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過去最強クラスの台風が日本列島に上陸しそうだ。

9月1日、小笠原近海で発生した台風10号「ハイシェン」。気象庁と国土交通省は4日午後、緊急記者会見を開き「今後特別警報級の勢力まで発達し、広い範囲で甚大な影響が生じるおそれがある」と説明、「最大級の警戒が必要」と強い危機感を示し、今日4日までに台風への備えを終わらせるよう呼びかけた。

台風の進路に当たる奄美大島や九州地方などでは当然、最大級の警戒が必要だが、それ以外の地域でも今後、新たに大型の台風が接近・上陸する可能性もある。不動産オーナーが台風被害から物件を守るためにはどのような備えが必要になるのか、改めて整理しておこう。

台風上陸前、オーナーが知っておくべき注意点

気象庁は一般家庭に向けた台風への備えとして、防災用品や水の確保、戸締まり、排水溝の点検や清掃などをホームページで呼びかけている。

では、賃貸物件を所有する不動産オーナーはどのような点に注意すべきなのだろうか? さくら事務所でホームインスペクターを務める田村啓氏によると、特に危険なのが「空室のある物件」だという。具体的にどんな被害が想定されるのか、順番に見ていこう。

1.エアコンの配管貫通部からの浸水
田村氏によると、まず注意したいのがエアコンの配管の貫通部だという。退去後にエアコンが撤去され、外壁を貫通する配管の部分が埋められていないままになっている場合、そこから水が室内に入ってしまうためだ。

通常、外壁の配管貫通部はこのようにパテで埋められているが、エアコンを撤去した部屋の場合、ここに穴が空いたままの状態になっていることがある(PHOTO:U-taka/PIXTA)

住人がいればすぐに浸水に気付くが、空室の場合、気付かずに放置されてしまう可能性が高い。そうなれば木部が腐食したりカビが発生したりして、大規模な改修工事が必要となってしまう。

水漏れを放置したためにカビてしまった壁の下地(写真提供:さくら事務所)

なお田村氏によると、こうした外壁の穴を見つけた場合にオーナーができる応急処置として「強度の高いガムテープなどでとにかく(穴を)塞ぐ」といった方法が有効だそうだ。

2.配水管からの汚水の逆流
空室における浸水のリスクは他にもある。大量の雨が降ったことで、トイレや浴室、キッチンなどの配水管から汚水が逆流するケースだ。ハザードマップで浸水の可能性が高いエリアに分類されている物件では特に警戒しておきたい。

入居者やオーナーにできる対策としては、二重にしたゴミ袋に水を入れて簡易な「水のう」を作り、便器や排水溝に直接フタをするという方法がある。

逆流防止に有効な水のう(釧路市「降雨時の水まわり逆流防止対策について」より)

3.停電復旧後の「通電火災」
昨年の台風15号でも被害が生じた「通電火災」にも注意が必要だと田村氏は話す。

通電火災とは、地震や台風の影響で停電した後、電気が復旧して再度通電した際に配線がショートして起こる火災のこと。空室の場合は問題になりにくいが、内見の後にブレーカーを落とし忘れたといったケースでは通電火災が生じる恐れもある。心配ならば、台風上陸の前にブレーカーが落としてあるかを改めて確認しておくと安心だ。

4.ベランダの排水溝詰まりによる浸水
ベランダに大量の雨水が溜まり、室内に浸水してしまうケースも少なくない。落ち葉やプランターの土などで排水溝が詰まっていないか、台風の前に確認しておき、必要に応じて掃除しておきたい。

なお、戸建て住宅などのベランダには、排水溝より高い位置に「オーバーフロー管」と呼ばれる管が設置されていることがある。

写真中央の排水溝の上にある小さな穴が「オーバーフロー管」。床に対して水平に設置されており、排水溝が詰まった場合はここから排水されるようになっている(PHOTO:runa/PIXTA)

これは、排水溝が詰まった場合に機能する、いわば予備の排水溝のようなもので、「私たちインスペクターが調査した物件のうち、ベランダから浸水した物件の多くにこのオーバーフロー管がありませんでした。逆に言えばオーバーフロー管があるとだいぶ安心できると言えるでしょう」(田村氏)という。所有する物件にこのオーバーフロー管があるかどうかも事前に把握しておきたい。

台風が去った後の被害状況はどう確かめる?

台風が去った後、物件の被害状況を知るためにはどのような箇所をチェックすればよいのか。田村氏によると、飛来物によって外壁や窓、雨樋が破損していないかといった外観のチェックに加え、次の3つがポイントになるという。

1.瓦や防水層が吹き飛んでいないか
近年、築古の戸建てやアパートの瓦が飛ばされたり、屋上の防水層(シートや塗膜などで作られた、防水の機能を持つ層のこと)が飛ばされたりといった事例が増えているという。

「特に飛ばされやすいのは古い物件の瓦です。瓦の施工方法については2000年に『ガイドライン工法』が定められ、強風や地震でも飛散しづらい工法が広がり始めました。もちろん、2000年以降のすべての物件にこの工法が採用されているわけではありませんが、2000年以前の物件かどうかは、1つの目安になるでしょう」(田村氏)

ガイドライン工法の一例。以前は粘土で固めていた瓦屋根の頂部(棟)だが、ガイドライン工法では図のようにネジやボルトで固定するように推奨している(『瓦屋根標準設計・施工ガイドライン』より)

瓦が外れたり破損したりしていると雨漏りの原因となる。屋根面の状態を確認するには、自撮り棒などを使ってスマートフォンで動画や写真を撮影するとよい。

また、一見頑丈に見える鉄骨造やRC造の屋上防水が強風で剥がれ、まるごと飛ばされるというケースもあるという。

「屋上のシート防水の一部が剥がれていたり、水が張り込んでぶかぶかに膨らんでいたりすると負圧によって浮き上がり、丸ごと吹っ飛んでしまうことがあります」(田村氏)

劣化して浮き上がった防水層の例。このような状態で放置されていると、台風時にシートが丸ごと吹き飛ばされてしまうことも(写真提供:さくら事務所)

防水層の劣化は雨漏りなどにもつながるため、物件購入時や定期的な点検の際にチェックしておきたい。

このほか、波板や、透明のポリカーボネート板などで後付けされた簡易な屋根も台風で吹き飛びやすいという。

台風の被害を受けやすい波板の屋根(PHOTO:nowha/PIXTA)

2.床下に水が溜まっていないか
基礎の通気口を覗き、床下の地面に水が溜まっていないかどうかも重要なチェックポイントだ。少量であれば時間が経てば乾燥するが、水面がゆれるほどの大きな水たまりとなっていた場合は、業者に依頼してポンプで排水するなどの処理が必要になる。

「床下に汚水が溜まった状態で放置してしまうと下地がカビてしまうだけでなく、細菌の温床となって感染症のリスクも高まります。シロアリの被害にもつながるでしょう。排水した後は消毒も必要です」(田村氏)

浸水してカビが生えてしまった床下(写真提供:さくら事務所)

なお、床下に溜まった水の排水は室内から行う必要があるため、場合によっては床の一部を解体するなど大がかりな工事となり、費用も高額になる。周辺より低い場所にある建物や、地下室のある一棟物件などではこうしたリスクがあることを覚えておきたい。

3.軒天井やバルコニーの裏側に雨染みがないか
台風によって雨漏りが生じていないかも確認しておきたい。屋根の軒天井のほか、建物の周囲からバルコニーの裏側を見上げて、染みが生じていないかをチェックする。室内も同様だ。

ここまでのまとめ

台風時にはこんな被害に注意
1.エアコンの配管が貫通している部分からの浸水
2.配水管からの汚水の逆流
3.停電復旧後の通電火災
4.ベランダの排水溝詰まりによる浸水

台風が去った後のチェックポイント
1.瓦や防水層が吹き飛んでいないか
2.床下に水が溜まっていないか
3.軒天井やバルコニーの裏側に雨染みがないか