20歳で上京し、アルバイトをしながら税理士試験に合格。税理士業の傍らワンルームマンション投資を始め、その後30数年間で総投資額165億円、年間家賃収入11億円の大家となった鳥山昌則さん。現在は80棟812戸を保有し、税引き後のキャッシュフローは2億円にのぼる。約128億円の残債があるものの「借金が怖いと思ったことはない」という。

豪放磊落(ごうほうらいらく)な性格で、「目標は投資額1000億円」と笑いながら話す鳥山さん。一代でどのように規模を拡大したのか。そして、コロナ禍で賃貸業にどのような影響が生じているのか、インタビューで語ってもらった。

 

 

ギガ大家の全物件収支を公開

―今回は所有物件の収支を詳細に教えていただけるとのことで、インタビューの前にまずはこちらの資料についてお聞きしたいと思います。

鳥山 はい、どうぞ。これはですね、毎月うちの担当者に頼んで作ってもらっている全物件の収支一覧表です。35法人と私個人で、現在812戸を所有しています。

取材時に見せてもらった全物件の収支一覧表

ここ(下画像)に書いてあるのが全物件の収支ですね。これは3月末の数字ですけど、年間の家賃収入が約11億、年間の返済は元金が4億で、利息が2億ちょっと。この「手残り」は税引き前のキャッシュフロー(CF)で、だいたい3億7000万円。大規模修繕費や税引き後のCFは2億円ぐらいでしょうか。ネット利回りは約6%、入居率は99%です。借り入れ残高は128億円という感じですね。

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