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老朽化マンションの再生促進を目的とする「マンションの建替え等の円滑化に関する法律(以下、マンション建替え円滑化法)」の改正法が成立した。改正法は月内を目処に近々公布予定。公布の日から2年以内に施行される見通しだ。

これまで、建て替えに向けた区分所有者間の合意形成が進まないことなどを理由に、老朽化マンションが放置されるという問題が起こっていた。改正法では合意形成の条件が緩和されるため、今後は建て替えや敷地売却がしやすくなる可能性がある。

現在区分マンションを所有している人や、これから区分マンションを購入するという人は、ぜひチェックしておいてほしい。

高経年マンションは増加見込み、スラム化防げるか

※2018年末に国土交通省省が公表した、築後30、40、50年超の分譲マンション戸数。築30年を超えるマンションは2018年末時点で197万戸あり、20年後には約2.8倍の560万戸まで増加する見込み(出典:国交省『マンション政策の現状と課題』 )

国土交通省の調査によると、2018年時点のマンションストック総数は約655万戸。中でも1981年6月以前に建設された旧耐震基準のマンションは104万戸と、全体の約16%を占める。しかし、2019年4月時点で建て替えが完了した物件は累計244件に留まり、老朽化マンション増加に建て替えが追いついていない。

また、建て替えできた物件については、もともと容積率に余裕があり、建て替え時に余剰分を販売することで費用を捻出できたというケースがほとんど。容積率緩和などの対策も打ち出されたが、国交省によれば建て替えにかかる区分所有者の平均負担額は約1000万円と重く、実現可能な物件は限られているのが現状だ。

老朽化したマンションの敷地を一括売却し、売却時の分配金で新たな物件を購入、建て替えは買受人に任せるという方法も考えられる。しかし敷地売却の場合、国交省が実施する「耐震診断」で耐震性不足と認められた物件以外は、「建物の区分所有等に関する法律」に基づいて区分所有者全員の承認が必要。合意形成は困難という声が上がっていた。

このような背景から、国はマンション建て替え円滑化法を改正。マンション敷地売却の合意形成をしやすくすることで、老朽化したマンションの建て替えを促進する見通しだ。

改正法のキーワード「要除却認定」とは

現行法では「敷地売却決議のハードルの高さ」が問題とされていたが、法改正によりそれが緩和される。ポイントとなるのが「要除却認定」だ。まずは、これについて説明しよう。

要除却認定マンションとは、耐震性不足により、公的に除却(解体)の必要があると認められたマンションのことである。認定は、管理組合の申請に基づき特定行政庁が行う。

これまで、老朽化したマンションの敷地を売却するには区分所有者全員の承諾が必要だったが、全員から合意を得ることは困難だ。

そこで2014年に作られたのが「要除却認定」の制度である。これにより、要除却認定を受けたマンションについては、区分所有者・議決権の5分の4以上の合意があれば、建て替えに向けて敷地を一括売却し、その分配金で新たな物件を購入することが可能になった。なお、要除却認定を受けたマンションは特定行政庁の許可により、建て替え時に容積率制限が緩和される。

しかし、現行法で「要除却認定」の対象となるのは、耐震性が不十分とされるマンションのみ。「耐震性は十分だが、老朽化が進んでおり危険」などの物件を売却するには、現状だと区分所有者全員の合意が必要だ。

「耐震性あるが危険」も要除却認定へ

改正法のキーワードである要除却認定について理解してもらったところで、今回改正される2つのポイントを具体的に紹介する。

1. 「要除却認定」対象の拡大

前述のように、現行法は耐震性不足のマンションのみ要除却認定の対象とされているが、改正法では対象が拡大。

「耐火性不足の物件」や「外壁剥落などにより周辺に危害を生ずるおそれがある物件」「配管設備の劣化により衛生上有害となるおそれがある物件」「バリアフリー性能が確保されていない物件」のいずれかにあてはまる物件についても、区分所有者・議決権の5分の4以上の合意があれば、敷地売却が可能になる。

これにより「耐震性には問題ないが、危害を及ぼす可能性がある」というマンションなどの建て替えが促進される見込みだ。

2. 「団地における敷地分割制度」新設

通常のマンションだけでなく、複数棟からなる団地内の建物についても国は建て替えを促進する。そのために新設されたのが「団地における敷地分割制度」である。

現行法で、団地内にある敷地を売却する場合、団地所有者全員の合意を得なければならない。老朽化が特に進んでいる部分だけを分割することで、合意形成しやすくするという方法もあるが、現行法では敷地を分割するにも団地所有者全員の合意が必要だ。

新設された「団地における敷地分割制度」では、要除却認定を受けた建物を含む団地で、敷地共有者の5分の4以上の同意があれば、団地内の敷地を分割することができる。

敷地分割を促進することで、団地内にある一部住棟のみ建て替えや敷地売却を行うなど、柔軟な対応を可能にするのが狙いだ。

オーナーへの影響は

では、法改正によりオーナーにはどのような影響があるのだろうか。マンション管理組合理事長勉強会の代表を務める應田治彦さんは次のように話す。

「日本では基本的に全員承諾が必要なので、韓国など近隣の国と比較しても建て替えの事例が少ない。耐震性は十分だが老朽化したマンションを持つオーナーにとって、今回の法改正は朗報でしょう」

これについては、中古ワンルームを59室所有し、無借金で家賃年収3600万円を実現した「区分のプロ」芦沢晃さんも同意見だ。

芦沢さんが保有する築40年を超えた区分マンションの中にも、給排水管がコンクリートに埋まったまま腐食しているなど、マンションとしてのインフラ機能を果たせていない物件があるという。しかし敷地売却について所有者全員の合意が得られないことから、なかなか建て替えが進まない。法改正により敷地売却の合意形成がしやすくなる分、このような老朽化物件の建て替えは進むのではないか、と芦沢さんは話す。

ただし、建築時と現在では建築基準法が変わっているため、建て替え前と同じボリュームを確保しようとすると容積率オーバーになってしまうケースも考えられる、とも言う。容積率の緩和特例はあるものの、基準は自治体によってさまざま。建て替えに反対していた人が分配金を受け取って退去せざるを得ない点は、以前と変わっていないようだ。

建て替え派と反対派、双方が納得できる仕組みづくりを

芦沢さんは根本的な問題についても指摘する。それは、老朽化した建物を建て替えたい人と、適宜修繕しながら住み続けたい人との「対立の構図」である。

例えば、50~60年前からあるような旧耐震基準の物件には、高齢者が住んでいるケースもある。引越しにかかる費用や体力的な負担を考えれば、建て替えや敷地売却せず同じマンションに住み続けようとする入居者もいるかもしれない。

「ボロボロでも、その物件に住み続けたいと考える人はいるはず。少数の反対派を押し切って敷地売却できてしまうのは、問題とも言えます」

老朽化マンションの建て替えを望む所有者がいる一方、住み慣れた場所に留まり続けたいと考える人も。双方が納得できる仕組みをつくるのが理想的だが、実現はまだ先だろうと芦沢さんは話した。

建て替えに反対する入居者への対応など課題は残るものの、今回の法改正により老朽化したマンションの再生は進みやすくなるだろう。

施行までにはまだ時間があるが、制度について理解した上で、大規模修繕、建て替え、敷地売却などより良い手段を選択できるよう、オーナーは要除却認定の詳細や施行時期など、今後の動きを確認しておく必要がありそうだ。

(楽待新聞編集部)