2019年にサラリーマンを卒業し、現在はチャンネル登録者25万人超のYouTuberとしても活動する投資家・もふさん。そんなもふさんが不動産投資家を志すきっかけとなったのが、『まずはアパート一棟買いなさい!』という1冊の本でした。この本の著者は、日本と米国に物件を所有し、現在は米・カリフォルニア州に移住した不動産投資家・石原博光さんです。

今回、そんな2人の特別対談が実現しました! 特にこれから不動産投資をしてみたい、という方々に向けて、石原さん、もふさんが失敗談やアドバイスを語り尽くします。

石原博光(以下、石原)
石原博光です。日本では4年間で7棟72世帯、家賃収入5000万円、粗利益率が60%に到達したあと、2014年、4棟売却した売却益とそれまでの投資で得た資金で、かつての夢だったアメリカへの移住を叶えました。

僕は日本では地方の高利回りアパート物件を再生させることで利益を生む手法をとってきており、日本で3棟43世帯を所有しています。一方、アメリカでは中古戸建てをキャッシュで買い進め、現在6戸を所有しています。

もふもふ不動産・もふ(以下、もふ)
もふもふ不動産のもふです。私はサラリーマンをしながら株式投資をして、そのお金で不動産投資を始めました。これまで5棟買って、今は半分くらい売却しています。

2018年からはYouTubeに動画を投稿したりブログを書いたりしながら、お金に関する役立つ情報を発信し続け、2019年3月末で会社を退職して、今は楽しみながら自分の事業を立ち上げているところです。

Q1. 不動産投資をやろうと思ったきっかけはなんですか

もふ
2013年ごろに石原さんの『まずはアパート一棟買いなさい!』という本に出会って、「アパートって買えるんだ!」と衝撃を受けました。

区分マンション投資は知っていたんですが、利回り5%程度であまり儲からないな…と思っていたところに、利回り20%、自己資金300万円でアパートが買えるという「不動産投資」を知り、「よし、やろう」と思いました。だから、きっかけは石原さんの著書なんです。

石原
ありがとうございます。

もふ
タイトルがいいですよね。不動産投資なんちゃら、じゃなくて『まずはアパート一棟買いなさい!』って。アパートって買えるんだ! と気づかせてくださったことに、感謝しています。石原さんはいかがですか?

石原
僕は26歳の時に輸入卸売販売業の会社を立ち上げたんですが、常に売れるものを探し続けるのがしんどいという思いがありました。そんな時に本屋で不動産投資の本を手に取りました。普通のサラリーマンが、地方の中古アパートを買って資産を築いたという内容に、僕も非常に衝撃を受けたんです。

それで、会社の事務所兼自宅を新築した際、狭小の土地ですがわざわざお金をかけて2世帯住宅仕様にしました。万が一商売が失敗した時には片方を貸し出して、家賃収入で食いつなごうと思って…そこから不動産投資につながっていきます。

Q2. 不動産投資で人生が変わったと思うことはありますか

石原
僕は、「時間持ち」になれたことが大きいと思います。自分の人生を管理してマネジメントして、どのように過ごすかを決めることができる。日本で仕事をしていた時には15分刻みで人に会うような、時間に追われていた生活をしていましたが、アメリカに移住することもできましたし、自由に生きて、そうした時間を楽しめるようになりました。

もふ
不動産って、買う時には調べたり銀行を回ったり、入居を付けたり時間がかかりますが、入居者さんが付いてしまえばやることはほとんどなくなりますよね。そういった意味で、時間にゆとりができる最高のビジネスだと思っています。

石原
もふさんは去年までサラリーマンだったんですよね。今はYouTuberとしてさらに忙しくなったんじゃないですか?

もふ
確かにかえって忙しいんですが、好きでやっているので。自分自身の責任で、自分のやりたいことをやっています。新しいことにチャレンジできていると思います。僕自身が不動産投資で人生が変わったと思うのは、やっぱりお金の心配をしなくなったことでしょうか。

以前は将来への不安ももちろんありましたが、不動産投資を始めてからは、家賃収入があったり、売却益があったりと、金銭面的な余裕が出てきました。それに、不動産投資家の方々と遊ぶことが増えたんですが、考え方も違って面白く、尊敬できる方と出会えたことも大きいですね。

Q3. 不動産投資の魅力はなんですか

もふ
1つは融資が使えるところだと思います。サラリーマンでも事業性を認めてもらえれば、融資を受けられる可能性がある。融資を使えるということは、レバレッジをきかせられるので、安定的に資産を増やすことができる。ちゃんと事業計画を立てられていれば、破綻のリスクも少なくできる。

逆に、何も知らないまま不動産投資をしようとすると悪徳業者にハメこまれるリスクもあるので、ここは本当に注意しなくてはいけないと思いますね。

石原
物件は数百万、数千万、下手すれば数億円という価格になるわけですが、それを現金で用意できる人はそうそういませんね。そうした中で、融資を活用してレバレッジをきかせられる方法が確立されていますから、その仕組みを十分に理解して、自分にあった手法で不動産投資を始めるというのは、正しいと思います。

ちなみに、僕が考える不動産投資の魅力は、世界中どこにいても仕事ができる、ということです。また、一般的に年を取れば体力が衰えていきますが、不動産投資は経験値と知識が年々得られ、年を取るごとに楽になっていくと思います。僕は不動産投資歴16、7年になりますが、どんどん物件にも手がかからなくなってきて、やっていてよかったと思っています。

Q4. 不動産投資で失敗したことはなんですか

石原
僕は管理会社選びを思いっきり失敗しているんです。物件購入後に、管理をお任せする管理会社を何社かまわるつもりだったんですが、1社目で年配の社長と意気投合し、そのまま勢いで契約したことがありました。

ところが、退去した部屋の、大量の残置物撤去の費用を事前の相談もなく大家である僕に請求されたり、借家人賠償保険をめぐって、入居者に一切の説明もしていなくて、いざ使おうとしたら言い訳をされたり…。「大家さんはお金持ちだからいいでしょ」というような考え方の会社で、いろいろ悩んだんですが、結果的に管理会社を変えることにしました。

やっぱり、最初の契約時にもっと真剣に検討していれば、お互いに不幸にならなかったな、という反省点はあります。

もふ
僕も物件管理は管理会社に委託していますが、友達の大家さんにその会社の評判を聞くようにしていますね。自分でリフォームができるかどうか、複数の仲介会社で客付けができるかどうか、という点を重視しています。

石原
管理会社にも「管理」が強みの会社と、「客付け」が強みの会社がありますが、僕は最近、客付けを重視するようにしています。入居者が入らないと、ただお金を失うだけのマイナスの箱になってしまう。お客さんが入ってなんぼの商売だな、というのは重々身に染みています。

もふ
僕は結構堅実にやっている方なので、大きな失敗はないんですが、しいて言うなら持っている物件に入っているキャバクラに飲みに行ってしまったことでしょうか(笑)。

自分の物件だから、と気を良くして飲みに行ったらママに「経営が苦しい」と言われて、家賃を3万円下げる交渉をされました。それで、そのまま家賃下げて、飲み代を支払って帰ってきたという経験があります。

石原
なるほど…(笑)。

もふ
結局その半年後に夜逃げをされたので、遅かれ早かれ…というところはありますが、自分の物件のテナントさんのところに飲みに行かない方がいいな、とは思いました。行くなら、こっそり行けばよかったですね(笑)。

Q5. もしこの市況の中で不動産投資を始めるなら、どういう物件を買いますか

もふ
今は融資が厳しくて、特にサラリーマンだと門前払いされるようなところもあるので、安い物件を狙うしかないのかな、と思っています。ただ、中にはサラリーマン向けに融資を引き続き出しているところもありますし、自分がどこからどの程度の融資を引けるのかを調べて、自分自身に合う物件を探していく感じですね。

石原
僕も今は融資が厳しい状況だと思っています。だから、逆に融資が絶対につかないようなボロボロの物件を、現金をかき集めて安く購入し、リフォーム名目で融資を引いて再生させますね。すでに持っているものに対する融資のハードルの方が低いと思いますから。融資が厳しいからこそ、競合が減るので、それはそれで追い風になる。僕は、不動産投資は「常に始めどき」だと思っています。

もふ
そうですね。「いま、不動産は始めどきですか」とよく聞かれますが、僕は常に不動産投資は参入障壁が高いと思っています。融資が出るときは物件価格が高いし、融資が出ないときは安いけど買えない。常に障壁は高い。だからこそ儲かるんです。良い物件を常に探して、買えるタイミングでベストだと思うものを買うことをオススメします。

Q6. 不動産投資をはじめたいという方に向けて、メッセージをお願いします

もふ
不動産投資を始めたいのなら、まず不動産をよく知らないといけないと思います。不動産の価格がいくらか、収益がどれくらいか、家賃はどれくらいで、空室はきちんと埋められるか。こうしたことをある程度勉強した上で始めてください。

何もわからずに、「楽して儲かりそうだ」とか「融資が出るから」と買ってしまうと、もちろんラッキーパターンもあるでしょうが、失敗した、破産したパターンはもっと多いので気を付けてください。ただ、しっかり勉強すれば儲かっている人は多い、勝ちやすいビジネスだと思います。

石原
僕自身もそうだし、もふさんもそうだと思うけど、皆さん最初は初心者です。怖いこともあるし、大変なことも、苦労ももちろんありましたが、一歩踏み出して、勉強して、努力して、成果を出している人が本当に多いのも事実です。もちろん失敗して立ち行かなくなる人もゼロではないですが、勉強することで成功までを補えるのが、不動産投資のすばらしいところだと思います。

いろんな問題にぶつかっても、その解はどこにでも、無数に用意されているので、怖がらずに一歩踏み出してほしいです。「いつでも始めどき」ですから、ぜひこの世界に入ってきて、楽しく幸せな世界を広げていってください。

 

石原博光さんともふさんの特別対談をお届けしました。動画ではさらに濃い内容を話していますので、ぜひ動画のご視聴もお願いします。

また、「不動産投資のきっかけは石原さんの著書」というもふさんが、石原さんにさまざまな質問をぶつけた動画もありますので、こちらもあわせてご覧ください!

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(楽待新聞編集部)