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不動産投資専門のQ&Aサービス「楽待相談室」には、不動産投資に関する質問・相談、そして回答が日々寄せられています。本記事では、実際に投稿された質問の一部をご紹介していきます。 ぜひ参考にしていただき、ご自身の疑問・質問も投稿してみてください!

Q.積算が販売価格の2割しか出ない築古物件、出口が不安だけど買っていい?

初めての購入検討をしております。以下の物件なのですが、判断に迷っております。ぜひ、忌憚のないご意見をお願いします。

【私のプロフィール】
・49歳
・上場企業で年収1000万
・金融資産2000万
・初期費用は〜800万まで
・不動産投資はこれから

【ご相談物件】
・販売価格:6350万円で諸費用全て込み
・建物価格:5100万程度
・大規模修繕予定で費用込み
・購入先:販売〜管理まで一括する業者
・鉄骨造3階建 
・1989年3月築
・2K×9戸 、1部屋空
・年間家賃収入561.6万円/利回り8.8%
→年間キャッシュフロー150万程出そう
・金利2.5%/ローン年数28年
・神奈川県横須賀市、北久里浜駅から徒歩9分
・家賃相場並み、賃貸需要見込まれる
→見に行きました。近隣不動産屋さんにも相場確認
・積算:業者からの提示は、建物160万/土地1200万
→実勢価格2500万

【悩んでいること】
手出しが少なく、キャッシュフローが出る点。賃貸需要があるエリア物件ということで、魅力的なのですが、積算額の割合が低く20%台で、実勢価格でも30%台であることが気になっております。出口<キャッシュをメインではありますが、万が一の際の出口が見えづらいのかなと懸念しておりますが、ご意見ください。

また、不動産業者の利益が乗り過ぎの印象。管理を目的にし、利益は最小限とのことですが、大規模修繕500万、仲介・保険・固定資産等が500万など1000万程度と想定。値引きは一切しないとのこと。これは妥当でしょうか? ご意見下さい。

ぜひ、リアルなお声やご意見をお願いします。

質問を投稿すると先輩大家や専門家からの回答が続々と! 果たしてどんなアドバイスが寄せられたのでしょうか…。

 

《積算額の割合が低く20%台で、実勢価格でも30%台であることが気になっております。出口<キャッシュをメインではありますが、万が一の際の出口が見えづらいのかなと懸念しております》

⇒おっしゃる通りです。土地値の安い立地で築古物件を購入するのはなんのためかというと、利回りでキャッシュフローを稼ぐためです。そして、土地値投資と言われるように、建物の評価は限りなく0に近付くので、土地値付近で買っておけば失敗しても大きな損失にはならず売却できるだろうという考え方です。この物件は築古であるにも関わらず表面利回りでも11%と低く、修理等含めると実質8.8%と低利回りです。そして、土地値の2倍以上と資産性にも欠けています。

《不動産業者の利益が乗り過ぎの印象》

⇒業者売り主物件ということですね。まあ、高値買いをしているかもしれないので、一概にボッタクリとは言えないですが、購入後の運営はしんどいと思います。

相談者様は購入前に、ご自分の購入基準を作る方が良いです。その基準に沿った物件を選ぶべきです。築33年鉄骨造が28年融資で完済時築61年まで持つのか、それとも長期売買で6年後に売却できるのか、充分考えて決定するべきだと思います。 

ちなみに私の基準だと、「築33年重鉄は表面20%、仕上げて実質利回り15%、返済額期間10〜15年で融資金利1.5%、返済比率50%で多くても60%未満」としているので、相談者様のこの物件は対象外となります。

※もちろん上記の利回りにできる物件は、そこらに転がっていることはなく、年に1件あるかないかみたいな感じになりますが、築33年で仕上げて実質利回り8.8%程度では私にとっては楽しい買い物ではありません。15%とは言わなくても、せめて実質利回り12%は欲しいよねと思います。

とは言っても購入するのはワタシではなく、相談者様なので、築33年ものの返済28年で充分利益が出せると納得できれば、購入されるのもいいかもしれません。

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