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「新型コロナによる不動産市場への影響が、そろそろ数字に表れてきているようです」。こう話すのは、不動産鑑定士の浅井佐知子さん。

3月末に編集部が行ったインタビューでは「新型コロナウイルスがトリガーとなり、これまで上昇していた不動産価格が下落に転じるかもしれない」と語った浅井さんに、改めて今後の不動産市場動向について予測してもらった

成約件数マイナス52%、過去最大の減少率

不動産鑑定士、不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。

先月15日に発表された「レインズマーケットウオッチ(2020年4月度)」によると、首都圏(東京、埼玉、千葉、神奈川の1都3県)中古マンションの4月の成約件数は、なんと前年同月比でマイナス52.6%となりました。

この減少率は、1990年5月に東日本レインズ(公益財団法人東日本不動産流通機構)が発足して以来、過去最大とのことです。東京都単体の成約件数も、前年同月比でマイナス55.3%、前月比でもマイナス57.9%でした。

2019年4月から2020年4月までの、首都圏中古マンションの成約件数と前年同月比(レインズマーケットウォッチ2020年4月度より)

さて、このマイナス52.6%という数字だけを見ると、中古マンション市場が一気に悪くなったように感じますが、実際のところはどうなのでしょうか?

そこで、今度は視点を変えて「成約平米単価」を見てみましょう。首都圏中古マンションの成約平米単価は約51万円、前年同月比で見るとマイナス4.5%、前月比ではマイナス5.9%。また東京都単体で見ると前年同月比はマイナス0.9%、前月比ではマイナス1.2%となっています。

首都圏中古マンションの成約平米単価。成約件数とは異なり、単価は大きく下がっていない(レインズマーケットウォッチ2020年4月度より)

成約件数では50%以上のマイナスですが、成約単価については今回はそれほど下げていないことが分かります。これは何を意味しているのでしょうか。現役の不動産仲介の方々から話を聞いたところ、次のような背景がありそうです。

まず成約件数が大幅に減少したのは、緊急事態宣言が出された影響で、マインド的にあまり行動したくない人が増えたほか、売り主側も買い手側もコロナが落ち着いてからにしよう、と様子を見ている人が多かったのだと思われます。また、銀行もIT化が進んでいるとはいえ、オンライン面談を採用していないところが多く、対面のローン審査に時間がかかったことも要因の1つでしょう。

一方、成約平米単価が大きく下げなかった理由は2つ考えられます。

1つ目は、「人気のあるマンションは価格を下げなくても売れる」ということ。不動産会社にとって売りやすい、つまり人気のあるマンションは、もともと売り出し件数が少ないためピンポイントで狙っている人もいます。売りに出ても価格を下げる必要はなく、すぐに売れてしまうことから、成約単価の下落に反映されなかったと考えられます。

4月の成約件数のうち、人気物件が占める割合までは分かりませんが、もともと人気物件の売り出し件数は多くはありません。また、今の時期は人気のないマンションは成約しづらいはずなので、成約件数に占める人気物件の成約率はおのずと高くなると推測することもできるでしょう。

ちなみに、同じマンション内で売り出し件数が多くなると値崩れが起きやすくなります。リーマンショックでもすべての区分マンションが下げたのかというと実はそうでもなく、人気のある希少性の高いマンションはやはり高値で取引されていました。当時人気が高かったマンションは、「利便性が良い」「管理がしっかりしている」「高級感がある」、いわゆる財閥系のマンションが多かったと記憶しています。ブランド力というのはどんな市場の時もそれなりに価格を維持できるのだな、と当時は感じました。

2つ目は、「割高なマンションは成約していない」ということ。利便性が良くないのに割高なマンションは、安くなれば売れるのでしょうが、売主の事情で抵当権が外せないために値下げできなかったり、売主としてもコロナによる不動産価格への影響が今ひとつ分からず、値下げに応じていなかったりというケースもあるようです。 

こうしたことから、「成約件数は大幅に減少したのに、成約単価は大きく下げなかった」ということが起こったと考えられます。

今後は成約単価も下がるのか?

では今後、成約単価も下がるのでしょうか? 結論から言うと、一部の人気の高いマンションを除き、中古マンションの価格は下がるのではないかと思います。

最近、コロナの影響で住宅ローンが払えない人が増えているというニュースをみなさんも目にしていると思います。

住宅ローンを支払える見通しが立たず、自宅の売却を検討している人が続出すると、売り物件が増えるため価格の下げ要因となります。任売・競売物件も多数出てくるかもしれません。また、現在売り出し中、もしくは建築中の新築マンションの販売は苦戦が想定されますが、中には値下げしてでも売り切るところが出てくると思います。新築マンションの価格が下がると、中古マンションの価格も連動して下げやすくなります。

ちなみにここ数年、マンションの素地価格が大きく値上がりしていたので、デベロッパーは高い値段で仕入れて建物を建てています。値下げして売却するとなると赤字になり、中には倒産するデベロッパーも出てくるかもしれません。

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リーマンショックの時もデベロッパーの破産が続出しました。逆にその時に学んだ会社は現金をきちんとプールしているので、今回のコロナのようなことがあっても数年は耐えられるようです。リーマンショックの後にできた会社は厳しい局面に立たされるかもしれません。まさに歴史は繰り返すのです。

戸建は千葉県のみが成約価格上昇

以上は中古マンション市場の動向ですが、中古戸建はどうでしょうか。4月の首都圏中古戸建の成約件数は686件、前年同月比ではマイナス41.5%となっており、中古マンションと同様、東日本レインズ発足以降最大の減少率となりました。

首都圏中古戸建も、4月は大幅に成約件数がダウン(レインズマーケットウォッチ2020年4月度より)

続いて首都圏中古戸建の成約価格を見てみると、4月は2722万円、前月の3094万円からマイナス12%、前年同月比でもマイナス12.5%となっています。

ところが地域別に見た場合、東京、神奈川、埼玉はいずれも前年同月比でマイナスとなっている一方、千葉県のみがプラス5.6%と、首都圏で唯一プラスになっています(ただし成約件数は、千葉県も前年同月比マイナス43.6%と大きく落ち込んでいます)。

理由ははっきりとは分かりませんが、都市部を中心に新型コロナの感染者が増加したことから、人口の少ない地域の物件が見直され、都心から離れた房総半島にある高級戸建をリゾート感覚で購入する人もいると聞きます。これが成約価格を押し上げている要因かもしれません。

今後は千葉の房総だけではなく、他のエリアでも高級別荘地だった中古戸建が人気となる可能性も考えられそうです。

今後の不動産投資市場はどうなる?

さて、今後の不動産市場はどうなるのでしょうか? ここからは予想になります。

中古の区分マンションはアベノミクス以降、上昇し続けていましたが、その分コロナの影響を強く受けると思います。場所もグレードも中途半端なのに、価格がそこそこ高いマンションは、値崩れの幅が大きくなる可能性があります。

また、テレワークが浸透すれば都心に住居を構える価値も薄れます。企業の業績が落ち込むと収入が減ることも考えられます。そうなると、賃料の高い都心の不動産を手放し、千葉の房総半島の戸建のように、都心から少し離れてはいるけれど、広くて安くて環境がいい戸建やマンションが人気となるかもしれません。

最後に、投資用物件についても今後の予想をしてみたいと思います。

実需不動産については、上記で述べたようにマンションも戸建も一部の地域を除き、今後も弱含みで推移すると思いますが、投資物件は意外と堅調かもしれません。

現にリーマンショックの時と違い、株の暴落も極端な円高も起きていません。その点が過去のバブル崩壊と違う点です。ただし、総額が大きい不動産(1億円以上のもの)は融資が付きづらいため、今後さらに値崩れする可能性があります。不動産市況は混とんとしていますが、価格のゆがみを見つけて、お買い得な物件を手に入れるチャンスがやってくるとも思っています。

(浅井佐知子)