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税理士・牧口晴一さんが、不動産賃貸業の「事業承継と節税」について解説する本連載。今回は、今年4月から段階的に施行される改正民法のうち、新たに認められることになった「配偶者居住権」を取り上げる。

配偶者居住権は、相続人が亡くなった後、その配偶者が引き続き自宅に居住できる権利のこと。この制度の概要と、制度を活用した節税策も紹介してもらった。

配偶者居住権とは?

まずは、「配偶者居住権」とはどういったものなのか、簡単な例を挙げながら見ていきましょう。なお、ここでは配偶者居住権の説明に話題を絞るため、収益物件などの資産を持たない家族を例に話を進めさせていただきます。

さて、来たるべき日に備えて相続の準備を始めたあなた。現在、土地の評価額が5000万円、建物評価額が3000万円の自宅に妻と2人で住んでいます。さらに預貯金が2000万円あり、遺産の総額は1億円です。

相続人は妻と息子の2人。息子は結婚してすでに独立していますが、最近購入した自宅の住宅ローン支払いが重く、ギリギリの生活をしています。親子関係も良好とは言えない状態なので親子で同居は望めず、自分の死後は、現在の住宅を終の棲家として、妻に残してあげたいとあなたは考えています。

資産は自宅と預貯金合計で1億円、相続人は妻と子の2人で、それぞれの法定相続分は5000万円

ところが、遺産の評価額や家族の関係性を考えると、そううまくはいかなそうなのです。

そもそも、遺産分割の方法や割合については、相続人の間で合意さえあれば自由に決めることができます。親子の関係が良好であれば、子が「慣れ親しんだ自宅(土地と建物)は母さんが相続すればいい。僕は預貯金の2000万円で十分だよ」と譲ってくれるかもしれません。

しかし、あなたの子は少しでも多く財産が欲しい状態なので、話し合いなどではなく、民法に定められた法定相続分である遺産額の2分の1、つまり5000万円をよこせと言ってくるでしょう。

5000万円を子が相続するとなれば、預貯金2000万円すべてを渡してもあと3000万円足りません。子は、自宅を売却して3000万円を得ようとするでしょう。そして「母さんには老後に大きな家は不便だよ。お金も不足するだろうから土地と家は売ってアパートでも借りて、残りのお金で生活すればイイじゃないか」などと言うのです。

そうはさせまい、とあなたが生前に遺言で「全財産を妻に」と書いたとしても、子には、法に定められた最低限の遺産(遺留分)を受け取る権利があります。この場合の遺留分は遺産の4分の1、つまり2500万円。やはり、預貯金2000万円だけでは足りません。どうしたものでしょうか。

妻には終の棲家、子にも法定相続分が渡る方法は?

このようなケースで、妻に終の棲家を残してあげられる方法が、今年4月から新たに認められる「配偶者居住権」です。配偶者居住権は、「相続人の配偶者(今回は妻)が自宅を相続しなかったとしても、そこに住み続けることができる権利」のこと。遺言書に配偶者居住権の記載を行うことで、妻にこの権利が生じます。

改正民法の前後を比較。このようなケースでは、改正前は住宅を売却して現金化する必要があったが、配偶者居住権が認められれば図右のように自宅を売却せずに相続が可能になる

なお、この配偶者居住権も価値がある資産と見なされ、相続財産に含まれます。その価格はどうやって計算されるのでしょうか。実際には平均余命と妻の年齢、また建築年数などを考慮した複雑な計算が必要なのですが、ここではざっと下図のようになると仮定しておきましょう。

配偶者居住権の考え方

土地と建物の権利は「配偶者居住権」と「負担付き所有権」に分けられ、この場合、あなたの妻が配偶者居住権(およびそれに基づく敷地の利用権)を、子が負担付き所有権を持つことになります。「負担」というのは、配偶者居住権、つまりあなたの妻を住まわせることを指しています。

上記の場合、配偶者居住権の評価額は建物の分が1000万円、土地の分が2000万円で合計3000万円となっています。ここに預貯金の2000万円を加えれば、ちょうど法定相続分の5000万円です。

一方、負担付き所有権の合計額もちょうど5000万円となり、子の法定相続分も満たすことができます。これで、あなたの妻は自宅に住み続けることができ、預貯金の2000万円も相続して日々の生活をしていくことができます。負担付き所有権となった土地や建物は、母親を住まわせ続けなければいけないので、母親が死亡するまでは売却もできません。

妻の死後、二次相続の時はどうなる?

さて、あなたが亡くなった後、今度はあなたの妻も亡くなったとします。いわゆる二次相続です。

あなたの妻が亡くなった時、相続人は子1人だけ。このとき、自宅の価値は総額8000万円のまま変化していないと仮定します。

子は、負担付き所有権としてすでに5000万円を相続しています。そしてあなたの妻の死亡により配偶者居住権が消滅すると、負担付き所有権から完全な所有権(通常の所有権)となり、8000万円の自宅を所有することになります。売却も自由にできます。

相続により、もともと5000万円だった自宅の価値が3000万円増えるのですから、子は二次相続に当たって3000万円の資産を取得することになり、この3000万円に対して相続税がかかるように思えるかもしれません。

しかし実は、この3000万円には相続税がかからないのです。配偶者居住権は、妻の死亡により「消滅」したわけですから、これは妻から子への相続には当たらない、ということですね。

妻が死亡すると配偶者居住権は消滅し、子の「負担付き所有権」は通常の所有権(完全な所有権)となる

もし、最初の相続で配偶者居住権を使わずに、8000万円の土地と家を母と子で3:5の割合で共有相続していたら、母親の相続の時には母の共有持ち分3については子供は当然のように相続税がかかります。ところが、この配偶者居住権を使えば相続税がゼロになるのです。

配偶者居住権を使った節税、注意点は

さて、ここまで配偶者居住権の概要と、この仕組みを使った節税について紹介しました。ここからは、この方法を実践するに当たって知っておきたい注意点をお話します。

注意点1 配偶者居住権は4月1日以降に!

配偶者居住権は、遺言や遺産分割協議で設定し、2020年4月1日以降の相続に適用されます。注意すべきは、それ以前に書いた遺言に配偶者居住権を書いても無効だということです。つまり、すでに遺言書を作成している方も、配偶者居住権を設定したければ4月1日以降に書き直さなければいけないのです。公証人役場に行列ができるかもしれませんね。

注意点2 配偶者居住権を遺言しても横取りされる!?

昨年7月に施行された改正民法の相続規定では、「相続登記が遺言より優先」するという改正が行われました。これは、今回取り上げた配偶者居住権と密接に関係しています。

相続登記とは、相続発生時、被相続人が所有する不動産の名義を相続人の名義に変更することを指します。法定相続人は、自らの法定相続分に限り、自由に登記することができるのです。たとえば今回の例では、あなたが亡くなって相続が発生したとたん、すぐに子が自分の法定相続分である2分の1を登記してしまえば、遺言に配偶者居住権が書かれていても、あなたの妻の居住権は認められないのです(改正民法以前は、遺言を根拠に裁判などで争うことができました)。

つまり、遺言により配偶者居住権を取得したはずのあなたの妻は、それにもかかわらず自宅を追い出さてしまうのです!(実際には短期配偶者居住権があるので6カ月は住み続けられますが、焼け石に水です)

対策 仮登記をする

上記注意点2の対策は、「仮登記」をしておくことです。

不動産の登記は先着順ですから、相続後一刻も早く、配偶者居住権の登記をすることが重要になります。しかし、多くの場合、そんな余裕はありません。そこであなたの生前に、妻への「死因贈与契約」(死亡した時点で事前に取り決めた財産を贈与すること)をもって仮登記をしておくことが有効な対策となります。

仮登記はいわば予約です。配偶者居住権の登記が予約といえども、このような不動産を買う人はいませんから、金融機関は差し押さえもしません。こうしておけば、あなたの妻は相続後3カ月以内に配偶者居住権を本登記すれば完了です。

さて次号予告です。今年の4月は上記の他に、民法(契約編)の改正が施行されます。上記の相続編は40年ぶりの改正でしたが、契約編の改正は140年ぶりで、不動産取引にも大きな影響が予想されますので、これを取り上げようと考えています。乞うご期待!

(牧口晴一)