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不動産投資専門のQ&Aサービス「楽待相談室」には、不動産投資に関する質問・相談、そして回答が日々寄せられています。本記事では、実際に投稿された質問の一部をご紹介していきます。 ぜひ参考にしていただき、ご自身の疑問・質問も投稿してみてください!

Q.含み益900万のタワマン、売却と賃貸ならどっちがいい?

近い将来、不動産投資をはじめようと思っている初心者です。今は物件の相場が高めなので、勉強しつつ資金を貯めているところです。

最初は中古ファミリータイプの区分からはじめようと思ってましたが、勉強していくうちに中古アパートや中古戸建ても良い気がして、なかなか目標が定まりません。エリアはできれば埼玉県の駅近物件がいいなと思っています。また、今住んでいるマンションが一人暮らしにしては贅沢な広さなのと比較的人気駅で立地が良いので、住宅ローン返済が終われば、売却せずに賃貸に出して別のマンションを住宅ローンで購入して返済まで住んで、また購入というやり方で拡大していく方法はどうかなとも考えています。

決めるのは結局自分自身ですが、もし私のような属性の場合、先輩方ならどのように不動産投資の一歩を踏み出すか意見を聞いてみたくて質問しました。よろしくお願いします。

【属性】
年齢:44歳
性別:独身女性
職種:大手企業会社員、勤続22年
年収:700万円
貯蓄:2300万円

【住居】
・持ち家
・埼玉県の駅徒歩5分タワマン
・ファミリータイプで66㎥
・購入価格3550万円
・現在価格4400万円
・住宅ローン残450万円
・利率0.98%
・賃貸した場合17万円前後

質問を投稿すると先輩大家や専門家からの回答が続々と! 果たしてどんなアドバイスが寄せられたのでしょうか…。

 

現在価値4400万円のタワマンを、年200万円強で貸すと利回り4.5%。そこから管理費・修繕費をひかれます。おそらく気に入って買い、頑張って返済してきたのに、他人に安く使わせるのはもったいない気がしますね。

投資としてベストな選択は、残債を一括返済してタワマンを売却し、それを頭金として利回りの高い物件に「資産の組み替え」をすることです。自宅の売却は、譲渡益の特別控除の恩典が大きいので、賃貸してしまうのは悪手かつ大損です。売却後の自宅は改めて適当な大きさの物件を住宅ローンを組んで買えるでしょう。

手持ち資金と売却益をあわせると余裕資金は5000万円超。年収からみて融資は伸びにくいですが、それでも1億5000万円前後の物件に手が届きそうです。新築7%、30年融資なら完済までの平均純手取りは150万~200万円。完済する75歳頃には、年700万円ほどの家賃収入が見込めるでしょう。この半分程度の物件を2棟にした方がリスクヘッジになります。

もっとも、以上は不動産投資の知識を持ち、適正な物件を買った時に得られる成果です。間違った投資をすれば数千万円レベルで損をします。堅実な人柄のようにお見受けしますし、第一歩としてのハードルは高いかもしれませんね。

質問者さんは低利の住宅ローンを活用し、堅実に返済し、しかも値上がり益まで得ている。すでに投資の成功者です。独身で後継者もいらっしゃらないとしたら、今後は売却益をREIT等で運用するのでいいかもしれません。仮にあと一歩、投資用不動産に踏み出すにしても、くれぐれも区分は止めましょう。

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