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大規模水災害の頻発により、住宅に甚大な被害が生じている。2018年の西日本豪雨では、河川の氾濫などにより2万棟以上の住宅が、先月熊本県で発生した豪雨では5000棟以上の住宅が浸水被害に見舞われた。

このような背景から国土交通省は、宅地建物取引業法の施行規則を一部改正。今年8月28日から、売買・賃貸の重要事項説明時に「水害ハザードマップ」を活用し、対象物件にどのような水害リスクがあるのかを伝えることが義務になる。

水害ハザードマップの活用が義務化されたことで、不動産価格や家賃相場にはどのような影響があるだろうか。投資家や不動産会社、住宅調査の専門家らに話を聞いた。

熊本の被災エリア、ハザードマップの想定とほぼ一致

水害ハザードマップとは、水防法に基づいて市町村が提供している地図のこと。河川の氾濫などによる「外水氾濫(洪水)」や集中豪雨で降った雨がうまく排水できないことによって起こる「内水氾濫」、「高潮」、「津波」の被災想定区域、避難場所・避難経路など防災関係施設の位置が地図上に示されている。各市町村のホームページなどから誰でも入手することが可能だ。

防災科学技術研究所が公表した調査結果によると、先月熊本県人吉市を中心に被害をもたらした豪雨において、実際の浸水範囲や浸水深はハザードマップの浸水想定とほぼ一致したという。一部、浸水想定が浅い地区での浸水深超過や、浸水想定がない地区での被害の発生はあったものの、洪水ハザードマップは実際の浸水被害を比較的正確に予測していることが示されている。

豪雨により倒壊した家屋の様子(PHOTO:撮るねっと / PIXTA)

不動産の取引時にも、ハザードマップで水害リスクを把握できれば、予期せぬ被害や損失を防ぐことができるかもしれない。そこで国交省は、重要事項説明時、不動産会社がハザードマップを使って買い主あるいは借り主に、対象物件のリスクについて説明することを義務化。公布は2020年7月17日、施行は2020年8月28日の予定だ。

ハザードマップはこう使う

日常生活ではあまり目にすることのない「ハザードマップ」。どのようなものかイメージがつかない人もいるかもしれない。まずはこれについて説明していこう。

「収益性の次に、災害リスクの有無が重要。だから物件購入時にはハザードマップを活用しています」

こう話すのは、千葉県に築古戸建て2戸を保有する楽待コラムニストの「元ポスドク理系大家」さんだ。中でも、液状化と洪水の危険性がないかを重視するのだという。先日購入を検討した物件をもとに、具体例を紹介してくれた。

「例えば、千葉県の野田市は格安な物件を見かけることの多いエリア。反面、野田市は江戸川と利根川に挟まれているため、水害リスクと液状化リスクも気になります。このようなときに、野田市が公表しているハザードマップを見ます 」

まず「液状化危険度マップ」を調べる。野田市の場合、危険度は「極大・大・小・無」の4段階あるが、元ポスドク理系大家さんは最も危険性が低い「無」のエリアでしか検討しないそうだ。ひとたび液状化が起これば地下にあるライフラインや電柱がダメージを受け、保険でカバーしきれないことも多いためである。

野田市が公表する「液状化危険度マップ」の一部。危険度が「極大・大・小・無」の4段階に分かれており、色が薄いほど液状化の危険度が低いとされる(出典:野田市ホームページ)

次に確認するのが「浸水想定区域図」。元ポスドク理系大家さんが注目するポイントは、図中の想定浸水深と過去の浸水箇所だ。一般的に、浸水深が50センチメートルに達した場合には避難が推奨されるので、想定浸水深50センチメートル以上の区域にある物件は避けたほうが良いと言う。

野田市が公表する「浸水想定区域図」の一部。河川が氾濫した場合の最大浸水深や過去の浸水箇所などが示されている。青い矢印は市内の浸水しにくいエリア、緑の矢印は市外の浸水しにくいエリアへの避難方向(出典:野田市ホームページ)

ただし、垂直避難が可能であれば例外もあるようだ。例えば想定浸水深が2メートルエリアにある物件だと、1階部分はほとんど浸水する可能性があるため、元ポスドク理系大家さんの場合、平屋の戸建てなどは購入対象外にする。しかしマンションの上層階にある物件などは、想定浸水深2メートルでも検討することがあると言う。