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2019年（令和元年）10月1日から、消費税率が8％から10％に引き上げられた。また、2023年（令和5年）10月1日からは「インボイス制度（適格請求書保存方式）」が導入されることも決まっている。

このインボイス制度、少々ややこしい仕組みではあるが、一部の不動産オーナーには大きな影響が及ぶ可能性がある。不動産投資家がぜひ知っておきたい同制度の仕組みと影響について、税理士の大野晃男氏に解説してもらった。

そもそもインボイス制度ってなに？

インボイス（適格請求書）とは、「売り手が、買い手に対して正確な適用税率や消費税額を伝えるための手段」のことを指します。要するに、請求書や納品書、領収書、レシートなどのことですね。

そして「インボイス制度」とは、消費税の仕入税額控除（後述します）を受ける場合、これらの書類を保存しておかなければならない、という制度です。

これだけを見ると「それじゃあ今までと変わらないじゃないか」と思うかもしれません。しかし、インボイス制度における請求書は、「インボイス（適格請求書）発行事業者」が発行したものであり、その発行事業者の登録番号が記載されていなければならないのです。

インボイスの記載例。サンプル請求書の右下に書かれているのがインボイス発行事業者の登録番号（国税庁Webサイトより ※クリックで拡大）

もちろん、単に番号さえ書いておけばいいというわけではありません。実はこの「登録」というところがミソになります。

インボイス発行事業者となるためには、事前に国税庁への登録が必要になります。ただし、登録できるのは「課税事業者」だけ。免税事業者は登録できないのです。この「課税事業者」しかインボイスが発行できない、という点が、この制度の非常に重要なポイントになります。

インボイス制度の目的は「益税」をなくすこと

どういうことなのか、これから順番に説明していきたいと思いますが、その前にこの制度について理解しやすいよう、消費税と、先ほど述べた「仕入税額控除」について少しおさらいをしておきましょう。

以前のコラムでも説明しましたが、事業者が納める消費税額は下図の式で計算されます。

この「支払った消費税」を差し引くことができる制度を「仕入税額控除」といいます。「支払った消費税」を差し引くにあたり、現在は「誰から仕入れたか」は問われません。しかし、インボイス制度が導入されたあとは、「インボイス発行事業者」が発行した請求書や領収書を保存していないと、差し引くことができなくなるのです。

繰り返しになりますが、インボイス発行事業者となれるのは課税事業者だけです。したがって同制度の導入後、仕入税額控除の対象となるのは、課税事業者に対して支払った消費税だけになります。

では、なぜこのようなことをする必要があるのでしょうか？

インボイス制度導入のねらいは、消費税の「益税」をなくすことだといわれています。消費税の「益税」とは、免税事業者が消費者から受け取った消費税を納税せず、そのまま自分の利益にしてしまうことです。

益税の具体的な事例を挙げてお話しましょう。下図は、自動車工場のAさんが、販売店のBさんに自動車を販売し、消費者であるCさんが販売店から車を購入したケースでの消費税の流れを示したものです。

まずは、Aさんが課税事業者である場合の例から。このときBさんが納める消費税は以下の通りとなります。

Bさんが納める消費税…Cさんから受け取った消費税30万円－Aさんに支払った消費税10万円＝20万円

Aさんが納める消費税…Bさんから受け取った消費税10万円

2023年10月以降であっても、Aさんが課税事業者であればインボイス発行事業者として登録できるため、上図の流れに変更はありません。問題は、Aさんが免税事業者だった場合です（実際には自動車工場が免税事業者であるケースは少ないと思いますが、ここでは説明のためにこのような設定としてあります）。

【インボイス制度導入前】

Bさんが納める消費税…Cさんから受け取った消費税30万円－Aさんに支払った消費税10万円＝20万円

Aさんが納める消費税＝免税事業者のため0円

このとき、Aさんが受け取った消費税10万円はそのままAさんの利益となります。これが「益税」です。では、インボイス制度が導入されるとどのように変わるのでしょうか。

【インボイス制度導入後】

Bさんが納める消費税…Cさんから受け取った消費税30万円－Aさんに支払った消費税0円＝30万円

Aさんが納める消費税…免税事業者のため0円

このとき、免税事業者であるAさんに支払った消費税は控除することができないため、支払った消費税は0円とみなされます。そしてBさんは30万円を納付することになります。つまり、BさんがAさんの代わりに10万円多く消費税を納めることになってしまうのです。

そのためBさんは、免税事業者であるAさんとの取引をやめるか、Aさんに対し代金10万円の値引きを求めることが考えられます。AさんはBさんと取引を継続したいならば、課税事業者になることを選択せざるを得なくなります。これが、免税事業者をなくして「益税」をなくすための仕掛けというわけです。

大家さんへの影響は？

課税事業者となるのは、2年前の課税売上が1000万円を超えた場合です。住宅の家賃収入は非課税売上なので、大家さんはほぼ免税事業者ですね。家賃収入には消費税がかかりませんから、大家さんと入居者さんとの間には、インボイス制度の影響はほとんどないように思われます。

では、どのような場合に大家さんに影響があるのでしょうか？ 以下の3つのパターンが考えられます

1.テナント入居者さんに賃貸している場合

テナントの家賃は住宅とは違い、「課税売上」です。また、一般的にテナント入居者さんは課税事業者であることが多いです。テナント入居者さんは、支払った家賃にかかる消費税が仕入税額控除の対象となるので、売上にかかる消費税から差し引くことができます。

ところがインボイス制度が導入されると、大家さんが免税事業者だった場合、大家さんは先ほどの図のAさんと同じ状態になります。家賃にかかる消費税を差し引くことができないことを理由に、退去を検討されるかもしれません。または、消費税に相当する金額の家賃の値下げを求められるかもしれません。

2.物件購入時に消費税還付を受ける場合

2020年（令和2年）10月1日以降、「住宅用」の建物購入時には消費税還付が一切受けられないことになります。一方で、住宅用ではないテナントビルなどの購入時には、今まで通り消費税還付を受けることができます。購入先が課税事業者であろうが、免税事業者であろうが関係ありません。これは前回のコラムでもお話しました。

しかし、インボイス制度の導入後は、テナントビルなどの購入における消費税還付にも影響が生じる可能性があります。免税事業者からテナントビルを購入した場合、インボイスを受け取ることができず、消費税還付を受けられないことになります。先ほどの図のBさんと同じ状態です。

とはいえ、1回限りの不動産売買取引の相手に、課税事業者になってもらうように要求するのは難しいと思います。インボイス制度が導入されると、免税事業者から購入する場合、テナントビルに限らず、太陽光発電設備なども消費税還付は受けられないことになります。令和2年度の税制改正に加え、インボイス制度の導入により消費税還付の道はかなり険しいものとなります。

3.インボイス発行事業者になった場合

では、課税事業者を選択してインボイス発行事業者となった場合の影響はどうでしょうか。免税事業者の大家さんであっても「消費税課税事業者選択届出書」を提出すれば、自ら課税事業者となることができます。住宅用の物件だけを所有している大家さんは、課税事業者になったとしても、売上にかかる消費税（受け取った消費税）がほとんど発生しないため、納税額もほとんどありません。

課税事業者でいる場合に一番影響を受けるのは、物件を売却したときです。土地の売却は非課税売上ですが、建物の売却は課税売上ですから、課税事業者となった場合、建物の売却代金の10％を納税することになります。課税事業者（インボイス発行事業者）になることで、上記の1や2で述べたようなデメリットは回避できますが、最終的にはどちらが有利になるのかをふまえて検討する必要があるでしょう。 

2023年10月以降は経過措置も

インボイス発行事業者に登録した事業者は、インターネット上で公表されます。インボイス制度のもとでは、消費者・免税事業者・登録していない課税事業者など、インボイス発行事業者以外へ支払った消費税は、仕入税額控除ができないことになります。ただし、一定期間は一定の割合まで仕入税額控除を認める経過措置があります。 

2023年（令和5年）10月1日～2026年（令和8年）9月30日⇒80％

2026年（令和8年）10月1日～2029年（令和11年）9月30日⇒50％

導入後も6年間は一部ですが、控除を受けることができます。

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インボイス制度は、住宅だけを所有している大家さんにはそれほど大きな影響はないように思われますが、さまざまな面で一定の影響はあると思います。インボイス発行事業者でないことから、知らないうちに取引対象から外されることも考えられます。また、テナントや大規模な駐車場を所有している大家さんは、課税事業者となった場合の消費税額を試算しておく必要があると思います。今のうちから仕組みを理解して準備しておきましょう。

(大野晃男)