Q.1不動産投資への融資が厳しいとの意見が投資家から多く寄せられます。
その理由の一つとして、担保評価と自己資金の関係があると思われますが、
直近の融資状況で重視される点は物件と属性ではどちらでしょうか?

金融機関A 物件・属性共重視収支、担保、資産背景(動産・不動産・金融資産)
金融機関B 物件・属性共重視
金融機関C 物件・属性ともに並列重視
金融機関D 物件・属性共重視
金融機関E 物件・属性とも同じ位重視
どの金融機関も、「物件・属性ともに重視」とのご回答をいただきました。
属性と物件、どちらもバランスを見て審査を行っているようです。

Q.2これまでの実績として、融資を受けやすい属性、
物件条件などがあれば教えてください。

  属性 物件条件
金融機関A 自己資金豊富 駅近
金融機関B 公務員
医師(開業医)
師士族
RC物件
テナント付け容易
立地(駅近等)
金融機関C 金融資産の多い人
自己資金の多い人
土地オーナー
駅近物件
築浅物件
ファミリー物件
金融機関D 自己資金多い人 立地の良い物件
金融機関E 不動産を多く持つ人
医師(開業医)
駅近物件
郊外のファミリー
自己資金の多い方は、やはり有利であることがわかります。
資産があり、返済をしっかりしていけることをアピールすると信頼を獲得できそうです。
また、入居者の入りやすい駅近物件は、各金融機関でも融資を出しやすいようです。

Q.3
逆に、このようなお客様、物件の場合は融資が難しいという条件が
あれば教えてください。

  属性 物件条件
金融機関A 借入過多~収入多いが借入も多い人 違法建築、入居テナント内容
(風俗関係等)
金融機関B 自己資金の少ない人(最低20%以上)
持ち家でない人
(合理的理由説明の出来る人を除く)
居住地が営業店ネットワーク以外に居住する人
違法建築物件(コンプラ上も絶対×)
テナントがキャバレー、ラブホテル
物件が営業店ネットワーク以外にある物件
金融機関C 自己資金の少ないお客様
計画的に投資物件についてそのための準備をしていないお客様
違法建築物件
公序良俗に反するようなテナント物件
区分所有の物件
テナント付けの困難な物件(駅より遠い、商業ビル等)
金融機関D 物件評価+自己資金=100%が大きく乖離する人 違法建築 100%×
公序良俗に反する物件
CFの廻らない物件
金融機関E 法定相続人のいない人 違法建築物件 ×
自己資金は簡単に増やせるものではありませんが、「法定相続人」の相談や「計画的な不動産投資への準備」は今から努力できそうですね。
違法建築への融資はどの金融機関も難しいというご回答でした。

Q.4
通常、法定耐用年数-築年数を目安にローン期間を決定することが
多いと思いますが、その期間を超えて融資を受けることは可能でしょうか?

  可能 不可 詳細
金融機関A   RC47年x70%-築年数=融資期間
当金融機関は融資期間を厳しめに見ており、法定耐用年数に掛目を付けてそこから築年数をマイナスするが、その結果をそのまま融資適用できる最大期間としている
金融機関B   その場合の目安期間: ケースバイケース
古屋建付け土地購入は購入後事業が見えれば超過OK
(何らかの投資家側譲渡必要)
金融機関C   ケースバイケースで判断
金融機関D  
金融機関E  
融資期間を長く取りたい!というのは投資家皆様の大きな願い。
金融機関ごとに対応は異なるようですので、まずはご相談してみると、新たな道が開けるかもしれません。

Q.5「このような資料を準備していただけると融資判断がしやすい」
というものはありますか?

  ある ない 詳細
金融機関A   資産背景資料、物件資料
金融機関B   財産目録収入証明
金融機関C   不動産評価に必要な資料(謄本、公図、図面)物件概要書
金融機関D   所得証明決算書(法人の場合)レントロール
金融機関E   名寄せ帳(固定資産課税台帳)
確定申告書、物件資料、
借入明細
どんな人がどんな物件を買うのか?が分かる資料が一番必要とされています。
収入や資産について、しっかりと裏づけを提示することで、信頼関係も生まれます。

Q.6予備審査・事前審査の制度はありますか?
その審査に必要な期間も教えてください。

  ある ない 詳細
金融機関A  

審査期間:保証会社利用の場合1週間
プロパーにも予備審査制度あり(3週間~1ヶ月)
・既存先・会社取引先はプロパー融資となる

※プロパー融資とは:
アパート融資制度で採り上げづらい案件に対し、制度の垣根を超えて個々に審査して取組を実行する融資のこと。案件毎に条件が違い、オリジナリティの強い融資をアレンジすることができる。

金融機関B   その場合の審査期間 2週間程度
金融機関C   事前本部稟議制度あり
金融機関D   その場合の審査期間  3~4日
金融機関E   その場合の審査期間 1週間 最短3日
本審査の前に行う事前審査は、どの金融機関も対応OK。
審査機関は最短3日~1ヶ月と様々。まずは担当者に相談し、自分に合った方法を考えて見ましょう。

Q.72011年3月11日に発生した東日本大震災による融資姿勢への影響はありますか?

  ある ない 詳細
金融機関A  
金融機関B  
金融機関C  
金融機関D   積極的対応となった。公共性(公序良俗に反しないこと)を重視
金融機関E  
ほとんどの金融機関から「影響はない」とのご回答をいただきました。
「ある」と答えた金融機関も、むしろ「積極的対応となった」との声をいただきました。