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国土交通省は4月17日、新型コロナウイルスの影響で売り上げが減少したテナントの賃料負担を減らすための支援策をまとめ、不動産関連団体に通知した。いずれも基本的には事業者(テナント)向けの支援策だが、中にはテナント賃料の猶予・減額に応じたオーナーのための特例措置なども含まれている。

楽待新聞でも報じた通り、国土交通省は3月31日、賃貸用ビルの所有者などに対して賃料支払いの猶予に応じるなどの「柔軟な措置」を取るよう要請していた。しかし、「要請」のみでは実効性に欠けるという指摘も見られたことから、猶予や減額に応じるオーナー側に具体的なメリットが提示された形だ。

今回国土交通省が発表した資料のうち、テナント賃料の減額や猶予に応じたオーナーに関係する施策は大きく3つある。

【1】2021年度の固定資産税・都市計画税を減免
【2】税と社会保険料の猶予
【3】減額・免除した家賃を損金に算入できるように

以降ではその具体的な内容を紹介していきたい。

【1】2021年度の固定資産税・都市計画税を減免

(※一部は関連法案の成立後に実施)

1つ目は、2021年度の固定資産税と都市計画税の減免措置だ。

もともとこの措置は、新型コロナウイルスの影響で売り上げが減少した中⼩事業者を対象としたものだが、テナント賃料の減額・猶予に応じた結果、収入が減少した不動産オーナーも対象に含まれるようになる見込み。

減免率は前年同期比の収入減少率によって決まり、減少率が30%以上50%未満の場合は2分の1に、50%以上の場合は全額が免除となる(下図)。

2021年度の固定資産税・都市計画税の減免率と条件。不動産オーナーがテナント賃料の減額・猶予に応じた結果、減少した売り上げもこれに含められるようになる見込み(国土交通省の発表資料より、クリックで拡大)

また、複数の物件を所有している場合の収入減少率の考え方について中小企業庁に問い合わせたところ、「法案制定前なので確定事項ではない」と前置きしたうえで、「あくまで全体の収入で見た場合を想定している。個別の物件ごとには適用されない」(事業環境部財務課)との回答だった。複数の物件を所有するオーナーはこの点にも注意しておきたい。

なお、この施策は現在検討中のものであり、実施されるのは関連法令が成立した後となる点には注意してほしい(4月20日時点)。

【2】税と社会保険料の猶予

(※一部は関連法案の成立後に実施)

2つ目は、各種税金と社会保険料の支払い猶予に関する措置。

新型コロナウイルスの影響により売り上げが減少し、国税や地方税、社会保険料を一時に納付することが困難な場合に、納税を猶予するというものだ。下表の左が現行の制度で、右側が現在検討されている特例措置となる。

特例措置が実施された場合、担保なし、延滞税なしで1年間、各種税金の支払いが猶予される。これは賃料の減額や猶予に応じた不動産オーナーも対象となる見込み(国土交通省資料より、クリックで拡大)

特例措置が実施された後は、不動産オーナーがテナントの賃料支払いを減免した場合や、 賃料の支払いを猶予中の場合も「収入の減少」として扱われる見込みだ。

特例措置の対象となるのは、2020年2月1日から2021年1月31日までに納期限が到来する税・社会保険料。新型コロナウイルスの影響により2020年2月以降の任意の期間(1カ月以上)において、収入が前年同期比で概ね20%以上減少している場合、かつ、一時に納付することが困難と認められる場合に申請できる。法人だけでなく、個人のオーナーも対象となり得る。申請は最寄りの税務署で行う。

【3】減額・免除した家賃を損金に算入できるように

(※すでに実施済み)

3つ目は、減額・免除したテナント賃料の税務上の扱いについてだ。

不動産オーナーがテナント家賃の減額・猶予などに応じた場合、減額や猶予によって生じた損害の差額は「寄附金」の扱いとなり、損金に算入できないという点がネックになっていた。そうした中、国土交通省は4月7日、不動産を賃貸するオーナーがテナントの賃料を減免した場合、減額によって生じた損害の額を損金として計上できると明確化した。

新型コロナウイルスの影響で賃料の減額や猶予に応じた場合、その差額は損金として計上できる(国土交通省の資料より、クリックで拡大)

ただし、以下の3つの条件を満たす必要がある点には注意が必要だ。

1.取引先等において、新型コロナウイルス感染症に関連して収入が減少し、事業継続が困難となったこと、または困難となるおそれが明らかであること

2.実施する賃料の減額が、取引先等の復旧支援(営業継続や雇用確保など)を目的としたものであり、そのことが書面などにより確認できること

3.賃料の減額が、取引先等において被害が生じた後、相当の期間(通常の営業活動を再開するための復旧過程にある期間)内に行われたものであること

上記2にある「書面」については、国土交通省が発表した資料にサンプルが提示されている。今後、オーナー向けの特例措置などが広がった場合に備え、口頭ではなく以下のような文書の形で合意内容を残しておくことが必要になりそうだ。

国土交通省が提示している「覚書」のサンプル(クリックで拡大)

また、上記3の「相当の期間」がどの程度を指すのかについて国税局に問い合わせたところ、「取引先によって異なるため期間を明確に定めていないが、最寄りの税務署に相談し、確認をしてほしい」との回答だった。

国土交通省はそれ以外の注意として「損金算入の対象となるのは『家賃の減額か、全額免除』のみで、支払いの猶予はこれに当てはまらないので注意してほしい」と話す。大家としてどの対応をとるべきか判断する一つの基準になりそうだ。

テナントとオーナー、双方にとって理想的な制度を

ここまで、テナント賃料の減額等に応じたオーナーに向けた特例措置を紹介してきた。納税の猶予や固定資産税の減免といった具体的な方法が盛り込まれているが、現状ではすべてのオーナーにとって万全な措置とは言いがたい。オーナーにとって使い勝手が悪ければ、積極的な家賃の減額・猶予にはつながらず、結局テナントの支援も遅れてしまうことになる。

そうした中、SNSを中心に家賃の猶予を法的に可能にするための整備を求める声も上がっている。現在は「要請」にとどまっている家賃の支払い猶予について、テナントとオーナーの双方が納得できる仕組みの構築が待たれる。

 

国民民主党の玉木代表が4月13日、Twitterに投稿した『家賃支払いモラトリアム法』のイメージ。住宅金融支援機構など政府系の金融機関がテナントに代わって大家に直接家賃を納め、後で求償するという仕組み

また、現在は主にテナントとそのオーナーを中心に議論が進んでいるが、アパートやマンションなど居住用物件における家賃猶予の法整備を求める声も強まる。これについて国土交通省は「緊急事態宣言で休業を余儀なくされ、直接的な打撃を受けたテナント事業者をまず救うことを想定としている」とし、住居のオーナーに向けては「想定から排除はしていないが、現状回答できることはない」とした。

飲食店をはじめとするテナントが苦境に立たされている一方、オーナー側にもローンの返済を抱えているなどの事情があり、易々と猶予・減額に応じるのが難しいケースもある。テナントとオーナー、双方にとってメリットのある施策が求められている。

(楽待新聞編集部)