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不動産投資専門のQ&Aサービス「楽待相談室」には、不動産投資に関する質問・相談、そして回答が日々寄せられています。本記事では、実際に投稿された質問の一部をご紹介していきます。 ぜひ参考にしていただき、ご自身の疑問・質問も投稿してみてください!

Q.建て替えのための立ち退き交渉、素人には難しい?

現在、自宅近くに築40年鉄骨アパートが売りに出ております。駅徒歩6分程度で利回り9%程度、土地勘もありいいのかなと思っております。

建て替えを視野に入れており、5世帯入居者に立退交渉の際は家賃6カ月分を考えておりますが、一般的には立退交渉はうまくいくものでしょうか?そもそも、違法建築物は後々トラブル発生等あるのでしょうか? ご意見お伺いしたくどうぞ宜しくお願いいたします。

質問を投稿すると先輩大家や専門家からの回答が続々と! 果たしてどんなアドバイスが寄せられたのでしょうか…。

 

昨年自分が購入した築古アパートとほぼ同じ背景で今まさに立退き交渉真っ最中なので、一助となればと思い回答させて頂きます。

■立退き
立退きはやってみないと何とも言えません。
自分の経験を踏まえお話しします。
住居約50件、店舗1件
いずれも立退き出来なかった事は無いです。
100%立ち退いて貰えてます。
住居については移転期限も概ね希望通りに終結してます。
※店舗だけは移転先が見つからず2年以上ズレました。

■立退きに係る費用負担
住居は賃料の0カ月〜24カ月
店舗は賃料の100カ月→個別性大です!
平均すると4〜10カ月に集約するイメージです。
立退き告知時期7カ月〜10カ月前
弁護士を入れた事は無いです。

■注意点
とにかく低姿勢で望む。
(こちらの態度で反発されてしまい感情的に反抗されるのを防ぐ。色々言われますがひたすら我慢が大事。)
初回は管理会社にお願いして立退き書面を渡して貰う。
不在時は書面の投函(管理会社、大家連名)
耐震性不足により倒壊の危険性大! 通行人及び入居者自身の安全性を担保出来ない事を強調する。
告知後当初3カ月位は放置する。

■リアクションが有れば誠意を持って早めに対応する。
お金の話しが1番気になる為、質問が有れば[実費]は負担する姿勢を示す。逆に実費以外を負担する姿勢は見せない。実費以外の立退き料を要求されても1回目は断る。

要求する方も心理的負担が大きい為1度断られると2度目は控えめになる事が殆どです。立退き交渉に基準やマニュアルは無いです。各世帯、性格、所得状況、背景が全て違う事を認識して上から目線、発言や押し付けがましい態度をせず真摯にお願いする事が大切だと思います。

■現在進行中の立退き交渉の状況
当初4件中2件承諾。2件反対。
反対してた入居者1件は色々お話しして承諾して頂けました。
残る1件は基本的に承諾なのですが移転先次第との条件を付けられてます。残り5カ月以内に移転先を見つてる事が出来れば承諾して貰える見通しです。立退きについては簡単ですが以上です。

■購入後のトラブル
建物の状態次第なので何とも言えないかと。自分が購入した物件は築50年以上経過しておりまして、購入後1年3カ月経過してますがそな間トイレの水漏れが1回有りました。今の所その1例のみです。その辺は仲介に良く確認する事と、出来たら購入後1年間の不具合は売主負担にする様にして貰えればリスクヘッジになるのではないでしょうか。

■トピックとして2点
行政によっては解体工事の助成金があったりしますが鉄骨系だと対象にならない事が多く、ガッカリするかもしれません。

解体工事費は事業的規模で青色申告してる場合、必要経費となり給与所得と損益通算出来て、そうじゃない場合は必要経費にはならず損益通算出来ないみたいです。自分は損益通算狙いで購入した面も有るのでちょっと失敗したなぁと思ってます。
※税務に関する詳細は必ず税理士にご確認下さい。

なんだか長文になってしまいすみません。
あくまで私の場合の経験談なので、こんなやり方してる人も居るんだなぁ程度に留めて頂けたらと思います。
もしご参考となれば幸いです。

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