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初心者の1棟目として「築古戸建て」の人気は根強い。しかし、安い物件ほど建物や設備が古いのも事実。ボロゆえに入居が付かなかったり、逆にリフォーム費をかけ過ぎてしまったりして、「結局全然儲からなかった」という失敗例は少なくない。

そんな中、築古戸建てで大家デビューを果たし、順調に収益を上げている投資家はどのように第一歩を踏み出したのか。今回は、ほぼ素人の状態から半年で3戸の築古戸建てを購入、現在も利回り20%超で運営しているサラリーマン投資家にインタビューを実施。また、これまで160人以上の戸建て投資家を育ててきた、合同会社「いい空間」の吉井寅康氏に話を聞いた。

1戸目から「利回り27%」を実現

千葉県に住む会社員の今泉美子さん(仮名)。今年5月、千葉県内に念願の1戸目を購入した。

ポータルサイトで見つけた390万円の築古戸建てに指し値をし、200万円で購入することができた。「コロナの影響で先行きが不透明でしたから、売主さんも早く手放したいと思ったのかもしれません」。今泉さんは購入当時をこう振り返る。

その後、約65万円で最低限のリフォームを行い、月額6万円の家賃で入居が付いた。利回りは27%だ。

リフォーム前。外観は戸袋の表面が剥がれ、和室の砂壁も一部が崩れていた

リフォーム後。外観は戸袋などを部分的に補修、和室は畳表の交換や一部壁の補修など最低限の内容で行った

「私の性格上、ついいろいろとリフォームをしたくなるんですけど…ぐっとこらえました。本当はお風呂も新品にしたかったんですが、結果的にはこのままで入居が付いたのでガマンしてよかったのかも知れません」(今泉さん)

リフォーム後の水回り。浴槽も洗面台も元々あったものをそのまま使っているが、入居付けにあたって掃除は徹底した

安価で買える築古戸建ては、外壁塗装や屋根の防水、室内の床や壁などがかなり古くなっているケースがほとんど。それらをすべてリフォームしてしまっては、あっという間に数百万円の出費になってしまう。

今泉さんは、リフォームの対象を外壁や室内のクロス、また入居者が直接触れる畳表などごく一部に絞り込み、費用を少しでも抑えることを心がけた。

また入居付けに当たっては、周辺の不動産会社に聞き込みを行い、賃料相場を徹底的に調査。自らの物件を地域最安値に設定することを意識した。自らもマッチングサイトで入居者を探し、最終的にはマッチングサイト経由で申し込んだ若い家族が入居を決めてくれたという。

半年で3戸を購入

1戸目の購入後、約半年間で立て続けに2戸の築古戸建てを購入した今泉さん。3戸目は現在、入居に向けてリフォームの真っ最中だが、稼働中の2戸はいずれも20%超の利回りを実現している。3戸目も無事に入居が付けば同様の利回りになる見込みで、毎月20数万円の家賃が振り込まれることになる。

今泉さんが購入した2戸目の物件

トントン拍子にここまで来たようにも思える今泉さんだが、実際は大家デビューを果たすまでに長い期間を要したそうだ。

「実は不動産に興味をもったのは10年ぐらい前のことでした。ずっと大家さんになりたいという思いは持っていたんですが、その一歩がどうしても踏み出せなかったんです」

もともとは1棟アパートの購入を考えていたという今泉さん。不動産投資の本やインターネットの記事などを読んで勉強はしていたが、数千万円の借金を背負う勇気が出ない。いきなり1棟モノを買い、入居を付けて運営する自信も持てなかった。

そんなときに出合ったのが、築古戸建て投資だった。

「安い築古の戸建て物件は、かなり遠方に行かなければ買えないと思っていたんです。でも、私が住む千葉県で安く戸建てを買い、高い利回りで運営している投資家さんがたくさんいることを知りました。融資を使わず、手持ちの自己資金で始められることも大きかったですね」

そこからは一気に行動に移し始めた今泉さん。「当面の目標は、戸建て10戸のオーナー」と意気込みは十分だ。

投資家の独り立ちを支援

今泉さんの大家デビューを支えたのが、合同会社いい空間の吉井寅康氏だ。同社では物件や業者の紹介は行わず、LINEやZoomなどで相談に乗る形でコンサルティングを行っている。吉井氏は自らも物件を所有するオーナーでもある。

「今泉さんの時は、1戸目の購入時に30回くらいは相談を受けました(笑)。最初はそれこそ、『この物件どうですか』『ここのリフォームはどうやればいいですか』というようなことを逐一質問していましたが、2戸目からはどんどん減っていきましたね」(吉井氏)

吉井氏が大切にしているのは、不動産投資の「教育」のみに特化したコンサルティングを行うことだ。

「初心者向けのセミナーやコンサルティングは世の中にたくさんありますが、蓋を開けてみたら物件販売や紹介ビジネスだった…というケースは少なくありません。それだと、いつまでも誰かに依存しながら投資をしなければならなくなります」

吉井氏が提供するのは、あくまでノウハウのみ。1人1年間の期限付きで、物件の選び方やリフォームの方法、入居付けの戦略などをマンツーマンで教えている。

ターゲットとするのは、主に200万円を下回るような築古の戸建て物件。対象のエリアは北海道から九州までと広い。そのような物件を50万~200万円でリフォームし、地域最安値で貸し出す戦略だ。

今泉さんが3戸目に購入した物件。220万円の売り出し価格に対し、指し値をして110万円で購入した

そこで特に重要になるのが、リフォーム費用をいかに抑えるかということ。吉井氏もこのリフォームに関するノウハウを特に重視している。

「私たちがターゲットにしている入居者さんは、とにかく賃料の安い物件を探している。ですから、どこを直して、どこを直さないかの見極めがとても重要になるんです」

一例として、内壁のリフォーム。壁に穴が開いているなどのダメージがあれば、通常はクロス剥がし、下地剥がし、下地工事、クロス貼り、と4工程の工事となる。こうしたケースでも、「傷みのレベルを見極めたうえで、本来は他の用途に使われるパネル材を穴の上にダイレクトに貼るなどすれば1工程で済み、作業量を1/4に減らすことができます。出来栄えは、まるで新品の壁紙にしか見えません」(吉井氏)。ただし、どのくらい傷んでいるかの見極めを間違えると失敗するので、実践者からきちんと学ぶことが前提だという。

今泉さんが1戸目に購入した物件(リフォーム後)。既存の設備など、使えるものは残しつつ、リフォーム費用をいかに抑えるかが重要となる

「一般的なリフォーム業者さんが相手にしているのは、自宅を所有していて、かつ経済的に余裕のあるようなお客さん。経済的に余裕のない層はそもそもリフォームを依頼しません。ですからリフォーム業者さんは余裕のある層が満足するようなリフォームしか知らず、このようなコストを抑えるテクニックを知らないことがほとんどです。だから、オーナーがそのノウハウを学び、リフォーム業者に指示を出すことが重要です」(吉井氏)

吉井氏が教えるのはこうしたノウハウであり、販売もせず特定の業者の紹介もしない。そのため前出の今泉さんのように、1棟目を経験すれば、独り立ちができるという受講者が多いのだという。

投資仲間の存在が支えに

前出の今泉さんが、コンサルティングを受けて特に良かったと感じているのが「同じチャレンジをしている投資仲間」と出会えたことだ。

「私と同じように1棟目がなかなか買えない方や、すでに物件を持っている方など、さまざまな受講者がいます。そうした人たちとLINEやFacebookでつながることができて、いろいろと相談できるようになったことはとても大きかったですね」(今泉さん)

実際、今泉さんが1戸目のリフォームを依頼したのは、同じコンサルティングを受けていたプロの職人さんだったという。

「いま、OBも含めたメンバーが160人くらい。質問や相談ができるのはもちろん、お互いの投資について助言し合ったりしています」

半年で晴れて3戸の戸建ての大家となった今泉さん。本業の他に収入の柱ができたことはもちろんだが、自分の事業が「人の役に立っている」という実感が、毎日の生活を充実したものにしてくれているという。

「1戸目の物件の入居者さんは若いご家族でまだ収入が少なく、また小さいお子さんがいるためにアパート探しに苦労されていたようです。空き家を再生させて、そうした住まいに困っている方の役に立てて、しかも家賃収入ももらえるということはとても意義があるし、モチベーションにつながりますよね」

今泉さんが購入した1戸目の物件

加えて、「利回りが20%超という収益性も、次々と拡大するための後押しをしてくれる」と今泉さんは話す。

空き家問題は、日本が抱える大きな問題の1つ。空き家問題の解消に加え、住まいに困っている人たちの役に立つこともできるのは、築古戸建て投資の魅力と言える。

ただ、一口に空き家といってもさまざま。「そのまま住めるようなキレイな空き家はあえて投資の対象にしないのがポイントです」と吉井氏は言う。

「空き家問題の本質は、キレイな空き家ではなく、キレイではない空き家。私たちが手がけていきたいのも、そんなダイヤモンドの原石のような空き家です。ただの石ころではなく、すでに輝いているわけでもない。しかし方法さえ知っていればその原石を磨き、ダイヤモンドの輝きを出せます。実はそれこそが大きな成果を出す秘訣なんです。ぜひ、みなさんもそういう投資をしていきましょう」

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