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新型コロナウイルスの感染拡大が勢いを増す中、保有物件で感染が広がることを懸念する不動産投資家も多いのではないだろうか。実際、過去にはマンション内でウイルスの集団感染が発生した事例もある。そういった「マンションクラスター」のような事態が起これば、賃貸経営に支障をきたしかねない。

保有物件内での感染拡大を防ぐために、オーナーとしてできることはあるのだろうか。不動産コンサルティングを行う株式会社さくら事務所で、マンション管理コンサルタントを務める土屋輝之氏に聞いた。

過去のマンション内感染はこうして起きた

2003年、香港の高層住宅街「アモイ・ガーデンズ」でSARS(重症急性呼吸器症候群)の集団感染が発生した。香港衛生福利・食物局の発表によると、感染者は300人を超え、40人以上が死亡した。

2003年、SARSの集団感染が発生した香港の高層住宅街「アモイ・ガーデンズ」の写真(2017年撮影、PHOTO:ウィキメディアコモンズ)

集団感染の原因について、土屋氏は「排水管の不具合にある」と話す。クラスターが発生したアモイ・ガーデンズのマンションは、各階が垂直方向に走る排水管で繋がっており、その排水管に異常があったことで感染が拡大したのである。

排水トラップが正常に機能していれば、排水管に溜まった水が「封」の役割を果たし、下階の臭気やウイルスが上階に侵入するのを防いでくれる(左) 一方、排水トラップの水が蒸発するなどの異常があると、封をすることができないため上階にもウイルスが拡散されてしまう(右)

通常、排水管には「排水トラップ」と呼ばれる仕組みが用意されている。これは、排水管の一部に水を溜めて、下水からの臭気やガスが室内に侵入しないよう封をするものだ。しかし、クラスターが発生したアモイ・ガーデンズのマンションでは「排水トラップの水が切れている」という報告が時々上がっていた。原因は定かではないが、水を流す頻度が少なくなると排水トラップの水が乾燥・蒸発して機能を果たさなくなる恐れがある。アモイ・ガーデンズでも、このような原因で排水トラップの水が切れ、ウイルスが排水管を経由し、下の階から上の階へと拡散されていった可能性が考えられる。

土屋氏によると、日本でも同様の事態が発生することはあり得るという。例えば、入居者が長期間不在の場合や、換気システムが正しく使えていない場合だ。

通常、室内の換気をする際は、部屋から空気を排出した分、給気口から同等量の外気を取り入れる必要がある。しかし、冬場や花粉の多い季節になると、この給気口を閉めたまま換気システムを使用する人も出てくるだろう。そうすると、「封」の役割を果たすはずの排水トラップの水が蒸発してしまい、ウイルスが室内に拡散される危険性があるのだ。

他にも、排水管に亀裂が入っていると漏れた排水が下から上へと上がっていってしまう。こうしたヒビ割れは排水管の老朽化などによって引き起こされるが、漏れた排水から感染するリスクがあるので注意が必要である。

物件内で感染リスクの高い場所はココだ

厚生労働省のホームページを見ると、コロナウイルスは手のひら→口や鼻という経路で感染するということが分かる。では、物件の中で感染リスクの高い場所はどこなのだろうか。

土屋氏は、排水管やエントランスのドアノブのほか、エレベーターの危険性について言及した。エレベーターは「密」の空間に該当するため、一緒に乗り合わせた人が咳やくしゃみをすることで感染する飛沫感染のリスクがある。さらに、押しボタンにウイルスが付着していれば接触感染のリスクもありうる。特に、押しボタンに関しては普段掃除も消毒もされていないことが多く、注意が必要だ。

感染拡大を防ぐには

では、保有物件での感染拡大を防ぐためにオーナーとしてできることは何だろうか。土屋氏は「ドアノブや手すり、ボタンの消毒」と「排水管の点検」を挙げた。

まず、接触感染のリスクが高いエントランスのドアノブやエレベーターの押しボタンは、アルコールや、塩素系漂白剤を希釈した次亜塩素酸ナトリウムを使ってこまめに消毒する必要がある。不特定多数の人の手が触れる部分のため、可能であれば1日2~3回程度拭き取るようにするのが理想的だという。もし消毒方法が分からなければ、管理会社に相談するのもひとつの手段だ。

また、排水管の漏水については早急に修理が必要だ。前述の通り、排水管にヒビが入っている場合、ウイルスや下水の臭気が排水管を経由して下から上に上がってきてしまう。そのような事態を招かないためにも、まずはこの機会に排水管を点検し、ヒビ割れや漏水などのトラブルが見られた場合は普段よりも優先度を上げて対応することが求められる。

さらに入居者に対しては、「長期不在の場合は排水口にサランラップを」「換気システムは給気口を開けて正しく利用するように」といった呼びかけを行い、排水トラップの水が蒸発するのを防ぐ必要があるという。

それでも物件内で感染者が出てしまったら

実際に保有物件の中で感染者が出てしまった場合、賃貸経営への影響は大きい。そうすると気になるのが、物件内で感染者が出た場合、重要事項説明書への記載義務はあるのかという点である。これについて、弁護士法人丸の内ソレイユ法律事務所の阿部栄一郎弁護士は次のように話す。

「コロナ感染者が発生したとしても、特殊清掃業者や保健所等、専門家の判断に従って消毒を行い、その後一定の期間を空ければ問題ないと考えられている。そのため一般的には、マンションの買主や借主に対して、マンション内でコロナ感染者が発生したことの告知義務はないといえる。ただし、契約時に借主や買主がコロナ感染者の有無を気にしている場合は、告知義務が認められる余地がある」

物件内で感染者が出れば、すぐに入居付けすることは困難だ。そのような事態を防ぐためにも「オーナーには共用部の消毒・排水管の点検といった予防対策を心がけてほしい」と前出の土屋氏は言う。

上記の対策を施しても万が一感染者が出てしまった場合は、ウイルスの除去・消毒を請け負ってくれる特殊清掃業者に連絡を取り、エレベーターや玄関まわり・廊下などの共用部をすみやかに消毒してもらうことが重要だ。

今回は、過去に発生したマンションクラスターの事例や感染拡大を防ぐための予防策について触れてきた。所有しているマンション内でウイルスの感染拡大を防ぐためには、外出自粛や手洗いなど各入居者の行動を見直すことはもちろんのこと、住環境の衛生面を整えることが欠かせない。

新型コロナウイルスの感染者がマンション内で発生すれば、今後の賃貸経営にも影響が出る。入居者に協力を呼びかけつつ、オーナー側も点検や消毒を行い、感染拡大を防ぐことが重要といえる。

(楽待新聞編集部)