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首都圏を中心に、年々竣工が増えているタワーマンション。株式会社不動産経済研究所が公開した「超高層マンション動向-2020-」によると、2010年以降は全国で30~70棟が竣工されていて、そのうちの約半数を首都圏が占めている。駅前など好立地にあることが多いため、売買・賃貸ともに根強い人気を持つ。また、好立地ゆえに物件価格が下落しにくく、中には高騰する物件もあり、キャピタルゲインを期待して購入する投資家もいる。

一方、タワーマンションは、区分マンションにしては高価格であることや、高層ゆえに大規模修繕費が高くなることなどを懸念し、手を出しづらいと考える人も少なくない。

そこで今回は、実際にタワーマンション投資をしているオーナーに取材。収支状況や、大規模修繕に向けた追加費用の発生有無などについて聞いた。

1997年以降、タワマンが急増

「タワーマンション(タワマン)」という呼称に法的な定義はないが、一般的には高さ60m以上、20階以上の超高層マンションを指すことが多い。最も初期に建設された高層マンションとしては、1976年に建築された埼玉県の「与野ハウス」が知られている。当時としては最大級となる高さ66メートルの21階建て、約450戸という規模で、日本初のタワマンとも言われる。当時の建築基準法には、後述する容積率の緩和がなかったため、この規模のマンションを建てるには広大な土地が必要であった。

そうした中、1997年の建築基準法の改正をきっかけに、高層マンションを取り巻く状況は大きく変わることになる。廊下や階段、エレベーターホールなど共用部の延べ床面積を、容積率の計算から除外できるようになったのだ。こうして容積率が緩和されたことで、高層マンションの住戸面積が広く取れるようになり、都心部にもタワーマンションが次々と建てられるようになった。

現在では高さ200メートル、地上60階建て級のタワマンも次々登場するなど、高層化が進んでいる。タワマンは上層階になるほど人気が高くなる傾向にあるが、その分、価格も高くなる。そのため、上層階に住むことを一種のステータスと考える人も少なくない。

「タワマン投資に興味あり」は21%

では、タワマン投資に興味を持つ投資家はどのくらいいるのだろうか。楽待新聞編集部が投資家約300人にアンケートを実施したところ、「興味がない」との回答が過半数を占めたものの、21%の投資家が「興味がある」と回答している。

※アンケート実施概要  調査時期:2020年7月3日~7月8日 有効回答数:317

興味があると回答した人に理由をたずねると「価値が上がる可能性がある」「資産価値が落ちないと思う」など、キャピタルゲインや高い換金性を期待する声が大半だった。その他の理由としては「将来自分が住むのもいい」「ステータスを感じる」など、タワマンへの憧れが垣間見える回答もあった。

一方、興味がないと回答した人の理由には「修繕に不安がある」と、築年数経過による修繕積立金の増加を心配する声が多く見られた。

「空室が出ても4日で決まった」

アンケートではプラスの意見とマイナスの意見の両方が見られたが、実際にタワマン投資をしているオーナーはどのように考えているのだろうか。

東京都に住む男性Aさんは、6年前に都内の中古タワーマンションを投資用として購入。その後買い増しを続け、現在は合計6戸を保有している。今回、6年前に購入した1戸目の物件の収支状況について詳しく聞いた。 

Aさんが購入した中古タワーマンションの詳細
所在地      :東京都港区
階数/総戸数   :34階(47階建て)/約1400戸
建築年      :2008年(築6年時に購入)
専有面積     :75平米(1LDK)
購入価格     :6800万円(新築時の価格:5800万円)
賃料       :28万7000円/月(管理費込み)
管理費・修繕積立金:3万円/月
固定資産税    :約15万円
表面利回り    :5.0%
実質利回り    :4.3%

購入したのは、東京都港区にある大型タワーマンションの上層階。購入当時は築6年だった中古物件で、購入時点ですでに新築価格より1000万円値上がりしていた。

それでもAさんは、最寄り駅から5分の立地と上層階という好条件にメリットを感じていた。利回りは5.0%と1棟アパートなどに比べると高くはないが「銀行に預けておくよりは良い」という理由で購入。

今では同じタワーマンション内で類似タイプの物件が8000万円を超える価格で広告されているそうで、Aさんは「換金性が高いのが魅力だったが、キャピタルゲインも狙えそうな状況だ」と手応えを感じていた。

さらにAさんはその3年後、他に東京都内で新築タワーマンションを2戸購入。購入希望者が多く、抽選で5~6倍の倍率になるほど人気が高い物件だったようだ。物件はともに上層階の1LDKで、価格は4600万円前後、利回りは6%台で運用している。

こちらの物件も新築時より価格が上がっており、現在は同じような部屋タイプの物件が6000万円くらいで販売されているという。

中古も新築も、キャピタルゲインを期待できる物件を購入したAさん。どのような基準で物件を探しているのだろうか。物件選びで重視している条件を聞くと「生活に便利な立地」と答えた上で、具体的に「東京都港区か中央区」「最寄り駅から5分」の2つの条件を挙げた。

「エリアは、私自身が賃貸需要や物件価格の相場を把握している2区に限定しています。最寄り駅からの距離は、他に駅近のタワーマンションが建っても競争力が落ちないようにするため、5分以内と決めています」(Aさん)

現在保有している6戸については「長期入居が多く、ほとんど入れ替えはありません。空室が出ても、早いときは4日で次の入居者が決まることもあり、入居付けには困っていません」と話す。入居者は上場企業に勤めている人や、会社経営者の人など、年収1700万円以上の高属性が多いようだ。

Aさんが所有している物件は、どれも好立地にある上層階。タワーマンションを探している人なら誰もが欲しくなりそうな条件だが、どのように物件情報を集めているのか。

「大手仲介会社から紹介を受けて買っています。ただ、普通に待っているだけでは好条件の物件情報は手に入らないので、関係性を築けるように活動しています。具体的には、最低でも月に1回は各大手仲介会社に訪問か電話をし、希望する条件と、購入予算を確保していることを伝えています。これを3年くらい続けていたら、不動産会社が急いで物件を売りたい時に、紹介してもらえるようになりました。その時に、提示された価格が自分で調べた相場と合っていれば、即決するようにしています」(Aさん)

良い物件情報は業者に流れやすく個人では入手しづらいと言われる中、Aさんは不動産業者に細かく連絡をし、チャンスを逃さないようにしていた。

低層階でも30%上昇

続いて、都心でも上層階でもないタワーマンションに投資している人を紹介しよう。

愛知県に住む男性のBさんは、15年前に福岡市の新築タワーマンションを投資用として購入。さらに、7年前には名古屋市で2戸の新築タワーマンションを購入し、現在も3戸を保有している。今回は名古屋市の物件について詳しく聞いた。 

Bさんが購入した新築タワーマンション
所在地        :愛知県名古屋市中区
階数/総戸数     :7階(29階建て)/約300戸
建築年        :2013年(新築で購入)
専有面積       :58㎡(1LDK)
購入価格       :2160万円
賃料         :16万5000円/月(管理費込み)
管理費・修繕積立金  :3万3000円/月
固定資産税      :約14万円
表面利回り      :9.1%
実質利回り      :7.3%

先ほど紹介したAさんの例とは違い、低層階にある物件。他の2戸も同じような条件の物件を購入している。上記タワーマンションの最上階は1億円を超える物件もあったが、Bさんが買ったのは低層階のため、同じタワーマンションの中でも価格は低い。利回りは9%を超えており、Aさんの利回り5.0%と比較すると高利回りだ。

Bさんは、「低層階でも、年数の経過による物件価値の下落や賃貸需要の低下は起きていません。むしろ価格は上がっているんです」と話す。

Bさんによると、新築2160万円で購入したタワーマンションを、一括査定サイトを経由して知った不動産業者に査定を依頼すると、新築時より3割高い3000万円の売却価格を提示されたという。

入居者は、新築時から今も変わることなく賃料もずっと変わらない。そのためBさんは「売却して利益も得られそうだが、キャッシュフローも良いいので保有しつづけたい」と話していた。

タワマンは希少価値が高い

ここまで、タワマン投資を実践しているオーナーの投資事例を紹介してきた。では、専門家はタワマン投資についてどう評価するのだろうか。住宅評論の第一人者で、年間200件以上の物件取材を行う櫻井幸雄氏に、タワマン投資のメリット・デメリットを聞いた。

櫻井氏によると、「タワーマンションは希少価値が高いため、物件価格が下落しにくいというメリットがある」と話す。タワーマンションを建築するには、容積率の緩和を受ける必要があるため、建築できる場所が限られているとのこと。

容積率の緩和は、高層ビルを建築できるのに古い建物が残っていて街づくりが発展していないエリアなど、街の利便性を上げるために行われる再開発事業の一貫で許可を受けられる。そのため、基本的に駅周辺など便利な場所に建てられることが多い。

また、櫻井氏は「都心の再開発がハイペースに進んでいるため開発用地が枯渇することに加え、容積率を緩和しない方針をとるエリアが出てきたことから、今までと同じペースで建てられることはできず、希少価値が高まるだろう」と話す。

実際に、東京都中央区と江東区では、タワーマンションの建設により人口が集中したため、2018年に容積率緩和の優遇措置を廃止したという。

修繕積立金が2倍になるケースも

続いて、タワーマンション投資のデメリットについて聞いた。アンケートでも回答があった懸念と同様で、櫻井氏は「修繕積立金が将来的に高くなる可能性がある」と話した。

タワーマンションは低い建物でも20階を超えており、他の分譲マンションと同じように足場を組んで修繕できないことが多い。足場を組む代わりにゴンドラを吊るして行う必要があり、上層階で強風が吹くと工事ができず工期が伸びてしまい、修繕費用が高くなってしまう可能性がある。また、タワーマンションのエレベーターは、他のマンションより高速で動く特別仕様になるため、修繕費が高くなる。

そうなると心配なのは、大規模修時に追加の一時金が発生するかどうか。櫻井氏は、1回目の大規模修繕が終わったタワーマンションの事例を踏まえてこう話した。

「過去に建てられたタワーマンションを40件ほど調べましたが、1回目の大規模修繕時に追加の一時金が発生した事例はひとつもありませんでした。どこも、それまで集めた修繕積立金で支払えているようです。」(櫻井氏)

新築マンションでは、月々の修繕積立金の負担を抑えるため、購入時に「修繕積立基金」としてまとまった金額を徴収するケースが多い。1回目の大規模修繕費用は、この修繕積立基金と、毎月蓄積している修繕積立金でまかなえる場合が多いようだ。

先に紹介したBさんも、所有するタワーマンションの大規模修繕を経験したが、「一時金の負担などはなかった」と話していた。

しかし、築年数が経過するにつれて毎月の修繕積立金の値上げは避けられないようだ。櫻井氏は、「2回目の大規模修繕を控えているマンションは、タワーマンションに限らず毎月の修繕積立金は高くなる」としたうえで、「次の大規模修繕に備えるため、築16年目くらいから大きく値上げする物件はあります。修繕積立金が2倍に上がったタワーマンションもありました」と話す。

では、修繕積立金が「いつ」「どれくらい」値上げされるのかは、どうすれば確認できるのだろうか。

「修繕積立金は新築当初は安くし、徐々に値上げしていく段階増額積立方式という仕組みになっているケース多いです。また段階的な値上げ計画は新築時に決まっていることが多く、現在の修繕積立金総額と合わせて管理会社に聞けば確認できます。しかし、所有者以外の一般の人は教えてもらえませんので、仲介に入る不動産業者を通じて確認してもらうことになります」(櫻井氏)

これからタワマン投資を考えている人は、気になる物件があった際は、貯まっている修繕積立金の総額と、今後の値上げ計画があるかを確認したうえで、収支シミュレーションをするのがよいだろう。また、普段から広告に出ているタワマンをチェックして相場観を養い、相場より安い物件が出た際にすぐ購入の決断ができるように準備しておきたい。

タワーマンションが数多く建築されるようになってから約20年。長年続いているタワーマンションの高騰傾向も、新型コロナウイルスの影響を受けて、そろそろ終わりを迎えて価格が落ち着くのではないのか、という声も世間では出ている。

しかし、価格動向について櫻井氏に聞くと、「これまで新築タワーマンションは価格高騰がずっと続いていました。高騰が続く中で、『これ以上は高騰しない』と言われながらも高騰してきた経緯がありますので、今後も高騰する可能性は十分にあると思います」と話す。今後の価格動向には注目していきたい。

(楽待新聞編集部)