不動産投資歴20年の不動産投資家「テリー隊長」全面協力のもと、「初心者が必ず知っておきたいシミュレーションのすべて」をテーマに基礎知識を学んでいくこの連載。

第3話となる今回は、不動産投資における「収入」と「経費」を正しく理解し、それをもとに2つのステップで実際のシミュレーションの手順を学ぶ。

<登場人物紹介>

 テリーさん
50代半ばの不動産投資家。IT企業A社の元社員。20年前に不動産投資を始めた。50歳で会社を早期退社し、不動産賃貸経営を行いながら、悠々自適の生活を送っている。

 楽太君
30歳のサラリーマン。A社に勤務し、以前テリーさんの下で働いていた。素直で好奇心旺盛な性格。将来になんとなく不安を覚えて、不動産投資に興味を持ち始めた。数字は少し苦手。

第2話から続く)

不動産投資に興味を持ち始めたものの、どうにも知識が乏しいサラリーマン・楽太。そこで、会社の大先輩で、不動産投資家のテリーさんに教えを請いながら、不動産投資で失敗をしないためのシミュレーションを学ぶことになった。

前回、テリーさんに「税務会計上の儲けを算出する所得計算と、最終的な手残りを求めるキャッシュフロー計算」の違いを教わり、少しずつは理解してきたが、まだちょっと頼りないようで…。 

アメリカに○○がないのはナゼ?


「前回は、会計とお財布について話したね」

 


「はい。それで、最後にテリーさんが謎のアメリカクイズを出してきました」


「クイズの答え合わせから始めるよ。源泉徴収、年末調整、確定申告のうち、アメリカでも行われているのはどれでしょうか?」

 


「わかんなかったんで、ネットで調べちゃいました。アメリカも源泉徴収はあるけど、会社が年末調整をしないので、サラリーマン全員が確定申告をしなくてはいけないんですね」

 


「その通り。アメリカの確定申告は、Tax Returnといって、アメリカで働いている人全員がやる一大イベントなんだ」

 


「なんでアメリカの会社は、年末調整をしないんですか?」

 


「アメリカの税金は州ごとに大きく違うから、まとめてやるには会社の負担が大きすぎる。逆に日本の場合、税金の仕組みは国で統一されているから、年末調整も可能なんだ」

 


「なるほど、日本は便利でいいですね」

 


「まあ、確定申告で税金の知識も学べるし、税負担に対する意識も高まって、社会的にはいいことも多いんだけどね」

 


「確かに、ただのサラリーマンだと税金をそこまで意識することはないです」

 


「所得の控除が減ったりしているんだけど、知らない人も多いからね」

不動産の「収入」と「経費」


「さて楽太君、この前は『会計(所得)とお財布(キャッシュフロー)は別のもの』という話をしたけど、まだ覚えてる?」

 


「えっと、所得は税金を計算するバーチャルな儲け、キャッシュフローは実際に出入りした結果のリアルな儲け、ですよね?」

 


「うんうん。所得を求めれば、それに税率をかけて所得税が出せるんだったね。では、不動産所得を求めるのに必要な不動産の『収入』と『経費』には、どんなものがあるでしょう?」

 


「不動産収入って、家賃ですよね。経費は、えーっと、管理するためのお金とか…?」

 


「実は、不動産収入になるもの、経費になるものを把握することが、シミュレーションを行うための基本なんだよ。なんてったって、『不動産所得=不動産収入ー経費』で求められるんだから」

 


「確かに、それぞれの項目を知らないと、計算できないですもんね」

 


「そうだね。それぞれの項目をリストにしてみたから、説明するよ」


「これがすべてではないけれど、考え方としては『不動産賃貸業をしていく中で、入ってきたお金は収入』『必要になり負担したお金は経費』だね」

 


「僕が部屋を借りたときには敷金を払いましたけど、これは大家さんの不動産収入にならないんですか?」

 


「入居者が退去した時に敷金を清算するよね。その時、修繕などが必要で、返還しないお金がある場合には、収入に含めるよ」

 


「例えば敷金が10万円で、修繕費に3万円かかるとしたら、7万円は入居者に返還。修繕に使う3万円が収入になるということですか?」

 


「その通りだよ」

 


「あ、あとローンの金利ってところですけど、金利だけですか? それ以外は?」

 


「ローンの金利は銀行に払う手数料のようなものだから経費になるけど、それ以外、つまり元本は銀行への借金が減って、自分の資産が増えるという考え方だから経費にはならない」

 


「ややこしいなあ…。まだまだ先は長そうだぞ…」

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不動産投資を行い、家賃収入を得るようになると、不動産投資家は「確定申告」を行わなければなりません。確定申告では、サラリーマンとして給与所得をいくら得ているのか、不動産でいくら所得を得ているのかを計算し、合算することで、全体的な所得を求め、税金の額を決定します。

さて、確定申告の不動産所得は、不動産投資シミュレーションの所得計算と同じものです。

ただし、不動産投資シミュレーションは、未来を予想するもの、確定申告で確認する不動産所得は、過去の結果を計算するものになっています。つまり、シミュレーションの結果で予想したことが、確定申告時の計算結果と一致したのであれば、そのシミュレーションは非常にいい予測をしたということになるかもしれません。

しかし、未来をすべて正確に予想することはできないので、シミュレーションと実際の結果をぴったりと一致させることが、シミュレーションの目的ではありません。

シミュレーションにおいて大切なことは、数字を変化させ、いくつものパターンを想定して、将来のリスクについて考えることだと思います。

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不動産シミュレーションの2つのステップ


「所得を求めるための不動産の収入と経費を理解したところで、次にいこう! 次は、キャッシュフローを求めるための支出にはどんなものがあるか、考えていくよ」

 


「前に『所得もキャッシュフローも収入の金額は同じだけど、所得計算の経費とキャッシュフロー計算の支出では、含まれる項目が違う』ってテリーさん言ってましたね」

 


「お、良く覚えていてくれたね。そうなんだ。所得計算の経費とキャッシュフロー計算の支出の項目では、微妙に違うんだ」

 


「それって何でですか?」

 


「何度も言うけど、所得計算は会計、キャッシュフロー計算はお財布なんだよ」

 


(この言葉、夢に出てきそうなくらい聞いたなあ)

 


「それぞれ別物だから、税務会計上は経費として入れられる項目でも、実際にお金がお財布から出ていかない項目は、キャッシュフロー計算に入れることはできないものもあるんだ」

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不動産投資シミュレーションは2つのステップで考えます。所得計算、キャッシュフロー計算のそれぞれに含まれる項目が下図です。それぞれに含まれる項目の違いに注目してください。

もう少し詳しく所得計算(会計)とキャッシュフロー計算(お財布)の中身の違いについてまとめてみましょう。

・収入は、所得計算、キャッシュフロー計算、どちらも同じ項目と金額

・所得計算の経費には減価償却費が入るが、キャッシュフロー計算の支出には入らない(減価償却費は、お財布からお金が出ていくものではないから)

・所得計算の経費にはローンの元本返済が入らないが、キャッシュフロー計算では入る(元本は経費とはみなされないが、お財布からは出ていくお金だから)

・項目:その他は、所得計算、キャッシュフロー計算、どちらも同じ項目、同じ金額が入る(下図参照)

不動産投資シミュレーションを行うには、この図の所得計算とキャッシュフロー計算の内容をExcelなどの表計算ソフトを使って計算シートにまとめればいいわけです。ゴールはキャッシュフローを求めることです。

計算するのは、年単位です。まずは、物件を購入した年を考えて数字を入力してみてください。計算の流れは以下のようになります。

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「所得とキャッシュフローでは、項目が違うんですね。当然、違う金額になると。でも、『その他』は、所得計算とキャッシュフロー計算で同じ項目、同じ金額を使っていいんですよね」

 


「『その他』は、キャッシュフロー的に見れば、不動産賃貸業に必要だから支払いをしたし、実際にお財布から出たもの。これらは、会計的に見ても、所得計算にすべて経費として入れていいんだ」

 


「1つわからないことがあります。図の中にある不動産所得の税率です。シミュレーションでは、どれぐらいの税率を使えばいいんですか?」

 


「いい質問だね。税率が数%も違えば、税額が何万も違う可能性があるから、適当な税率では済まされない。じゃあ次回は、この不動産所得の税率について説明することとしよう」

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第2、3話と説明してきました、不動産投資シミュレーションを行うための2つのステップの概要について、理解していただけたでしょうか。

確定申告とは、まさに所得計算とそれに基づく所得税の計算をするものです。所得税が求められれば、その金額を用いて、キャッシュフロー計算ができます。そしてキャッシュフローを求めれば、シミュレーションは完了です。

まだ不動産投資を始めていない方は、不動産投資の確定申告のイメージがわきにくいかもしれません。ですが、一度でも確定申告を経験すれば、所得計算は確定申告を通して理解できると思います。

キャッシュフロー計算については、自分のお財布にリアルに入ってきたり、出て行ったりしたものを集めれば問題ありません。

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「ところで、所得税は累進課税なんだけど、楽太君は、この累進課税がどんな仕組みか知っているかな?」

 


「所得が上がると、税率がどんどん上がっていく制度ですよね」

 


「そう。最高税率は45%だね。楽太君的にはどう思う? 累進課税って」

 


「そんなのいいわけないじゃないですか。最高税率45%って、稼いだお金の約半分を税金でもっていかれるってことでしょ? 頑張って不動産投資しても意味がないですよ」

 


「君は勘違いをしているようだな。楽太君の場合、不動産投資をしても累進課税の恩恵を受ける方だと思うよ」

 


「累進課税で恩恵? どういうことですか?」

 


「まあまあ、それはまた次回のお楽しみ、と言うことで」

(第4話に続く)

(楽待新聞編集部)