「不動産投資で失敗してしまった」と感じている相談者に、不動産投資家でファイナンシャルプランナーの五十嵐未帆さんが、厳しくも愛のあるアドバイスを送るこの企画。

5回目となる今回は、初めての親子2人による参加です。26歳の息子さんによると、「昨年、土地活用で新築アパートを購入した69歳の父親が、同じ業者から2棟目の新築アパートの提案を受けた」とのこと。「将来的には2物件とも自分が引き継ぐことになると思うが、本当に大丈夫なのか不安なので、五十嵐さんの意見を聞きたい」という相談です。

■動画前編

■動画後編

周りにも同じ業者のアパートが…

 

igar

今日はよろしくお願いします。早速ですが、息子さんの方から今の状況について教えていただけますか?

musuko

父が新潟県燕市に土地を余らせていたんですが、2019年3月に新築アパートの提案を受け、節税と安定収入のために父が購入しました。サブリース契約で、利回りは5.05%です。

 

musuko

1棟目購入から1年が経ち、2棟目としてまた同じ業者、同じ市内の新築アパートの提案がありました。こちらもサブリース契約ですが、周りにも同じ業者さんのアパートがたくさん建っていて、大丈夫なのかなという気持ちがあります。

 

igar

お父様は、将来的にアパート経営を息子さんに引き継ぐお考えなんでしょうか?

titi

はい。1棟目は売却しても価値がないと悩んでいた時に「アパート建てませんか」と提案があり、それなら…ということで。2棟目についても私が購入手続きを進めていたんですが、金融機関から「息子さんが(事業を)継続すると承諾をしなければ融資しない」という話があり、今は息子を説得している状態です。

igar

息子さんの将来のために、ということですね。業者さんからはどんなメリットがあると言われましたか?

titi

節税につながるということと、月々安定収入が入ってくる、という話でした。

igar

サブリースで大家さんは何もすることないですよ、というような感じですか?

titi

はい。ただ、私も本を読んだりして、今はアパートが余っている時代なので、客付けができるのだろうかという不安も出てきています。息子が引き継いだ時に、大丈夫なのか…というのは少し心配です。

igar

正直に申し上げますが、これは悪質サブリース業者に騙されているかもしれない投資です。

titi

そうなんですか…。

CFシミュレーションの結果は…

igar

まずは楽待のCFシミュレーションで、1棟目の収支を試算してみましょう。物件価格5200万円に対して借入額が2800万円で、融資は金利1.1%・15年ですね。業者のシミュレーションだと家賃下落率が10年で2%下がる計算なので、1年で0.2%とします。大規模修繕がシミュレーションに入っていなかったので、10年ごと100万円として計算してみます。

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igar

しばらくはキャッシュフロー(CF)が出ない年が続き、ローンを完済した15年後から一気にCFが積み上がっていって、35年後の累計CFが3786万円という試算になります。

titi

しっかり利益が出るということですね。

igar

…なんですが、この家賃下落率が年0.2%というのは甘すぎます。年1%は必ず見ていただきたくて、そうすると35年後の累計CFは2712万円まで下がります。業者のシミュレーションには、不動産取得税など本来かかってくる費用が入っていない部分もあります。

titi

そこまで下がるんですか…。

igar

1棟目は入れている自己資金も多く、融資期間も短いので、何とかうまく持ちこたえられればこのシミュレーション通りにいくかもしれません。ただ、サブリースの保証賃料は10年経過後に改定可能という契約なので、もっと低い家賃を提示される可能性があります。そうなると、このシミュレーションが全て狂ってくるということは承知しておいてください。

titi

わかりました。

igar

次に2棟目のシミュレーションをしてみましょう。物件価格が1億4332万円で、融資が1億2650万円。金利は一番長い期間の1.5%でシミュレーションします。こちらも家賃下落率は年0.2%、2棟なので大規模修繕費は10年ごと200万円で計算します。

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igar

最終的なCFは5629万円という試算ですが、こちらも10年後の家賃収入はどうなるか分からない状態です。家賃下落率を1%にすると、それだけで最終的なCFは2546万円に半減します。減価償却が切れた後はしばらく手出しが続きますね。

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igar

融資期間が長いと、それぐらいのリスクがあることを理解してください。1棟目と同じように入っていない数字もあるので、もっと下がる可能性もあります。

titi

業者さんの出したシミュレーションの中に入っている支出以外にも、考えるべき数字があるということですね。だからシミュレーション結果が違ってくる。

igar

そうですね。これから1つずつ問題点を説明していきたいと思います。

①業者が提示したシミュレーションが甘い

igar

まず、先ほどから言っているように、業者が提示したシミュレーションが甘い。家賃下落率が低く、不動産取得税や大規模修繕も入っていません。厳しい条件にしても採算が取れるか、シミュレーションして購入を検討するべきです。業者さんの出したシミュレーションの計算方法は1つ1つチェックしましたか?

titi

一応、表は見たんですが…

musuko

業者から提示されたものを鵜呑みにしてしまったんです。

igar

業者さんの悪意なのか分かりませんが、あえて分かりにくい計算方法にして、買主の方が精査する力を奪っているようにも感じます。もっともらしくうまくいくように書かれていますが、1つ1つよく見ていくと、細かい費用が抜けていることなどが分かってきます。

②10年経過後に保証家賃の減額リスクがある

igar

 35年一括借り上げで、オーナーさんはお金が入ってくるだけで楽々資産運用、みたいなことを言われたかもしれませんが、契約には「10年目から5年ごとにサブリース賃料を改定する」という文言があります。つまり、業者さんが現在の賃料を保証するのは10年だけで、最初の家賃がずっと入り続けるということはありません。

 

igar

業者さんに任せていれば安心と思ってほったらかしにしていると、家賃がどんどん下げられて、物件もどんどん荒んでいって客付けできなくなり、サブリースが止まり、入居者を全員引き抜かれて別物件に持っていかれる…という最悪のシナリオもあり得る。そうなると、ローンの支払いに影響が出てくる可能性もあります。

titi

返済ができないほど下がることはないだろう、という気持ちでいました。実際にそういう事例ってけっこうあるんですか? 話を聞いていて、ローンさえも払えなくなる可能性があるのか、ってドキッとしてしまったんですが…。

igar

ネットで調べれば、「サブリース賃料が下げられ、ローンが払えなくて死にそうだ」といった事例はいくつも出てきますよ。

③業者に利益を抜かれている可能性がある

igar

2棟目の契約内容を見ると、最初の4カ月は賃料支払い免除期間になっていて、4カ月分の家賃が入ってこない契約になっています。月額64万円なので256万円。せっかく新築で入居付けしやすい時期に、利益を全部持っていかれるのはもったいない。そう思って、私はサブリースをやっていません。

 

igar

不動産賃貸経営というのは自分の努力で満室経営することも可能ですので、全て任せきりではなく、自分でできることを考えてもいいと思います。