撤退か、継続か―。民泊オーナーが岐路に立たされている。

観光庁が3月31日に発表した「宿泊旅行統計調査」(速報値)によると、今年2月に日本のホテル・旅館などに宿泊した外国人の延べ人数は、前年同月比でマイナス40.4%の492万人。新型コロナウイルスの感染が拡大した3月はさらなる落ち込みも予想される。

収益をインバウンド需要(外国人旅行客)に頼るケースが多い民泊や簡易宿所はまさにコロナショックの直撃を受けた格好で、事業の撤退に追い込まれるケースも目立ってきている。オーナーはこの窮地をどう切り抜けようとしているのか。複数の投資家と事業者に取材した。

「稼働率ゼロ」の衝撃

「いま、この場所で旅館や民泊で稼ぐのは不可能でしょうね」

こう話すのは、昨年の11月から浅草エリアで民泊の運営をスタートさせた会社員の田中さん(仮名)。今年の1月まで稼働率9割を誇っていた民泊物件のオーナーだ。

田中さんは昨年、浅草駅と周辺の2駅からいずれも徒歩5分以内という好立地に、4階建て築40年の鉄骨造1棟を9000万円で購入。4階と3階はそれぞれ約55平方メートルの1フロアとなっており、4階は自宅として使用、昨年11月からは3階を民泊として運用している。間取りは1LDK、布団とベッドを併用して6名前後が宿泊できる広さだ。1階、2階には、田中さんが購入する以前から現在まで、物販系の会社の事務所がテナントとして入居している。

田中さんが民泊として運用している1LDKの室内。リビングに2人用のベッド、隣接する和室に4人分の布団が準備されている。クロスなどの内装はかなりきれいだ(取材・撮影=3月24日)

「賃貸併用住宅を探していたところに、インターネットのポータルサイトでこの物件を見つけました。住居としては4階の1フロアだけで十分だったので3階をどう使うかいろいろと考えたのですが、立地もよいので民泊を選んだという感じです」(田中さん)

昨年の7月に、ほぼ同じ間取りの4階自宅と合わせて大がかりなリフォーム工事を実施。トイレや浴室などの水回りも新設するなど、約1100万円の費用をかけた。

この部屋の宿泊料は通常、1万円台半ばから3万円程度。浅草という土地柄もあり、利用客のほぼ全員が外国人旅行客だ。昨年11月のオープンからすぐに予約が入り始め、予約サイト「Airbnb」のスーパーホストにも認定。稼働率は9割を超え、1月の売り上げは30万円ほどに達していた。

「浅草は民泊やホテルの超激戦区。民泊サイトには新しい部屋が定期的に増えているし、建設予定地の半分以上がホテルです。それでも稼働率が落ちないのは、宿泊施設が増える以上のペースで世界中からゲストが来ていたということでしょう」(田中さん)

順調な民泊運営に陰りが見え始めたのは、今年2月に入ってからのこと。1月の後半時点で、武漢で新型のウイルスが広まっているという報道はあったものの、田中さんの物件はいつもどおりに稼働していたこともあり「中国の特定のエリアでの話だろう」とあまり気に留めていなかった。

ところが2月に入り、大型クルーズ船のダイヤモンドプリンセス号で感染が広がった報道があってからは「いまは日本に行きたくない」とキャンセルが増加。9割方埋まっていた3月の予約もほぼすべてがキャンセルとなってしまった。

予約サイトの売り上げ管理画面。4月に未決済の売り上げ(予約)があるが、これはニューヨーク在住の男性が1人で長期予約をしたもので、「どう考えてもキャンセルになる」という

これまで30万円ほどあった売り上げだが、キャンセルの続出で2月は10万円ほど、3月はほぼゼロにまで落ち込んだ。本来であれば予約サイトからキャンセル料が支払われる仕組みだが、コロナウイルスの感染拡大の影響を受け、予約サイト側からの通達によって全額を返金することとなった。

時間貸しやマンスリーで対応

本業の収入のほか、札幌に所有する7棟のマンションからの賃料などがあるため、民泊からの収入がゼロになっても生活に支障は出ないと話す田中さん。この物件の購入にあたって受けた融資の返済も、「1階と2階のテナント賃料の約30万円でほぼまかなえる」という。

とはいえ、大がかりなリフォームを行ったこの部屋を遊ばせておくわけにもいかない。現在、売却も視野に入れつつ、時間貸しやマンスリーの賃貸、国内の利用者向けの民泊などとして活用する道を模索しているところだ。

田中さんによると、この物件を通常の賃貸で貸し出した場合の想定賃料は14万円程度。それを考えると、やはり宿泊業の収益性は高い。一方で、今後さらに競合が増えれば稼働率が落ちる可能性もあるほか、今回のような不測の事態に陥ることも考えられる。

「そもそも民泊ビジネス自体がいつまでも可能かどうかは分からない。施設が増えすぎて、既存の旅館を守るために地元のルールが厳しくなるようなこともあり得るでしょう。宿泊業には、通常の賃貸業では想像できないようなリスクが伴うと思います」。

浅草の街からは「目に見えて外国人旅行客が減った」と話す田中さん。現在は「需要と供給がまったく噛み合っていない状態」だという。

「夜に外を歩いてみても、周辺にあるホテルの窓に明かりが点いていないんです。この状態では宿泊業は無理。やはりしばらくは時間貸しなどにして、家具付きマンスリーにするなどの方法しかないと思います」。

「ポジティブに捉える」中華街の簡宿オーナー

横浜中華街で簡易宿所を運営する周東勇輝さんも、客足の激減に頭を悩ませているオーナーの1人だ。物件は元町中華街駅から徒歩5分、祖父から相続で引き継いだ築60年の2階建て木造戸建て。4年ほど前から民泊をスタートさせ、現在は簡易宿所として運営している。

周東さんが運営する簡易宿所。最大で8人が宿泊できる。メインストリートの1つ「関帝廟通り」のほど近くという恵まれた立地だ(取材・撮影=3月24日)

1泊の料金は2万円から7万円(夏期や年末など)程度に設定。もともとは周東さんの祖父が興した貿易会社の事務所として使われていたが、使われなくなってからしばらく放置されていたという。周東さんは相続の後、約70万円を投じて内装を一新、家具や家電などの設備も揃え、宿泊施設としてオープンした。

浅草と同じく観光地として知られる中華街だが、こちらの施設では利用客の半数が外国人で、残りは日本人。地方の学生が旅行で訪れるケースなども多いという。それでも、コロナショックによる影響は免れない。

「昨年比で売り上げは6分の1に落ち込みました。簡易宿所の運営状況としてはかなりまずい状況ですね。金額にすると、50万~60万円の売り上げが10万円まで落ちていることになります」

オーナーの周東さん

周東さんは現在、賃貸用戸建てを3戸とアパート1棟、区分3戸、底地などを所有。月間の収入はこの簡易宿所の売り上げを含め100万円ほどだが、その半額近くが一気に失われるとなれば、インパクトはかなり大きい。

「正直ダメージはありますが、生活への影響は今のところありません。相続した物件なので借り入れがなく、管理は自ら行っているため、固定費もガスや水道など合わせて1万~2万円ほどなのが幸いしました」(周東さん)

2階の客室。3月は例年十数組の予約が入るが、今年は3組のみ。この日は東北地方から結婚式で横浜を訪れるという団体6名の予約が入っていた。宿泊料は1万5000円~1万9000円ほどに設定している

先行きは決して明るくないが、周東さんは現在の状況をできるだけポジティブに捉えるようにしている。

「オリンピックも延期になりそうですが(3月24日時点)、中止になるわけではない。かき入れ時がなくなったのではなく、先に延びただけだと考えるようにしています。あとは簡易宿所の稼働が減少したいま、空いた時間を利用して、最近購入した戸建て賃貸物件のリフォームを進めようと思っています。くよくよしていてもはじまらないので、できることを探すしかないですから」。

シェアハウスは好調も…

神奈川県・川崎市内でシェアハウス「スミタス溝ノ口」を4年ほど前にオープンした廣部嘉一さん。全29部屋のうち3部屋を簡易宿所として運営している。廣部さんの本業が幼稚園関連の情報サイト運営であったことから、保育園も併設されているという珍しい物件だ。母親から相続で受け継いだ築60年のアパートを建て替え、地元の信金から融資を受けて1億9000万円で新築した。

3部屋を簡易宿所にしたのは、シェアハウスの開業時に入居付けに苦労したためだ。

「賃料を高めに設定しすぎて、開業後は苦戦しました。そこで苦肉の策として3部屋を民泊にすることにしたんです」(廣部さん)

廣部さんが所有する「スミタス溝ノ口」、シェアハウスと同じつくりの簡易宿所の一室(取材・撮影=3月25日)

その後、民泊新法の施行を受けて簡易宿所の営業許可を取得。売り上げも安定して上がるようになってきた。

シェアハウスの方も賃料の見直しを経て入居が付くようになり、現在も稼働率は100%と好調。新型コロナウイルスを理由に退去したいという申し出もいまのところないという。

一方、3部屋ある簡易宿所は壊滅的だ。

「影響が出たのは1月くらいから。直近数カ月の売り上げは、多いときで1部屋40万円、少ないときでも20万円ちょっとでしたが、1月は10万円近くまで落ちて、2月の売り上げはゼロです。3月は去年だと40万円くらいの売り上げがありましたが、10万円くらいまで落ちていますね」

シェアハウスの賃料が月額6万5000円前後。簡易宿所は1部屋で数部屋分の売り上げを稼いでいただけに、ダメージは大きい。

オーナーの廣部さん。シェアハウスの共用部で

この物件の場合、簡易宿所として使用している部屋をシェアハウスに転用することは難しくないが、「簡易宿所の利用客はほぼ外国人。シェアハウスの入居者は外国人旅行者との交流を楽しんでいたので、簡易宿所の存在がシェアハウスの付加価値にもなっていた。シェアハウスに転用するのは簡単だが、その時期の見極めは難しい」と頭を悩ませている。