PHOTO:やえざくら/PIXTA

不動産投資専門のQ&Aサービス「楽待相談室」には、不動産投資に関する質問・相談、そして回答が日々寄せられています。本記事では、実際に投稿された質問の一部をご紹介していきます。 ぜひ参考にしていただき、ご自身の疑問・質問も投稿してみてください!

Q.35歳会社員、一棟目に新築アパートはアリか?

一棟目の収益物件を探しています。下記の属性を踏まえ、取得する物件と融資のオプションについてアドバイスいただけると幸甚です。

【属性】
・勤務地:35歳上場企業勤務/配偶者は34歳上場企業勤務
・年収:今年昇格等フル反映年収1050万円/配偶者は500万円
・前年年収:源泉徴収票年収800万円/配偶者は育休で100万円

【金融資産】
・普通預金:700万円
・証券口座:1000万円
・持株:350万円
・確定拠出年金:1000万円
合計:3000万円ほど/配偶者は100万円ほど

【住居】
・持ち家の売却査定:7000万円
・住宅ローン:3500万円(2000万円)

一棟目は着実に新築アパートを考えており、安定的なCFを得て、2棟目、3棟目は中古木造等にチャレンジしたいと考えております。数年で急拡大は目指しておらず5年くらいで3棟程、それ以降は溜まったCFを使ってゆっくり拡大できればと考えています。そのために一棟目から法人化の予定です。

この場合、やはり不動産投資ローンを得意とする金融機関で新築木造アパートが一棟目というのが一番よいのでしょうか? 利回り7.3%ほどの新築アパートが枯渇しており、他のものを買った方が良いのか悩んでいます。

質問を投稿すると先輩大家や専門家からの回答が続々と! 果たしてどんなアドバイスが寄せられたのでしょうか…。

 

1棟目から法人を設立して、土地から新築を建てて運営しております。自分の経験を踏まえ、回答というか感想をお伝えします。

新築は面倒が無くて、満室になったら手間入らずで楽チンです。ただ、無事建ちあがるまでは何かと大変です。実際に家賃を得るまで、土地を購入してから1.5年後と長い間待たされます。現在建築後1.5年経過してますが、管理会社とは3〜4回電話した位で内容も大した事無いです。ただこれだと経験値はさっぱり上がりません。

また、2棟目を取得しようとするとまともな金融機関では融資が借り難くなり、高金利のノンバンク系しか相手にしてくれません。借りてる金融機関からは、1棟目がフルローンだった為、既に債務超過してるのでしばらくは無理と言われました! 結局2棟目は自己資金で取得してしまい、拡大はしましたがスピードは格段に遅くなったと思います。

あと、本業の給与の所得税住民税は、節税どころか全く変わらず満額納めてます。法人で取得すると個人は節税にならないです。自宅のライフラインや会議費等経費化してる分は節税されてますが、ささやかなものです。

自分は会社員の他にも事業をしている事も有り、法人を設立して取得しましたが、今更ながら正しかったのかちょっと疑問に思う所も有ります。もしやり直せるなら、1棟目は減価償却がしっかり取れる中規模の中古アパートか中古マンションを取得して、運営力や経験値アップを目指すのと、減価償却で本業給与と損益通算による節税を享受して、2棟目取得時に法人を設立する選択をするかも。たらればなので気にしないで下さい。

【まとめ】
若いうちは苦労を買ってでもした方が良いかも! 1棟目が新築だとあまり苦労しないのでその内痛い目にあう可能性が有るかも。金融機関も拡大路線に備えて、信金や地銀を開拓しといた方が後が楽な気がします。最初の1棟目でコケると挽回するのに時間がかかるので計画は慎重に。それでも踏み出すと何とかなるので是非頑張って欲しいです! !

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