物件の購入資金として最大700万円を贈呈する楽待の「大家さんデビュープログラム」。現在、参加者を募集しているこのプログラムでは、「空き家再生人」としてもおなじみの不動産投資家、広之内友輝さんのアドバイスも受けることができます。

今回は、そんな広之内さんの「初心者」時代についてインタビューを実施。空室だらけのガラボロ物件エピソード、1棟目の見極め方、そして、プログラムのアドバイザーとしてどのようにアドバイスしていきたいか…。広之内さんの考えを伺いました。

 

事業に失敗、背水の陣で挑んだ不動産投資

―広之内さんが最初に不動産投資を始めた時は、7000万円もの借金を抱えていたんですよね。

当時はサラリーマンを辞めて、宿泊業を営んでいました。そこがあまりうまくいかず、再起を図ろうと2件目として北海道の施設の買収をしようとしたんですが、支店の内諾を得たはずの融資承認が本部で下りず…。違約金や1件目の赤字で、7000万円ほどの支払いに追われていました。

そこで、不動産投資に出合ったんです。いっぺんに4棟購入したんですが、古くて空室だらけの「ガラボロ物件」を私が買っていくきっかけにもなったのは、北海道小樽市の物件です。友人が公売にかけられているという情報を教えてくれました。

落札はできたんですが、違約金の期日も迫っていたし、正直にっちもさっちもいかない状況で、実は現地を見ずに購入してしまいました。

1カ月後くらいにいざ行ってみたら、物件が建っていたのは崖の中腹。34戸中9戸しか埋まっていませんでした。その時は何の根拠もなく「空室は埋められる」と思っていたんですが、やはり正直なところを言えば、駐車場も世帯数分ないのにどうしよう…とも思っていましたね。

―どのように空室を埋めていったんでしょうか。

最初に課題の洗い出しをしました。汚いとか、トイレが外れたままだとか、課題だらけでしたけどね(笑)。まずはその原状回復をしたんですが、なかなか決まらなかったんです。それでどうしたものかと思っていたんですが…。

賃貸仲介会社の店長さんに指摘されたのは、物件における不便さでした。この物件は、暖房用の灯油を保管しておくタンクが各部屋の中に設置してあり、そのために入居者自身が灯油を買ってこなくてはいけませんでした。ですが、物件の場所は崖の中腹です。車を持っている人ならまだいいでしょうが、駐車場も十分にないので、崖下の店から灯油を持って歩いて帰ってこないといけなかったんです。

これを解決するために、プロパンガス業者さんに協力を依頼して、共用のタンクを貸与してもらい、そこから各戸に引き込んで、メーターで管理できるようにしようと思いました。でも25室も空室があるガラガラ物件ですから、いろんな会社に断られましたよ。あの時は、本当に困りましたね…。ところが、途方に暮れていたところに、仲介会社の店長が、「俺が入居を決めるから、責任は俺が持つから、やってあげてくれ」とガス会社さんに掛け合ってくれたそうなんです。

普段は、すごく物静かな方なんですけどね。掛け合ってくれたことも、私はガス会社さんに後から聞きました。全部で600万円くらいの支出だったそうなんですが、その一言が、社内の稟議を通すきっかけになったそうです。

おかげで、その年だけで10戸くらい一気に入居が決まって、その後少しずつ入ってもらい、2年で満室に持って行くことができました。

―広之内さん自身の努力と、そしてまわりの方の協力があったおかげなんですね。

私は、不動産は1人で経営するんではなく、チームで経営するものだと思っています。客付け会社さん、金融機関さん、売買仲介会社さん、管理会社さん、司法書士の先生…。さまざまな方が集まるチームの代表として、仲間を大事にしながらやっていける経営者が、今後の賃貸経営で成功すると思っています。

だからこそ、私は感謝をきちんと伝えるし、そして、感謝を形としてあらわすことにしています。やっぱり思っているだけじゃ伝わらないし、言葉だけでも伝わらないですからね。

昔の自分にかける言葉は

―もし今、初心者だった頃の自分にアドバイスをするとしたら、どのようなことを伝えますか?

ガラボロ物件をいきなり最初にやるというのは、確かに無謀だと思う。でも、私は否定しないです。

もし、当時の自分に何かを言えるとしたら、「挑戦と感謝を忘れずにがんばれ」と言いますね。「お前、その調子でいいからがんばれ」と言ってあげる。

本当に無謀ですよ。失敗ばっかりしたし、真夜中まで、妻と一緒に砂まみれになりながら天井を改装したこともあったけれど、それでもいいと思います。成功するまでやめなければ、必ず成功しますから。途中で諦めたらだめですよ。

投資家としてのスタイルを作り上げる手伝いがしたい

―楽待では先日、「大家さんデビュープログラム」を開始しました。これは最大700万円の支援金を当選者の方にお渡しし、物件の購入やリフォームなどに使用していただけるプログラムです。広之内さんには、このプログラムにおける「アドバイザー」をお引き受けいただきました。

特に応援をしたいと私が思っているのは、初めての投資をする方です。0を1にするのは、1を2にする、2を3にするよりけた違いに難しいことは身をもって知っているので。

今まで楽待にはたくさんの企画をいただきましたが、今回の企画に携われることが、中でも一番うれしいです。こういうことがやりたかった。当選した方もそうですし、見ていただいている読者の方に思いを伝えるまたとない機会になると確信しています。

「大家さんデビュープログラム」についての特設ページ

―どのようにアドバイザーを務めたいと考えていらっしゃいますか?

不動産に王道ってないと思うんです。不動産投資家が200人いたら200通りの形があって、そのどれもが、その先の成功への道だと思います。

だからこのプログラムでも、私が教えてあげるというより、投資家としての自分のスタイルを作り上げていく手伝いができればと考えています。この企画が終わった後、1人で歩いて行ったり走って行ったりするでしょうから、その第一歩のお手伝いをしたいです。

―こんな方に応募をしてほしい、というような期待はありますか?

自分へのアドバイスと同じですが、「挑戦と感謝を忘れない人」ですね。挑戦し続ける人じゃないとだめだと思います。このプログラムでは最大で700万円の支援を受けられるわけですが、それが目的ではない。ゴールではなくてスタートですから。

良い物件はすぐ見つかるようなものでもないし、挫折もあると思います。でも、「自分はこうなりたい」「こうしたい」という姿が見えている人は真剣にチャレンジし続けられるはずです。

700万円で購入した物件1つで満足せず、不動産投資家としての第二歩、第三歩を見据えて、そしていつか自分の経験を同じような立場の人に発信してくれることも期待しているので、やはり挑戦し続けられる人に応募してほしいと思っています。

そして、周りにいる人にも、見えないけれどこの企画にかかわっている人にも感謝できるっていうのは、成功するための第一条件だと思います。

物件の見極めポイントは「立地」

―初めての物件を見極めるポイントは?

不動産投資にはいろんなリスクがあります。でも、ほとんどのリスクは努力や多少の費用で解決できる問題です。ただ、立地はそうもいきません。まさに「不動」産ですから。

だから、立地だけは、「絶対に入居を決められる」と自分が納得しきれる立地選びを大事にしてほしいと思います。

それからもう1つは躯体の見極めです。基礎や土台、柱など、構造的な欠陥を抱えている物件は危険ですから。

だからと言って、何の瑕疵もない、立地も良い物件を限られた予算内で取得するのは無理です。大事なのは、どこの部分で目をつぶるか。目をつぶっていい部分と、つぶってはいけない部分の見極めがポイントになると思います。

心に留めておいてほしいのは、すべての課題を最初に解決するのは無理だということです。そこにこだわっていたら、100年たっても物件は買えません。まず入居付けができる段階まで修繕をしたうえで、そこから上がってきた利益で再投資していく。そういう風に考えて、どこを修繕しないかを決めることが重要なんです。

―大家として成功する人はどのような人でしょうか。

感謝できる人です。それと、投資ができる人です。例えば「修繕をしてください」とお願いをしたときに「またお金がかかるのか」などと文句を言うオーナーがいると管理会社から話を聞きますが、そういう人は成功しません。修繕も投資ですからね。「お手間をかけますが」と管理会社に感謝して、投資できる人が成功すると思います。

お金は使わないと入ってきません。自分のお金を全く使わないで利益が入ってくることを期待するのは、厳しいようですが甘えでしかないです。

―最後に、もう一度プログラムの応募を考えている方にメッセージをお願いします。

不動産を買うことは人生を変えることです。

不動産をゲットしてラッキーではない。それを通して、自分の人生がどう変わるのか。どう変えたいと思っているのか。大事なのはこの点です。

私も原点に立ち返って、一緒になってがんばります。

ぜひ、人生を変える第一歩として、皆さんのご応募を待っています。

※「大家さんデビュープログラム」の詳細は特設ページをご確認ください。

(楽待広報部)