PHOTO:豆助/PIXTA

不動産投資専門のQ&Aサービス「楽待相談室」には、不動産投資に関する質問・相談、そして回答が日々寄せられています。本記事では、実際に投稿された質問の一部をご紹介していきます。 ぜひ参考にしていただき、ご自身の疑問・質問も投稿してみてください!

Q.築17年で大規模修繕未実施、利回り8%のこの物件買いますか?

一棟RCマンションの購入についての相談です。

【物件情報】
・300平米台のRCマンション
・築17年
・間取り2DK
・名古屋市内
・駅徒歩9分
・駐車場50%
・価格7000万円→積算価格は約6000万
・利回り8%
・大規模修繕未実施

【属性】
・アラフォー
・士業
・年収2000万円
・金融資産6000万円

賃貸需要はそこそこで、現在は、周辺賃貸価格よりやや割高かなとも思える賃料で、昨年より満室状態です。金融機関からは5600万、金利1.35%、25年で融資内諾をいただいています。

EVなく、経費率は23%ほど、法人購入で、国税庁の建物取得価格を用いるなどして、固定資産税の按分よりは高めに建物価格を設定した上で、設備費を5年程度で償却し、税引き後CFについて数年は100万強の予定です。出口は相場をみながらですが、現状10年程度所有し、利回り9%弱で売却、売却時の税引き後利益で1000万強を想定しています。

シミュレーション上は、埋めることができれば大規模修繕を行っても上記利益は出そうですが、自己資金1500万使用し、10年経営後に売却してようやく1000~1500万程度の利益ということで、レバレッジ効果は薄いです。本物件は耐用年数内融資で信用毀損しにくく、また立地などから出口の比較的取りやすい物件と思っていますが、投資資金の回収効率はとても悪いです。本業からの貯蓄が年700万程度は可能なため、次の物件購入のためのCFは本業から補填することができることもあり、賃貸経営の取り掛かりとしてこの物件の購入を検討しています。

質問を投稿すると先輩大家や専門家からの回答が続々と! 果たしてどんなアドバイスが寄せられたのでしょうか…。

 

質問者様の属性が良いから、このくらいの物件でも始めるにはいいか〜と思われているでしょうが、大規模未実施で8%はどうでしょう。大規模1000万かけたとして、7%切りますね。それなら、利回り7.8%の新築アパートの方がいいのではと思ってしまいました。

名古屋の相場がわかりませんが、その物件が満室経営できるのか、そのあたりの調査が必要な気がします。質問者様の属性は高いため、いくらでもカバーができ、順調に資産拡大できるでしょう。利回りがそう高くなくても、5年、10年経てば不動産も増えてくるでしょうから、運営をして常に満室にできるのかを考えるといいのかなと思いました。

ちなみに、私は駅9分に対してネガティブな考えです。

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