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不動産を購入する際は、契約前に必ず「重要事項」の説明を受ける。しかし、重要事項説明書に記載されている内容は専門用語も多く、「よく分からない」という投資家もいるのではないだろうか。

重要事項説明書には、物件の権利関係や法令上の制限、契約条件など、購入に当たってまさに「重要」な事柄が記されている。その内容をよく理解できていない状態で購入を決めるのは、さまざまなトラブルの元。購入後に起こりうる問題を回避するためにも、しっかりと重要事項説明書の内容を理解した上で契約に進むことが大切になってくる。

今回は元不動産仲介業者である筆者が、重要事項説明書を見る際のポイントについて、あらためて解説していきたい。

重説の役割

重要事項説明書のサンプル

重要事項説明書は、対象の不動産を取得しようとしている人があらかじめ知っておくべき事項を記載したもの。購入する土地の面積や建ぺい率、容積率、道路状況といった物件そのものに関わる内容のほか、契約を行う当事者同士で前もって取り決められた事項などが記載されている。

不動産取引時における重要事項説明(重説)は、契約前に宅地建物取引士(宅建士)が行うよう宅地建物取引業法第35条の規定で義務付けられており、物件購入者が重要な内容を理解できるよう、書面の交付と重説の実施によってフォローする形となる。

不動産の表示

重要事項説明書の冒頭には、まず取引を行う売主・買主の氏名や仲介業者の情報が記載されており、その次に「不動産の表示」として物件情報が載っている。主な内容は以下の通り。

■土地の表示

・所在地
・地目
・地積
・持分
・合計面積

一般的な重要事項説明書は、まず土地に関する情報から記載されていることが多い。所在地は地番で表示され、地目は宅地、田、雑種地などのいずれにあたるのか、共有名義人がいる場合はその持分、売買対象の土地が2筆以上ある場合はそれについても明記される。

■土地の売買対象面積
・登記簿面積による
・実測面積による

売買する土地の価額を「登記簿通りの面積で決めるのか(公簿売買)」「実測面積によって取引価額を確定するのか(実測売買)」といった内容が表示されている。もし実測面積で売買する場合は、下記のような2通りのパターンがある。

【1】契約前までに土地の測量を行い、取引価額を確定するケース

【2】契約時は登記簿面積で取引を行い、契約後に土地の測量をしたうえで実測面積との差額を精算するケース

登記簿面積よりも実測面積が小さい場合は買主の不利益になる可能性があることから、これを回避するためにこうした実測売買によって取引を行うケースがある。逆に登記簿面積よりも実測面積のほうが大きい場合は、売主の同意によってそのまま公簿売買で取引を完了することもある。

収益物件を購入する予定の投資家は、契約前に必ず土地の実測面積が登記簿と一致しているかどうかを確認したうえで、「公簿売買」と「実測売買」のどちらで取引するのかを前もって売主と相談しておきたい。

■土地に関する測量図面

重説の添付書類として測量図を付けられていることが多く、測量図からも土地面積を確認することができる。ただし測量図には主に以下の3通りのものがあるため、注意が必要だ。

<確定測量図>
敷地すべての隣接地(国または地方公共団体等が所有・管理する道路含む)の所有者の立合いによって境界を確定した測量図。

<現況測量図>
国または地方公共団体等が所有・管理する道路との境界や隣接地所有者の立会いによる境界等を確定せずに作製された測量図。例えば売買対象の土地所有者(売主)が「ここだと思う」といった境界の位置で測量を行っている。ただし、隣接地所有者(民間)だけの立会いを得て境界確定を行い、境界立会証明書が付された測量図もある。

<地積測量図>
地積とは土地の面積のことで、地積測量図は法務局に登記されたものをいう。法務局に登記されているとはいえ、地積測量図には平成以降に作成された比較的新しいものから昭和時代の古いものまであり、確定測量図に比べるとやや信憑性に欠ける部分がある。

■権利の種類

物件の権利が「所有権」か「借地権(地上権または賃借権)」かの表示。一般的に、売却に出ている土地の権利は所有権であることが多い。しかし、他人から借りている土地の上に一棟マンションを建てているケースもあるため、契約前に確認しておきたい。

またマンションやアパートの敷地に借地権が設定されている場合は地上権であることが多く、地上権は物権なので土地所有者の同意なく売買・転貸などを行うことができる。逆に賃借権が設定されている場合は債権のため、売買や転貸を行うのであれば地主の承諾が必要になる。

もし購入予定の収益物件が借地である場合は、地代が必要だったり、借地権の期間が定められていたりすることがあるため、売主や仲介業者に聞くなどして前もって確認しておきたい。実際にあった事例としては、築10年のタワーマンションが売却に出ていたが「45年後に建物を取壊して土地を所有者に返還する」というような内容の地上権設定があったため、内覧だけして購入を見送る人が続出していた。

建物の表示

建物の所在(地番)や家屋番号、住居表示、構造、面積などが記載されている。きちんと内容が登記簿と一致しているか確認しておきたい。例えば建物を増築した部分が登記されていない場合は、重要事項説明書の「未登記建物・有」の個所にチェックが入っている場合がある。その場合、たいていは仲介業者から事前に説明を受けていることが一般的だが、重説の際に疑問を感じたらその都度質問しておくとよい。

対象となる宅地または建物に直接関係する事項

売買対象となる不動産を所有している名義人の氏名や住所、所有権にかかる権利の有無、所有権以外の権利の有無等が記載されている。「所有権以外の権利」に表示されている代表的なものは抵当権で、抵当権者である金融機関名や債権額、利息、債務者の氏名・住所、受付年月日・受付番号などがある。

こうした権利に関する内容は登記簿謄本の権利部に記載されており、所有権に関する事項が「甲区」、所有権以外の権利に関する事項は「乙区」にある。また地上権や賃借権などもこの乙区に登記されている。重要事項説明書にある内容が謄本と一致しているかを確認しておきたい。

もし物件の売主と謄本の名義人が異なっている場合は、相続が発生したケースや不動産業者が物件を転売しているケースなどが考えられる。例えば業者が個人から一棟アパートを購入し、所有権移転登記をする前に次の買主へ転売するような場合。

■業者転売のケース

A(個人売主)→B(業者)→C(次の買主)

業者Bは、売主Aと売買契約だけ済ませていれば、まだ所有権移転登記をしていなくても買主Cと売買契約を締結することができる(宅地建物取引業法第33条の2)。この場合は、BがCとの決済及び物件の引き渡しを行う前にAからBへ所有権移転登記をすることになるため、契約書や重要事項説明書に特約として記載されていることが多い。

この場合にありそうなトラブルの可能性としては、Cとの決済及び物件の引き渡しまでにBがAと揉めて、所有権移転登記ができていないようなケース。

■トラブルの原因となる可能性

A(個人売主)→(×所有権移転登記ができない)→B(業者)→(×所有権移転登記ができない)→C(次の買主)

買主Cは物件を買うために銀行融資を取り付けているのに、業者Bがいつまでたっても所有権移転登記できず先へ進まないようなトラブルが考えられる。もし投資家がCの立場になっているときは、トラブル回避のためにもこうした内容がきちんと書面に盛り込まれているかどうかを確認しておくとよい。

Bが他人物売買による所有権移転登記完了についてきちんと契約書や重要事項説明書にその内容を記載していれば、もし上のようなトラブルがあった場合は明らかな契約不履行となるため、Cは相応の対応をとりやすくなる。

ちなみに業者転売のケースで売主AからBへの所有権移転登記をせずに直接Cへ移転する「中間省略登記」もあるが、今回の記事では主旨が異なるため割愛する。