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今月6日、不動産賃貸仲介のエイブル(東京)に、架空の修繕費を請求されたなど損害を受けたとして、ファインマネジメント社(大阪)が約2億8000万円の損害賠償を求め提訴した。

ファインマネジメント社は、2010年から大阪市内にある複数のマンションをエイブルに管理委託。管理全般から家賃徴収などを任せていた。今回の訴訟の背景にはどのような事情があるのか。そして訴訟ではどのような点が争点となるのか。関係者に取材した。

また、こうした不動産管理に関するトラブルは、すべてのオーナーにとって他人事ではない。そこで、これまで管理会社とトラブルを経験したというオーナーにも話を聞いた。今後、管理会社と良好な関係性を築き、賃貸業を行っていくための役に立ててほしい。

10年で約400件の架空請求か

ファインマネジメント社の代理人である藤原航弁護士によれば、エイブルからの賃料支払いが滞っていることをきっかけに調査を進めた結果、約400件の架空の修繕費が請求されていることなどが発覚したという。

物件の状況を改めて確認し、損害の状況を整理したファインマネジメント社は、6つの事項からエイブル側に対して損害賠償2億7906万円を請求した。請求した損害賠償の内訳は下記の通りだという。

<損害賠償の内訳>

1 リフォームの架空請求 6150万円
2 水漏れなど、緊急工事としての請求 5255万円
3 賃料の未払い 5056万円
4 入居募集が行われていなかった空室の機会損失 6544万円
5 10年間の業務委託費用 2364万円
6 弁護士費用 2537万円

ファインマネジメント社側は、修繕の架空請求の他にも、水漏れが放置された部屋の応急工事がされず、入居者の新規募集ができなかったなど、損害を被ったと主張している。

さらにファインマネジメント社の藤原弁護士は、「エイブル側が発行した修繕費の請求書を確認すると、記載された振込先は実態がない会社の個人名義口座になっていた。その会社に施工能力があったかどうかも現在調査中」と話す。

一方、エイブル側は答弁書にて「修繕費の請求は派遣社員が担当した」として、会社は関与していないと反論。ファインマネジメント側にも修繕状況の確認をしなかった過失があると主張した。

楽待新聞編集部がエイブルに問い合わせると、ファインマネジメント社から提訴されていることは事実としつつ、詳細については「法廷尊重の立場から開示は控える」と述べるにとどめた。

今回の訴訟では、どのような点が争点になるのだろうか。不動産投資に詳しい阿部栄一郎弁護士は「両者が結んでいる管理契約の債務不履行が論点になるのでは」と予測する。つまり、エイブルが管理委託契約に基づいて負う義務(家賃徴収や物件管理など)を怠り、ファインマネジメント社に損害を与えたかどうかということだ。

「架空請求は詐欺行為なので、それが本当であれば今回の請求が認められることもあるでしょう。ただ、本当に修繕がされていなかったか、修繕前後の写真など証拠を用いて立証する必要があるため、ファインマネジメント社側にとっては難しい訴訟になるでしょう」(阿部弁護士)

また、エイブル側が「派遣社員がすべて行った」と主張し、派遣社員を刑事告発していることについては、「派遣社員であっても会社組織に所属していた社員であることに変わりない。損害賠償が認められた場合、オーナー会社(ファインマネジメント社)に対する責任をエイブルが免れることはないだろう」と見解を示した。

「自社では起き得ない」

だが実際、エイブル側が主張するように、1担当者がすべての手続きなどを行うことはあり得るのだろうか。

神奈川県一帯で1万2000戸近くを管理請負するウスイホーム不動産管理部部長の山本賢二さんは、1担当者がすべてを担っていたというエイブル側の主張に対し、「これだけ大規模な架空請求が誰にも見つからず行われていたというのは、あまり考えられないのではないか。自社では起き得ないことですね」と話した。

ウスイホーム株式会社 執行役員不動産管理部部長 山本賢二さん

同社では通常、修繕が完了すると必ずオーナーに報告書と修繕箇所の写真を送るよう徹底しているという。また、上司が報告書に目を通し、承認するフローがあるなど、複数人が関わる流れになっている。そのため、修繕がされていないなどの抜け漏れがあった際は、いずれかでアラートが出るような仕組みになっているそうだ。

山本さんによれば、訴訟騒動を受け、管理会社業界では、各社同様のトラブルが発生しないか、修繕をしていないなどの抜け漏れが発生する恐れがないか確認する会社が増えているという。「そういった意味では、この騒動は業界全体に一石を投じる意味があったと思う」(山本さん)

「管理会社にお任せ」が50%超

今回のようなケースは、一般の不動産オーナーにも起こり得る。では、実際にどれくらいの投資家が管理会社に管理を任せているのか。また、管理会社から修繕の報告をどのように受けているのか。

楽待新聞編集部では、物件を保有する投資家にアンケートを実施。保有している物件の管理委託状況について聞いた。

回答者166人のうち、入居者対応や家賃徴収など、管理に係る業務の「すべてを管理会社に依頼している」と回答した人は

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