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新型コロナウイルスの感染拡大に伴い、飲食店をはじめとした事業者の売上不振が深刻化している。こうした事態を受け、国土交通省は3月31日、賃貸用ビルの所有者などに対し、賃料支払いの猶予に応じるなど、柔軟な措置を取るよう要請した。

苦境に立たされているテナントにとっては一筋の光明となる一方、オーナー側が支払いの猶予に応じることは決して簡単なことではない。オーナーは今回の要請をどう受け止めるべきなのか。国土交通省に取材するとともに、すでにテナントからの賃料未払いが発生しているというオーナー2名に話を聞いた。 

要請はあくまで「柔軟な対応」

国土交通省からの発表によると、「新型コロナウイルス感染症の影響により、賃料の支払いが困難な事情があるテナントに対しては、賃料の支払いの猶予に応じるなど、柔軟な措置の実施を検討頂くよう、要請をしました」と記載されている。

国土交通省土地・建設産業局、不動産業課の大西氏は楽待新聞編集部の取材に対し、「『支払いの猶予』を要請しているのではなく、支払い期限の延長や分割納付など柔軟な対応を可能な限り行ってもらいたいという主旨だ」と話した。

現在、要請の対象は飲食店などテナント事業者のみ。テナントの業種は限定していない。どんなテナントのオーナーも対応が求められる可能性があるということだ。

オーナーへの補償はあるのか 

気になるのは、支払い猶予の相談に応じたオーナーに対し、何らかの補償がなされるのかという点。テナントのオーナーは法人だけではなく、個人投資家もいる。国土交通省はこれに対し、「あくまで強制ではなくお願いになるので補償はないが、オーナーが可能な限り対応できるよう、(個人投資家などのオーナーが物件費用を借り入れている)各金融機関にも、返済条件などについて相談を受けるよう要請している。それも踏まえて、テナントからの相談に乗ってほしい」と回答した。

なお、支払い猶予に応じなかった場合でも「法的に罰することはできない」としている。

国土交通省が言う「金融機関への要請」とは、金融庁が3月6日、金融機関に対して「元本・金利を含めた返済猶予などの条件変更について、迅速かつ柔軟に対応すること」と要請をしたことを指している。返済条件が改善したとして、すべての問題が解決されるわけではないが、融資を受けて物件を購入しているオーナーに対してひとつの安心材料を提供した形だ。

<金融庁:新型コロナウイルス感染症の影響による資金繰りやローンの返済等でお困りの皆様へ>
https://www.fsa.go.jp/ordinary/coronavirus202001/06.pdf

テナントオーナー「神に祈る気持ち」

一方、賃貸の現場ではすでに新型コロナウイルスの影響による家賃滞納が発生している。大阪市に1棟商業ビルを所有し、9軒のテナントに貸している楽待コラムニストの「無謀キング じゅんじゅん」(以下、じゅんじゅん さん)さんに話を聞いた。

じゅんじゅんさんはこの商業ビルから毎月230万円の家賃収入を得ている。自身の事務所も同じビル内にあるため、家賃はテナントから手渡しで受け取っている。入居するテナントとは「コロナウイルスの影響はどうか?」などと会話していた最中、2月上旬、じゅんじゅんさんのビルに入居するマッサージ店のタイ人経営者から「家賃が支払えない」と相談を受けた。このテナントの賃料は約15万円だ。

詳しく話を聞いてみると、3月の初頭からお客が1人も来なくなり、従業員もタイから日本へ入国できなくなったため八方塞がりの状態になったという。「賃料が払えないと大家さんに迷惑がかかる」と思い、退去する方向で考えていたが、その直前で相談をもちかけたようだった。

大家としてどう判断すべきかは悩ましいところだったが、まずは払える分だけ払ってもらうということで落ち着き、月額家賃の3分の1に当たる5万円を支払ってもらい、残りは公的金融機関から融資が下りれば全額支払うと約束してもらった。融資の可否は今の時点ではまだ分かっていない。

「金融機関の担当者に聞くところによると、3月上旬に融資相談をしたある事業者は、3月下旬に融資が下りたみたいです。3月半ばから一気に相談数が増えたらしく、今は相談から融資実行まで1カ月ほどかかると聞きました。テナントのタイ人が融資の相談をしたのは3月中旬くらい。もう少ししたら結果がわかるのですが…。私も毎日、神に祈るような気持ちで待っています」

ただし、融資が下りたとしても、このマッサージ店の経営は持って半年。幸い、このビルの他のテナントから同様の相談は来ていないが、刻一刻と変わりゆく現状に油断できない状況だ。

事前対策の重要性

「こういう非常時こそ、(テナントの)人となりが分かる」と感じているのは、大阪府で個人経営のビリヤード店にテナント貸しをしているAssetArtさん。倉庫を店舗に改装した物件で、月30万円の賃料を得ていたが、先月、初めて家賃の滞納が発生した。「しかもテナントからの連絡はなく、振込がないことに私が気づいて発覚したんです」とAssetArtさんは話す。

経営者を問いただしたところ、大阪市内のライブハウスで集団感染が発生したころからビリヤード店にも客が来なくなり、売り上げが上がらず家賃の支払いができなくなったという。この状況に大家としてどう対応すべきか―。AssetArtさんはまず管理会社に相談し、以下のように取り決めた。

「話してみて、信用に足る人物と考えるならば対応を考えてよい」

「信用に足らず、さらに約束の金額を期日までに振り込めないのなら退去勧告に動いてよい」

信用に足るか否かは、付き合いの長い管理会社の担当に判断を委ねることにした。

3月半ばに1万円だけ支払ってもらい、3月末までに全額支払うという約束をしたが、結果は「クロ」。全額支払う当ては特にないようで、そのまま4月1日を迎えた。

まさに今日がその「運命の日」だったわけだが、AssetArtさんは「事前に対策を講じてきたから大丈夫」と動じていない。この物件は以前、複数のビリヤード店を運営する別の経営者に貸していたが、現在の個人経営者に賃貸者が変わるタイミングで賃貸借契約を「定期借家契約」とし、敷金1.5カ月分を事前に受け取っていたのだ。3月末までであれば敷金で相殺でき、定期借家契約を結んでいるから早ければ夏頃に退去をしてもらうこともできる。

「支払い猶予に一切対応しないということはないのですが、今回の場合は家賃滞納をする前の事前相談もなかった。それだけでかなり心象が悪かったんです。いろんな人がいるので、オーナーとして本当に相談にのるかは見極めなければならないと実感しています」

今回の国土交通省の発表を受け、じゅんじゅんさんとAssetArtさんは「世間のイメージでは『大家=お金持ち、富裕層』かもしれないが、実はそうでない人も沢山います。富裕層は数カ月猶予できる人もいるかもしれませんが、銀行の返済があるサラリーマンは非常に難しい」と胸の内を吐露した。

今回の要請について国土交通省の担当者に「テナント以外の居住用不動産にも波及していくのか?」と質問したところ、「コメントは控える」との回答だった。同様の動きが今後、居住用物件に及ぶかは不明だが、どのオーナーも自分事と捉え、どのように対応していくか考えていくときかもしれない。

(楽待新聞編集部)