

O内さん
職業:会社員
年齢:48歳
大家歴:16年
家賃収入:約5000万円

HEYさん
職業:専業大家
年齢:46歳
大家歴:2年
家賃収入:約900万円

アソウさん
職業:専業大家
年齢:66歳
大家歴:10年
家賃収入:約1300万円

底地を購入、可能性を広げる

-これまで楽待で購入した物件について教えてください

HEY
現在の所有物件は2棟で、ともに楽待経由で購入している。1棟目は軽量鉄骨造のアパートで価格が約5000万円、表面利回りが8%弱の物件。2棟目は小さめの一棟RCマンションで価格は約6600万円、表面利回りは11%弱の物件です。

1棟目の購入時は会社を辞めて再就職の予定がなかったこと、また融資が引けず全額キャッシュで購入したため、絶対に失敗できないプレッシャーがありました。購入するまでに20~30件ほどは現地見学に行ったと思います。

アソウ
正確には把握していないのですが、区分マンションを20戸ほど購入したと思います。2009年から不動産投資を始め、これまでに東京都下を中心に区分マンションを買い続け、売却済みも含めて50戸ほどは購入しています。楽待の利用を始めたのは、不動産投資を始めたあとだったと思います。

O内
一棟アパート、区分店舗、底地など計4件ほど購入しました。所有物件はアパートが多いのですが、楽待では違う種別の物件を買っています。

-区分店舗や底地を購入されたのはなぜですか?

O内
区分店舗を購入したのは、実質利回りが良くなると判断したからです。入居付けの難易度が高く、家賃を下げれば決まるというものでも無いのですが、住居とは違って内装工事を借りる方が行ってくれるので、諸経費が抑えられるためです。

次に底地ですが、これは利回りというよりも挑戦ですね。自分が保有しているアパートは借地が多いのですが、逆に地主さん側の立場はどうなんだろうと思ったのがきっかけです。

また、底地の購入によって地主の方々と繋がりが生まれ、そういったコミュニティに行くきっかけになれば良いと思い、処分価格になっていたものを購入しました。世田谷にある一戸建ての底地で、購入価格は2000万円弱、日本政策金融公庫の無担保貸付を使いました。ただ、融資期間は短いのでキャッシュフローはマイナスです。

O内さん。不動産投資歴16年のベテラン大家さんで、借地権のアパートも複数棟保有している

 見せかけの入居者

-楽待で購入した物件、自己採点すると何点ですか?

アソウ
購入すると判断した物件なので、もちろん100点です。ただ、楽待経由で購入した物件ではないのですが、失敗したなと思うものもあります。東京都下の区分マンションだったのですが、非常に価格が安かったので「これは!」と思い購入を決めました。

賃借人が法人だったのですが、契約日当日に法人登記を見て事業内容を確認したところ、風俗関係が含まれていたんです。相場よりも良い賃料が取れていたのですが、何かトラブルが発生する可能性もあるので、長期保有しないほうが良いなと思い半年程で売却しました。

O内
私は80点です。物件自体は自分で判断しているので100点ですが、仲介会社の対応が良くなかったことがあります。購入を決め、書類のやり取りをしていたのですが、重説や契約書に間違いがあり、自分でイチから確認しなければいけないことがあったんです。

やはり、事務対応で不手際があると本当にこの会社で契約をして良いのか不安になりますね。購入後に何か問題が発生したら、本当に対応してくれるのかが心配です。不動産は金額も大きく、さまざまな確認事項があるので、しっかり責任を持って対応していただけるかは重要なポイントです。誠実な対応の会社や担当者とは長期的に良好な関係を築きたいと思います。

HEY
私は75点ですかね。楽待の物件だからというわけではなく、私自身の目利きの結果です。想定以上に修繕費が嵩んだこと、無理な客付けで見せかけの入居者が入っていて、その入居者がすぐに退去してしまい家賃を下げて入居者を募ることがありました。

-見せかけの入居者とはどんなことですか?

HEY
売主が物件の利回りを良くみせる手法だと思うのですが、物件の運営状況がよく見えるように一時的にしか住まなそうな入居者が入っていたのです。最低1年間は入居してくれという条件付きで、フリーレントはもちろん、家具家電の無料プレゼントという魅力的な条件で客付けされていました。

今考えると、ある特定の時期に入居が重なっていたので見抜けたのかもしれないとも思います。しかし、2年周期で賃貸の繁忙期に入居が重なる特徴から言って、たまたま入居が重なったのかどうかを見抜くのが難しかったですね。

HEYさん。不動産投資歴は2年で、一棟目のアパートは全額キャッシュで購入

楽待だけ「新着物件メール」が写真付きで届く

-物件を探す上で、オススメの機能を教えてください

HEY
「検索条件の保存」「キャッシュフロー(以下、CF)シミュレーション機能」です。定期的に物件を検索すると、今の市場感を把握することができますよね。1週間に1回程度はチェックしています。

「CFシミュレーション」は、冷静に購入の判断をするために活用しています。自作のエクセルでシミュレーションするのですが、これはほしいと思う物件はついつい条件を甘くしがちです(笑)。自分で諸条件を調整しづらいのが逆に重宝しています。物件価格や賃料、価格の下落率が変更できるので、物件にあわせて調整しています。

O内
私もHEYさんと一緒で「検索条件の保存」と「CFシミュレーション」の使い勝手が良いと思います。「検索条件の保存」は、割ときめ細かく条件を設定でき、さらに「フリーワード検索」もできるのがよいですよね。「フリーワード検索」の具体的な使い方ですが、キーワードは「借地」で検索することが多いです。

「CFシミュレーション」は、実際に物件を見ていいなと思ったときにすぐ使えるのが便利でいいですよね。気になった物件の良し悪しをぱっと手軽に判断できます。

アソウ
私は「新着物件お知らせメール」が写真付きで届くことです。最近、写真付きに変更されたと思うのですがこれは非常に助かります。私がよく利用する投資用物件のサイトでこの機能があるのは楽待さんだけだと思います。写真があることで、感覚的に物件の良し悪しがわかるのがよいですよね。

「検索条件の保存」 物件の検索条件を最大10件まで保存できる
「CFシミュレーション」 物件のCFを自動でシミュレーションできる ※PCのみ
「フリーワード検索」 検索条件の1つで、任意のキーワードで検索ができる
「新着物件お知らせメール」 条件に合致する新着物件のお知らせがメールで届く

アソウさん(写真右)。区分マンション一筋10年、東京都下を中心に購入している

退職後の生活資金に

-最後に、初心者の方に向けて不動産投資の魅力を教えてください

HEY
「正しく努力した分は返ってくること」だと思います。株や為替は自分がコントロールできないところで発生したことに影響されるのですが、不動産はその影響が小さい。大きな荒波に突然巻き込まれることが少ないんですね。自己判断で購入したものは努力もできるし、その分の見返りはきちんと返ってくると思っています。

アソウ
自分はもう退職しているのですが、不動産を持っていなければ生活が苦しかったなと思います。年金だけの生活は本当に大変で、私の知り合いにも苦労している人が何名もいます。また、退職後の暇つぶしにもなり、今はもう不動産が趣味のようなものです(笑)。

O内
私は副業でありながら、比較的大きな規模でできることだと思います。自分のお金だけではなく、金融機関からお金を借りられること。さらに、不動産で発生する仕事は何かしら委託できる仕組みが整っています。本業があり、仕事ができない人には最適だと思います。

「楽待で買った投資家」のリアルな話は参考になっただろうか。楽待の活用だけに留まらず、不動産投資を行ううえで学びのある内容になっていたと思う。より詳しい内容や座談会の様子は、動画をご視聴いただきたい。

 

(楽待広報部)