PHOTO:kash* / PIXTA

今年6月、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」(通称、サブリース新法)が国会で成立した。サブリース新法はサブリース契約の適正化を目的とした法律だ。12月15日の施行に先立って、国土交通省は先月、サブリース業者の行動基準となる「ガイドライン」を策定した。

ガイドラインの主なポイントは以下の3つ。

(1)規制の対象となる「勧誘者」の明確化

(2)禁止される「誇大広告」などの明確化

(3)オーナーに説明すべき内容の明確化

今回策定されたガイドラインでは、これまで明確になっていなかった用語や運用のルールについて具体例を用いながら説明している。今回の新法がサブリース契約の現場にどのような変化をもたらすのか。あらためて考えてみたい。

サブリースの仕組みをおさらい

本題のガイドラインの説明に入る前に、まずはサブリースの仕組みを不動産投資初心者に向けておさらいしておこう。

サブリースとは、アパートなどの賃貸住宅を管理業者がオーナーから一括で借り上げ、入居者へ転貸することだ。オーナーにとっては、空室が発生しても一定の賃料収入が保証されるというメリットがある。ただし、サブリース業者が急に倒産したり、契約を解消されたりした場合には保証が途切れてしまうというデメリットもある。

近年、サブリース業者とオーナーとの間でトラブルが発生するケースが多い。主な例としては、オーナーへの支払い家賃が突然減額されたり、サブリース業者から一方的に契約破棄を言い渡されたりしたものがある。

オーナーは事前に、サブリース業者から支払い家賃の減額交渉や契約解除を要求されることがあるという情報を知らされていないことが多い。サブリース契約ではこうした借主(サブリース業者)と貸主(オーナー)の情報の非対称性がたびたび問題視されていた。

こうした情報の非対称性を解消するために定められた今回のサブリース新法。そのガイドラインで特に重要な3つのポイントを順番に説明していく。

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