空き家再生人・広之内友輝が、あなたのボロ物件に突撃!!

ガラボロ物件投資家兼「空き家再生人」の広之内友輝さんが、空室に悩む大家さんのもとに突撃! 今回は、2020年2月に突撃した楽待コラムニスト「福島大家」さんの物件が、その後どうなったかを取材しました。

この物件、満室利回りは28%にもなるそう。ところが2019年9月に全空で購入してから、入居者がゼロのまま半年が経過。その状況を打開したいという福島大家さんの相談を受けた広之内さんが物件を突撃し、リフォームで細かく見るべきポイントや、客付け会社への営業方法などをアドバイスしていました。

福島大家さんの物件概要

「4月までに満室」を目標に行動

広之内さんのアドバイスも受け、福島大家さんも全力を尽くしたそうです。

「4月までに満室にする」という目標を立て、トイレの洋式化などの大がかりなリフォームを業者に依頼するのと同時に、クロスの補修やドアノブの交換、キッチン扉のカッティングシート貼りなどはDIYで対応。福島大家さんは、当時の様子を「やればやるほど汚いところが目に付いてしまって、精神的にも辛かった」と振り返ります。

クロス補修の様子

さらに、客付け会社への営業も強化。自身でマイソクを作成し、足しげく不動産会社を回っていたといいます。

自作のマイソク(サンプル)

入居は2室だけ、初期クレームも発生し…

ところが、その努力とは裏腹に、3月の段階では2室の入居が決まっただけ。しかもその2室で、入居直前に配管の漏水が発覚!

慌てて修繕工事を依頼し何とか間に合わせたものの、結局入居後も「テレビが映らない」「ドアの建て付けが悪い」などのクレームが来たとのこと。そのたびにリフォーム業者に対応を依頼していたため、最終的には約15万円の追加出費が発生してしまったと話します。

物件の客付けもなかなかうまくいかず、福島大家さんも「このまま1年間空室が続くかもしれない…」と焦りと不安を覚えたそうです。

 

募集条件を見直し、ようやく満室に

そんな状況の中で、管理会社とも相談し、募集条件を調整。募集開始時(2019年12月)は広告費として1カ月の支払いに加え、さらにもう1カ月分の広告費の追加もしくはフリーレント1カ月をつけるという条件でした。

これでは2室しか決まらなかったため、3月20日にこの条件にプラスして、(成約すれば)客付け担当者に謝礼を渡すことに。これが功を奏したのか、5月上旬に3室の入居が決まり、残りの空室は2室に。

5月10日には家賃を3000円下げ、さらに入居者への交渉材料として「仲介手数料無料(大家持ち)」「家賃2000円引き」も可能ということにしました。

その結果、残りの2室も無事成約! ようやく満室にすることができたそうです。「約10カ月にも及ぶリフォームと客付けでしたから、ホッとしたというのが正直な感想です」と明かします。

反省点は「大家としての判断の甘さ」

結果として、物件価格800万円+リフォーム代500万円でかかった費用総額は約1300万円。収入は年間360万円(借地料年30万円を除く)なので、利回りは27.6%という結果になりました。固定資産税などを除いても、「利回り20%はキープできる」と言います。

この満室報告を聞いた広之内さんは、「おめでとうございます! 満室って言葉の響き、いいですね!」と思わず拍手。「これからも修繕などで費用がかかる可能性はあると思いますが、上がってくるキャッシュフローで、修繕への対策が立てられると思います。この高い利回りが福島大家さんを守ってくれますね」と述べました。

福島大家さんは、「初めてのボロ物件再生に取り組み、大家業の本当の大変さがわかりました。リフォーム完了が繁忙期に間に合わなかったという反省点があるのですが、ここには大家としての判断の甘さがあったと思います」とここまでの努力を振り返ります。

その言葉を聞いた広之内さんは、「コロナもあり、大変な状況だったはずなのに、福島大家さんは『自分の判断の甘さがあった』とおっしゃった。この姿勢こそ、本物の大家であると思います」と評価します。

「大家業をやっていれば、自分のせいではないトラブルや失敗も発生します。それを自分のこととして受け止めることができる人と、他人のせいにしてしまう人と2種類いるんです。でも福島大家さんはそこから逃げず、お金をかけ、自分で努力ができたことが成功の秘訣だったと感じます」(広之内さん)

 

福島大家さん 全空物件満室への道のり
・洋室化をはじめとしたリフォーム
・クロスの補修やドアノブ交換などをDIYで行う
・仲介会社に営業(ADの追加、フリーレントの追加など)
・仲介手数料無料、家賃2000円引きの「交渉材料」を追加

「私の物件にも突撃してほしい!」という方大募集

「空き家再生人・広之内友輝が、あなたの物件に突撃!!」企画では、引き続き「築古物件の空室をなんとかしたい!」という不動産投資家の皆さまからのご応募をお待ちしております。空き家再生人・広之内さんが、あなたの物件に突撃し、客付けやリフォームの仕方などを具体的にアドバイスします。

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(楽待新聞編集部)