コロナショックに世界中が揺れる中、不動産業界へはどのような影響が予測されるのか。業界歴20年以上で、不動産鑑定士の資格を持つ浅井佐知子さんに、リーマンショック時の業界の動きを交えて語ってもらった。(取材日:3月26日)

コロナショックで下がる物件の特徴

浅井佐知子
不動産鑑定士の資格を持つ不動産投資コンサルタント。不動産業界に20年以上身を置き、土地の有効活用や不動産売買、不動産コンサルティングなど計5500件以上の案件をこなしてきた。著書に『世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生』(ソーテック社)。

――新型コロナウイルスの影響がかなり広がってきました。不動産業界ではどのようなことが起きていますか。

これは実需での話ですが、買う人のマインドがすごく落ち込んでいるようです。契約が決まっていたにも関わらず、前日になって「ちょっと様子を見たい」「もしかしたら(価格が)下がるかもしれないのでキャンセルしたい」という話が何件も出ていると。

投資用不動産については、今の段階ではこうした話はまだ耳に入っていません。投資用不動産の場合、とにかく「融資がどうなるか」次第だと思いますが、個人投資家が活用している金融機関については、今のところコロナショックで融資姿勢が変わった、というような話も聞いていませんね。

――そもそもコロナショックの直前、日本の不動産価格はどのような状態だったのでしょう。

この図は、東京都にある中古マンションの成約平米単価の推移をまとめたものです。アベノミクスが始まって、都心のマンションを中心に単価がどんどん上がり、いまは最高値にあります。

レインズデータライブラリーの数値を基に作成

もう1つ資料を見てみましょう。こちらは日本不動産研究所が発表している「不動産投資家調査」というものです。投資家に向けたアンケート調査の結果を集計した期待利回り(投資家が期待する利回り)の推移をアセット別にまとめたもので、オフィス、レジデンス、店舗、倉庫、ビジネスホテルなど用途別になっています。グラフは利回りを表していますから、利回りが高いほど物件価格は安いことになります。

「不動産投資家調査」(日本不動産研究所)より

グラフを見てみると、リーマンショックの少し前に日本の不動産価格は結構上がっていた(利回りが下がっていた)んですね。それが2008年にリーマンショックが起きて、一気に不動産価格が下がった(利回りが上がった)。その後、アベノミクスが始まった2012年ごろにまた価格が上がりはじめて、中古マンションと同じように今は一番価格が高い状態です。

リーマンショックについての詳細は割愛しますが、まず株価が下落して、その後で円高となり、日本の輸出企業の業績がどんどん悪化して、さらに銀行の貸し渋りが起きた。そしてしばらくして不動産価格が下がっていったという構図です。

リーマンショックから不動産価格が下落するまでは半年から1年ほどかかりましたが、これは不動産は株や為替と違って流動性が低いため。売りたいときにすぐ売れるわけではありませんから、タイムラグがあったわけです。

――今回のコロナショックでも、リーマンショックと同様、不動産価格は下落するのでしょうか。

そうなると思います。そもそも、先ほどお話ししたようにこれまで不動産の価格はかなり上がってきていました。ほかの投資も同じですが、株も為替も上がり下さがりを繰り返します。不動産は7~10年サイクルと言われますが、時間の経過とともに、上がりすぎれば下がるし、下がりすぎれば上がる。これを繰り返します。

平成バブル後に不動産価格は大きく下落しましたが、2003年を底として反転し、その後は2008年のリーマンショックまで少しずつ上昇していました。そして2012年のアベノミクス以降、現在まで上昇し続けていたわけです。こうしたサイクルを考えると、不動産価格はそろそろ反転する頃に思えます。新型コロナウイルスが下落へのトリガーになるかもしれません。

――どのようなエリアの、どのような物件で下落が進むでしょうか。

価格が下がるのは、主に高くなりすぎた不動産だと思います。「え、この不動産がそんなに高いの?」って思うような、割高に感じる物件は下がっていくんじゃないでしょうか。例えば、人口の増加があまり見込めないエリアに建てられたタワーマンションなどがそうですね。都内のマンション価格が上がりすぎたせいで、デベロッパーも開発の範囲を広げてきましたから、そうした物件も出てきています。

いわゆる都心5区の駅近とか、本当に良い場所で、しっかりした建物が建っている物件は、値崩れが起きないでしょう。リーマンショックの後、皆さん物件価格がすごく下がったと思っていると思いますが、良い不動産はそれほど下げていなかったんですよ。築が浅くて、間取りが良くて、道路付けが良くて、立地も良くてっていう不動産は、あの時もそれほど(価格を)下げていませんでした。

――予想として、物件価格はどのくらい下がると思われますか

今お話ししたように、リーマンショックの後でも、本当に良い物件は2割の指値を入れても下がりませんでした。指値が通っても1割ですね。具体的な例として、都内の某駅から徒歩7分で築1年、1Kが100戸のRC造で、売り出し価格17億円という物件がありました。私は2割の指値を入れましたが、結局1割の指値で成約しました。購入した方は地主さんで、道路用地の買収でかなりの現金が入ったため、相続税対策も兼ねて購入したようです。ただし全額キャッシュではなく、融資は利用したようです。

一方、築古で、本来の価値よりかなり高く値付けがされているような物件は2~3割下がる可能性もあると思います。すべては物件次第です。

こうした状況では、積算価格で評価することが重要になってくると思います。現在は、積算価格と売り出し価格の差が広がりすぎている。本来この2つの価格は一致していることが望ましいのに、今は積算価格が低く、売り出し価格が高くなりすぎています。今後は、積算価格をもう少し見ていく必要があると思います。積算価格に近い価格で買えればベストですね。

破綻もあり得る、「最悪シナリオ」とは

――コロナショック後に「買い場」が来ると踏んで、これをチャンスと捉えている投資家もいると思います。

そうでしょうね。リーマンショックの時は今ほどサラリーマン投資家はいませんでしたが、あの頃底値で買った人がアベノミクス後に売却して、ものすごい利益を上げました。

ただ今回、仮に買い場が訪れたとして、そこで買えるかどうかは別の問題ですよね。いまは融資が厳しい状況ですから、現金を持っていないと買えない。私もリーマンショック後に買い付けを入れた物件があって、その時は8番手まで付いたんですが、結局買ったのは現金の方でした。今後、コロナショックで融資が引き締まった場合を考えると、やっぱり現金を持っている人が強くなりますね。

ただ、長らく低金利が続いたこともあり、ここ何年かの間に現金資産を株に変えたという人が多いという話は聞こえてきます。今は株価も下落していますから、株を現金化できない人がすごく多い。ですから、買いたくても現金がないという投資家は多いのではないかと思います。

――宿泊業が大打撃を受けている中、民泊や簡易宿所として使われていた物件が売り出され、市場に放出されるという話が聞かれます。どのように思われますか

その意見にはちょっと懐疑的です。というのも、そうした物件の売り主も融資を引いて買っている、特にここ何年か高値で買ったオーナーはフルローンで買っているケースが多いでしょう。そうすると、あまりに安値で売ってしまえば、抵当権を外すために持ち出しが発生してしまいます。売りたくても売れない状況に陥る可能性が高いです。万が一を考えれば、「破産」もあり得ます。そういう意味では、競売や任意売却で物件が売り出されることはあるかもしれませんね。

民泊に関しては、賃貸物件を借りてやっている人も多い。そういう方は、数百万円の損はするでしょうが、その物件を解約し、撤退ができます。一方、その物件のオーナーは、通常通り居住用として貸し出すことができるようになる。破産するほどの痛手は負わないと思います。

――考えうる今後の最悪のシナリオはどのようなものでしょうか

コロナウイルスが蔓延して、例えば1年間など長期間経済活動が停滞すると、株価がさらに下がり、円高になり、企業の倒産が相次ぐ。金融機関で貸し渋りが起き、金利が上がる。当然、住宅ローンの金利も上がります。金利が上がって貸し渋りが起きてしまえば、大半の人が新規で物件の購入ができなくなります。その状況でも物件が買える人は、地主や現金を持っている人です。

一方、大不況で収入が減った入居者が家賃を支払えなくなり、退去が出たり、賃料も下がったりする可能性もあります。フルローンで買った物件の賃料が下がったり、空室率が上がったりすれば、大打撃ですね。これは困ったと思って物件を売ろうとしても、売ることができない。しかし返済することもできない。結果、破産する人々が増える。これが最悪のシナリオです。

――つまり、これまで高値掴みで物件を購入してしまった人は危険ということになりますね

危険です。不況が訪れていなくてもなかなか苦しい収益状況なのに、先ほど申し上げた最悪のシナリオ通りに進んだとしたら、変動金利であれば金利が上がるかもしれませんよね。破産が現実味を帯びてきます。破産して、きれいな身でやり直すことは可能ですが。

今こそ「基本を守れ」

――これまでの歴史を振り返り、今の状況をどう捉えていますか

景気のサイクルの1つです。今回は新型コロナウイルスがトリガーになりましたが、もともと景気はいつ低迷してもおかしくない状況だったと考えています。

平成の頃には「バブル景気」がありました。これがはじけた後に土地の価格はどんどん下がり、今は回復し始めた時期だったんだと思います。こうした価格の上下の中の1つで、「上昇気流」の中の「コロナショック」ではないかと私は感じています。

――今年の1月ごろには、こうした状況はまったく予想できなかったと思います。不動産投資においても、想定外の事態が起こりえることを改めて実感しますが、投資家としてはどのような心構えでいるべきなのでしょうか

何より、基本を守ることが重要だと考えています。例えば、物件探しの段階で収益シミュレーションを必ず行い、自分で行ったシミュレーションの結果が「OK」となった物件を購入すること。また、市場分析をきちんと行い、ニーズがある地域の物件を買うこと。さらに、利回りだけを見るのではなく、駅からの距離や間取り、築年数などをしっかり確認し、購入した後に苦労せずに運営ができる物件を選ぶこと。もちろん、融資を引く場合にはフルローンではなく頭金をある程度入れることも重要です。

シミュレーションもOK、市場分析もOK、運営も楽という物件を、融資をうまく活用しながら、一方で融資に頼りすぎることなく買ってほしいと思います。どんどん買い進めるのではなく、ゆっくり買い進めていけば間違いはありません。

すごく急いで拡大しようとする方も多いんですよね。1年以内に家賃年収1000万円を目指してしまう人もいますが、どう考えても無理をしています。急ぎすぎず、無理のない融資の範囲で購入していくことが重要です。年齢などの制限もあるかもしれませんが、そこで無理をしてしまうと、例えば割高な物件を買ったり、利回りだけを追い求めてなかなか空室が埋まらない手間のかかる物件を買ってしまい、まったく利益が出ないなど、結局どこかでその反動が来てしまう恐れがあります。慎重に、時間をかけて拡大してほしいです。

(楽待新聞編集部)